讓房價下降，根本不難。

要房價下跌，直接提高房屋稅地價稅即可。這個在學理上叫做「租稅資本化」，這是高普考必考觀念。不懂，可以去書店翻「土地經濟學」的教科書。這個先略過。

持有稅最最最最最最重要的功能，就是把「供給」與「實質居住需求」連結起來。持有稅低，加上負利率，「供給」與「實質居住需求」就被切斷了。為什麼？因為屋主賣不出去租不出去放著沒差還可以以保值，自然待價而沽，就算是課什麼「奢侈稅」「增值稅」「資本利得稅」都沒用，因為這些稅都是「交易成功」才要付。如果賣方賣不出去放著沒差，當然就可以把這些交易稅轉嫁給買方。

台灣現在空屋率高（高達兩成），房價還上漲，就是市場無效率的表現。現在十間房子有兩間空房。假設都是賣一千萬（或租一萬），如果持有稅或持有成本低，空屋的屋主放著沒差，自然不願降價求售或求租。現在假如課持有稅一個月五千， 想想看結果是什麼？價格會上升嗎？租金會上升嗎？

日本當年的房市泡沫，就是提高持有稅戳破的。最近幾年亞洲各國除了韓國以外，打房都不成功，因為只有韓國提高不動產持有稅（加倍）。

有人可能會想說，台北精華區空屋率低，地段獨特，人人搶著要，持有稅總會轉嫁到租金上吧。經濟學開山祖師亞當史密斯告訴你：「不會」，有興趣的去翻翻國富論第五卷。

前一陣金管會要求保險業買不動產必須保證2.875%收益率，這還只是收益保證，不是稅喔。結果壽險公司根本買不下手，保險公司怕什麼？買照買，提高租金就好了不是嗎？事實上，租金受整體經濟的影響，遠大於持有成本。

那，不用課持有稅，課空屋空地稅不就好了？要找得到「任何不浪費能源」的方式，決定什麼是「真正的空屋空地」，那也可以。不過對那些豪宅主人，養個瑪利亞就可以逃掉空屋稅。

最後，提高持有稅會提高自住戶負擔？嘿嘿，羊毛出在羊身上，政府壓低了持有稅，短少的稅收自然從別的地方向你剝皮。之前有人算過，地價稅（不是房屋稅）增加3.5倍，全家所得稅可以免收。自己可以算算看？看看一個自住戶多繳給政府多少稅….




還有，要調高地價稅，財政部一紙行政命令（要求公告「地價」比照土地公告「現值」 ）即可。這裡一堆人連這兩種公告價格都分不清楚，正中政客下懷…