台中和高雄已成立容積銀行
新北市不曉得會不會成立容積銀行?
容積銀行徵收道路用地會以何種價格(計算方式，公告現值或加成)?
道路用地徵收程序又為何(直接徵收或公告，要賣的再去容積銀行登記)?
中央已核定修正通過「土地徵收條例」，將自2012年9月1日起實施
土地徵收由「公告現值」改成以「市價」補償
這樣一來，容積銀行是不是要以市價來徵收道路用地?
家族在新北市有一些道路用地
對於法令並不是很了解
希望對這方面有了解的大大能為小弟解惑
感恩
j6g4rmg4 wrote:
我個人的觀點是成立容積銀行的目的是為了避開容積蟑螂
因為這些容積轉移用的地 價碼從1.35倍~2.5倍的都有
間接造成房價增高
因此讓建商直接跟政府買容積
政府再用這筆錢跟地主徵收地
據我所了解，為何要容積移轉?因為政府在建築法規內限制了基本容積率並不高
如果在土地取得成本相對較低的情況下，建商寧願蓋透天房屋也不會去興建大樓
因為透天建築跟大樓建築，幾乎可以說是不同的工法 營建成本如果非了解透徹也不是很容易轉變
加上施工團隊 建材成本 行銷...等，所以台中市相對地價較便宜的地區(重劃區)
建商取得土地後寧願興建透天別墅 社區 或店面，這樣相對成本來的低也不需取得容移移轉的獎勵拉高
興建的樓高。
而如今因為土地上漲的因素，建商取得的建築基地土地的成本墊高了，勢必只有兩種方式
1.本來興建以透天別墅或5F以下店面或連棟透天為主的建商，因為無法馬上轉型會在土地價格高時將
土地轉手給能興建大樓的建商去做容積移轉興建大樓使用。
2.土地成本變高，以基準容積率來說興建標準容積的建案已經不足以販售相等的房價，也就是以容積率來計算
每坪的建坪不計算"建築建材成本"下，就已經超過市場能接受的價格，所以建商勢必要辦理容積獎勵的措施，
將道路用地 公設保留地的剩餘容積贈與給市政府以換取建築容積，增加的容積率可以降低建坪的成本，
這樣建商才能蓋有利潤且市場也能接受價格的建案。
以上均不以特殊建案，像是一層一戶，成交價格破億的那種，特殊案件不列入討論。
我想只要是人都能接受，商人開發商品勢必以營利為目的，畢竟就算....是慈濟開立的醫院也不是"免費"
姑且就不論慈濟本身醫療品質跟對醫護福利以及病人的服務是否好壞來說，就算是公益團體所設立的
也是以"營利"為目的。
那建商屬於登記有案的營利事業單位，勢必要推的商品一定是能給予帶來利潤，並且能被市場所接受的價格。
畢竟要賺錢 也要推得動才是重點，所以建商勢必會在前期作業以降低未計入建築營造成本前所取得的成本
所以基本造成房價上漲的原兇個人認為有
1.政府，因為政府主政者特別炒作特定區域(有沒有內幕就不便明講)，所以特定的區域地價會特別的上漲
當同樣是建地 而且臨路距離差不多 臨路面寬也是 以坪數差不多 分區差不多的情況下 隔壁賣100萬/坪
你是地主也會希望能賣100萬/坪以上吧，所以特別關照的地區就造成土地上漲。
2.投資土地的投資客或原地主，當特定區域的地價上漲，勢必對它們會造成惜售效應，而漲價就是惜售造成的
推手，財力不錯的投資人或原地主，就是看誰撐的久開高價來談。(地主子女被騙賭博不計入的話XD，持有越
久價格勢必越好。)
3.財力雄厚+銀行關係良好的財團，在土地低價的時候特別進入低價收購以增加持有土地的庫存量，因為銀行
對於建商的利率很低，所以持有土地的相對成本就低，當財團財力受銀行青睞就能貸更多錢投資更多的土地
自己興建也好，慢慢釋出也好，都會造成土地成本的取得上漲。但是也不是銀行永遠都會挺建商的，像是金
管會如果開始要求銀行要抽銀根....通常銀行都是在雨天收傘的，這時候就勢必會有更大財力的財團吃下
原本財團的權利，那這樣其實也是會助長價格。
對於容積移轉會助長房價來說，實在是影響並沒有那麼大，主因還是因為取得土地太貴，勢必要接受多的容積
來平攤建坪的成本，但是根據法律規定台中市也是有接受上限的。目前是不得接受超出接受基地的20%容積，超
過的部分要送審(條件嚴苛，時間長)，而且能接受容積移轉的基地也是有相當限制。台中市有限制其他地區可
達30%，法規內很嚴謹的規範各地區能接受的容積限制。
能接受容積移轉的基地限制簡單如下
"基地臨接已開闢寬度十五公尺以上之道路者，但基地臨接該道路之面寬需超過十公尺者。"
基本上就限制相當區域能接受容積移轉了，如果是禁止接受容積移轉的土地，在法規內也有詳述。
基本上我不喜歡恐嚇方式，我覺得條件對等的情況下才是對買賣有幫助。
(我很相信陰德的，業力這輩子不報下輩子會報，不報你會報你子孫)
法條裡面都詳述很得很清楚，對於容積移轉的限制跟可以容積移轉修正後的土地也多出很多。
但是政府變相增加公設可容移的土地項目，但是又間接限制建商可容移基地的容積率...
變成建商要降低建坪成本的情況下要取得更多的容移土地，這應該勢必會讓價格上漲才是
(但是也因為增加了可容移的土地項目，變成供給也變多了)
結果又拋出一個所謂容積銀行的草案，要由政府徵收後由建商去標容積.....
其實只要政府修改建築法規的"容積率上限"，然後繳交回饋金給政府，那勢必道路用地公設用地就該修法
要用該筆回饋金去進行徵收補償。這樣就免去建商找仲介買，仲介恐嚇地主的問題產生。
但是我實在不懂為何政府不做....
現在因為這樣容積銀行的草案說，建商願意提前持有道路用地跟公設用地的意願也變低了。
畢竟這是賭注XD假設買了...政府沒錢徵收，要排很久...那為何建商要冒險丟現金投資呢?
以上是小弟淺見，還請不吝指教
內文搜尋
從 APP 打開
X