因為在美國唸過書的關係
在下對美國比較關心
從去年開始我就看好美國的經濟
事實上他們的房產市場也確實溫和復甦
來分享一下半年來的心得(加州)
去年底在北加州的灣區看了一陣子
發現那邊不是我們這種小咖玩得起的
灣區去年中開始飆漲
好區的一間房(美金1M-2M)上市一週可能會收到20-30個offer
其中過半是全現金
所以靠貸款基本上搶不到房子
最終賣價比一開始的要價多30%也不少見
房價大致上回到2007最高點的水平了
於是我轉到南加
南加的市場就不像灣區那麼瘋狂
不過比起2011年底10-25%的漲幅也是有的
我也在這邊找到了投資標的
不同於台灣租金是收辛酸的
美國的租金回報很高
以下舉個人實例
我年初買的一棟公寓 USD 760000 9 units
不計費用的話每月收租金共7100
所以單純數字回報率可以達到 年11%
當然事情沒那麼美好
管理費.保險.水.公用電.維修費.稅金都是不低的
以上雜費加一加大約1200/月
跟稅金1.25% 800/月
再考慮空置率5%
基本上就是4900/月
所以純現金的年回報大概是7-8%
(之前29.1換的美金也賺3%)
實際上這棟我是貸款的
經過貸款槓桿之後
我投入的現金回報大概是在年18%左右(已扣除利息)
不過明年收的租金還要報稅，不知道能剩多少
以上我還沒有計算到物業的增值
以LA現在的市場來說
平均一年5-10%的增值 維持3-5年是可以期待的
這樣可以將報酬率往上提升一大截
雖然比起鄉民投資台北年年翻倍還差遠了
但穩定的報酬讓我還挺滿意的
靠增值可以賺得比較快沒錯
但畢竟沒人能預料結果
租金收益是房地產投資堅實的後盾
最後講講美國其他地方
以我的瞭解
2011到現在的市場
北加州極熱，去年初就開始復甦
其他東西岸的大城市大概晚半年起漲
中西部或鄉村多數地方去年底也開始漲了
但沒漲的也有
畢竟房地產重要的還是區域市場
我這樣的投資報酬在美國只能說一般
首先這樣的物件在LA市場上還有很多
更不要說美國中西部可以找到穩定租金報酬 20%/年 的物業了
只是那種的增值空間相較之下小很多
而且到中西部去應該會很無聊xd
對我來說現在這樣投資是 租金收入/增值 兩者都能兼顧到
希望在這條路上可以越走越遠
歡迎有興趣的一起討論囉
