除非前提是房價將會無止境上漲....
否則租比買划算沒錯吧!?
huihui6660 wrote:
除非前提是房價將會無...(恕刪)
非也非也，租金跟房價不能這樣看，大大之所以會這樣認為是因為沒搞清楚『租金成本』以及『房價結構』，不可諱言台灣的房價確實已經過高，台灣房價高不是因為他反應空間地段效應，而是純粹把房地產當做是投資工具，所以房價的價格與價值儼然脫離了，然而要把租金跟房價比，那以台灣目前的房價跟租金，你是要調租金？調房價？？？
以下說明租金與房價結構的關係............
首先提出個人觀點：用『租金跟房價比例』來判斷『租金』合理性是有茫點的！
說明如下：
(1)要知道『租金』是否合理，首先我們要釐清『租金』的『成本結構』，這樣我們才能判斷『租金』是否貴？還是便宜？
(2)再者要瞭解『租金』的成本結構之前，我們也必須瞭解『房價』的成本結構。
由於大家對『房價』的成本結構搞不清楚，所以自然對『租金』也搞不懂了，而濫用『租金跟房價比例』來判斷『租金』更是讓大家對『租金』搞得迷迷糊糊。
首先來說明何謂『成本』？
舉例來說(基本假設，由於利率過低不考慮利率因素)：
假設今天我買了一個八百元的東西，用了二年之後再轉賣給他人五百，請問這東西二年來的成本是多少？八百？五百？？？
答案其實是三百，就是用進價成本八百減去剩餘價值五百就是這二年的成本三百，這二年的成本是三百，所以只要這東西這二年能夠創造出三百的價值那就不算賠錢。
再來說明『房價』的成本結構：一般房價成本可分為三部分：建造成本＋土地成本＋管理行銷。
現以舉例說明『租本』的計算，來解析『租金』的定價標準為何？
先來個基本假設，由於目前極低利率環境，再加上利率計算有點複雜，所以這裡的案例暫時不將利率因素考慮進去。
案例：假設今天投資房屋來租房
房價900萬 = 房屋造價(30坪，每坪造價10萬＝300萬)＋土地(500萬)＋管理行銷(100萬)，房屋使用(租用)年限30年
30年後房屋拆掉，剩餘土地價值500萬(不考慮土地30年後增值)，所以30年的租屋成本是400萬
每月租金成本 = 400萬/30年/10月(每年假設實際租用10月) = 1.333萬，也就是說每用租金只要1.333萬就不算賠本。
如果是自住，則以每年12月計算，成本只需要1.11萬，所以自(長)住應該是要比租屋划算，而這些都還不計算土地漲價的價值，而且記住房價的漲幅幾乎都是土地增值所造成的！
以上分析得出：租金與地價的關連小，而房價與地價的關連大，所以用租金與房價相比較容易落入地價的陷阱而被搞迷糊了，故租金與房價脫離，尤其是高房價的環境，因為高房價是主要是因為高地價，而租金與地價的關連小，所以造成租金與房價的背離。
chang.d1210 wrote:
不可諱言台灣的房價確實已經過高(恕刪)
別再亂扯了
你說的貴 應該是說 台北市+其他都會區 吧....
很多郊區很便宜
農地 林地一坪5千元以下都有
再申請 蓋別墅 or 13P資材室。
5000/坪 很貴嗎?
自己要近來搶台北市 怪誰?
chang.d1210 wrote:
非也非也，租金跟房價不能這樣看，大大之所以會這樣認為是因為沒搞清楚『租金成本』以及『房價結構』，不可諱言台灣的房價確實已經過高，台灣房價高不是因為他反應空間地段效應，而是純粹把房地產當做是投資工具，所以房價的價格與價值儼然脫離了，然而要把租金跟房價比，那以台灣目前的房價跟租金，你是要調租金？調房價？？？
以下說明租金與房價結構的關係............
首先提出個人觀點：用『租金跟房價比例』來判斷『租金』合理性是有茫點的！
說明如下：
(1)要知道『租金』是否合理，首先我們要釐清『租金』的『成本結構』，這樣我們才能判斷『租金』是否貴？還是便宜？
(2)再者要了解『租金』的成本結構之前，我們也必須了解『房價』的成本結構。
由於大家對『房價』的成本結構搞不清楚，所以自然對『租金』也搞不懂了，而濫用『租金跟房價比例』來判斷『租金』更是讓大家對『租金』搞得迷迷糊糊。
首先來說明何謂『成本』？
舉例來說(基本假設，由於利率過低不考慮利率因素)：
假設今天我買了一個八百元的東西，用了二年之後再轉賣給他人五百，請問這東西二年來的成本是多少？八百？五百？？？
答案其實是三百，就是用進價成本八百減去剩餘價值五百就是這二年的成本三百，這二年的成本是三百，所以只要這東西這二年能夠創造出三百的價值那就不算賠錢。
再來說明『房價』的成本結構：一般房價成本可分為三部分：建造成本＋土地成本＋管理行銷。
現以舉例說明『租本』的計算，來解析『租金』的定價標準為何？
先來個基本假設，由於目前極低利率環境，再加上利率計算有點複雜，所以這裡的案例暫時不將利率因素考慮進去。
案例：假設今天投資房屋來租房
房價900萬 = 房屋造價(30坪，每坪造價10萬＝300萬)＋土地(500萬)＋管理行銷(100萬)，房屋使用(租用)年限30年
30年後房屋拆掉，剩餘土地價值500萬(不考慮土地30年後增值)，所以30年的租屋成本是400萬
每月租金成本 = 400萬/30年/10月(每年假設實際租用10月) = 1.333萬，也就是說每用租金只要1.333萬就不算賠本。
如果是自住，則以每年12月計算，成本只需要1.11萬，所以自(長)住應該是要比租屋划算，而這些都還不計算土地漲價的價值，而且記住房價的漲幅幾乎都是土地增值所造成的！
以上分析得出：租金與地價的關連小，而房價與地價的關連大，所以用租金與房價相比較容易落入地價的陷阱而被搞迷糊了，故租金與房價脫離，尤其是高房價的環境，因為高房價是主要是因為高地價，而租金與地價的關連小，所以造成租金與房價的背離。
房東成本可以分成兩大塊.. 初始取得成本(差異很大.. 跟取得時間點有關).. 及經常運營成本(這部份很多是固定成本.. 不管出不出租.. 都會產生)..
你的分析在情在理..
但實際上.. 還有一點非常重要的.. 就是租客的承受能力..
就說商鋪好了.. 不管房東怎麼計算.. 得出合理的出租價格.. 他一定能按此價格出租嗎? 未必..
我們看到當經濟不景氣(SARS)時.. 一堆餐廳商鋪關門.. 房東為COVER固定運營成本.. 不得不降價出租...
台灣人民實質薪資10多年不增加.. 目前經濟發展又遲滯.. 因此.. 使得台灣售租比世界第一..
所以.. 實際的出租價格.. 不等於理論測算之定價標準..
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