關於不動產委託銷售契約中成交的定義與仲介費之給付?

1. 成交的定義

基本上房仲的約大部分是以"賣方簽了買方之議價委託書或要約書"或"買方簽署買賣訂金憑證"，視作成交；賣方因此需要支付服務費。

我的疑問是：如果之後簽"不動產買賣契約書"時，買賣雙方有些條件談不攏(如：買方貸款不足額之處理方式)，最後沒有完成交易；那還能算成交嗎？還是要付服務費給仲介？又如果有斡旋金或要約書，有沒有處罰的問題；如何認定？

未簽定"不動產買賣契約書"都不算成交。
不需要付服務費。
買方違約則斡旋金沒收或是要約賠償總價的3%，賣方違約則加倍返還斡旋金或是要約賠償總價的3%。
依文件中白紙黑字來認定，若文件中沒提到貸款問題，則簽約時不得以貸款問題為由拒絕簽約。

2. 仲介服務費之給付

很多房仲都是簽約時先付一半或更多，交屋時再付剩下的。

我的疑問是：因為仲介服務費是按成交總價的比率計算，賣方在簽約時拿到可能只有10%的簽約金；後面買方能不能順利付完款其實有風險！如果要求按照買方付款之程序與比率，分四期給付仲介服務費；會不會有甚麼問題？

何謂成交?買賣雙方簽訂"不動產買賣契約書"時即完成交，也就是仲介的工作就到此全部完成。後面的工作就是買賣雙方與代書的工作。現在仲介較講求售後服務，所以一般會協助處理協調至交屋完成。
目前一般買賣大多會使用房屋安全交易流程，簽約款至少都是10%，若簽約款付完後買方不繼續付款並違約，則可依照"不動產買賣契約書"的內容來處理。扣除給付仲介的4%服務費，也能拿到至少6%的違約金。
至於仲介費怎麼支付，在委託銷售合約或是斡旋單、要約書中都有白紙黑字血清楚。當然一切條件都可以在簽約時經由雙方同意即可修改。