交屋前發現房屋瑕疵,請問各位該如何處理?

2月底透過網路看上由屋主自賣的一間25年公寓房子,其中看過兩次屋後才出價成交並簽約。由於我們沒有透過仲介成交,而是透過專業代書辦理相關事項並採用屢約保證,目前未交屋但已付完完稅款。
上星期因為請裝潢師傅到現場丈量,因為為一手屋況但屋主有貼壁紙及天花板做格板,但是師傅判斷在房間外牆有壁癌(或是漏水)現象,但屋主用矽酸鈣版蓋住並貼上壁紙,僅能由外牆有打上silicon以及敲打有木板聲音判斷房間牆壁有壁癌(或漏水)現象。隔天我們將問題反映給屋主,屋主未承諾負起修繕責任,僅強調合約書上寫明現況交屋,要在研究法律方面的責任歸屬,目前僅初步跟屋主接洽,但感覺屋主有事先刻意隱瞞(他都做矽酸鈣版遮掩代表必定知道壁癌狀況),事後又想以"現況交屋"搪塞。

問題一:我們簽訂的買賣契約上無任何附註事項,僅有附註"雙方以現況交屋,點交時請買賣雙方自行處理",但後來我們發現簽約時並沒有一張"房屋現況說明表",但實情是看屋簽約時,賣方從未告知房子有壁癌(或漏水),且在我們告知後屋主才承認說房子牆壁有壁癌。我們仍可主張民法上的瑕疵擔保責任嗎?(我看過民法上瑕疵三要件都成立-買受人在契約成立前不知道有瑕疵,標的物效能獲價值減少,瑕疵在危險轉移前確已存在)

問題二:因為目前未交屋,且屋主有做壁紙和格版擋住,連專業師傅在未拆開之前都無法判斷壁癌狀況,請問在交屋前我要怎麼與屋主協調?我打算在點交明細上面附註,等由交屋後壁紙和天花板格版拆除後,請買賣雙方到場,並委由專業師傅估價並請賣方負起修繕之責,或是買方自行修繕由賣方支付費用,或者我要主張在點交前欲扣一筆錢當作未來修繕之用,這樣妥當嗎?因為到時候交屋我才能拆除壁紙與格版,但尾款都支付了,對我是否沒有保障?

問題三:因為拆下天花板和壁紙後的屋況我們無法想像,有可能像屋主目前宣稱的只是有點壁癌影響觀瞻,或是根本已經非常嚴重無法處理。目前我們的想法比較偏向於,如果拆除後屋況不嚴重,僅有可以控制的壁癌,我們仍願意購買並自行裝修,但是若拆下後屋況嚴重,我們要如何在點交前採取甚麼動作來保障我們的權利?
2013-03-12 17:44 發佈
跟原屋主協調,看他是否願意出修善費用

另外只要是二、三十年的中古屋,除非有事先花錢修過,不然99.9%會有壁癌或漏水,跟你說沒有的決對是在騙你


關於第二點,如果屋主願意出修善費用,另立成諾書,在點交明細上面附註只是寫好玩的

關於第三點,當然是拆除後點交,點交就是一項項點,當初要交屋的事項、條件有沒有都備齊了

問題一:我們簽訂的買賣契約上無任何附註事項,僅有附註"雙方以現況交屋,點交時請買賣雙方自行處理",但後來我們發現簽約時並沒有一張"房屋現況說明表",但實情是看屋簽約時,賣方從未告知房子有壁癌(或漏水),且在我們告知後屋主才承認說房子牆壁有壁癌。我們仍可主張民法上的瑕疵擔保責任嗎?(我看過民法上瑕疵三要件都成立-買受人在契約成立前不知道有瑕疵,標的物效能獲價值減少,瑕疵在危險轉移前確已存在)

分兩種狀況說明
1.屋主事先知情,卻未盡告知義務。---可以要求價金減少(點交前發現瑕疵),狠一點直接告詐欺。
2.屋主並不知情,因此未有告知。---可主張賣方付瑕疵擔保之責(點交後半年內),要求處理。

問題二:因為目前未交屋,屋主有做壁紙和格版擋住,連專業師傅在未拆開之前都無法判斷壁癌狀況,請問在交屋前我要怎麼與屋主協調?我打算在點交明細上面附註,等由交屋後壁紙和天花板格版拆除後,請買賣雙方到場,並委由專業師傅估價並請賣方負起修繕之責,或是買方自行修繕由賣方支付費用,或者我要主張在點交前欲扣一筆錢當作未來修繕之用,這樣妥當嗎?因為到時候交屋我才能拆除壁紙與格版,但尾款都支付了,對我是否沒有保障?

萬事可商量,但沒有確切證明,賣方可以不理你。你的保障如上述。切記點交時先拍照留底,請賣方簽名確認,拆除後把現況拍照留底,上法庭時的證據。

問題三:因為拆下天花板和壁紙後的屋況我們無法想像,有可能像屋主目前宣稱的只是有點壁癌影響觀瞻,或是根本已經非常嚴重無法處理。目前我們的想法比較偏向於,如果拆除後屋況不嚴重,僅有可以控制的壁癌,我們仍願意購買並自行裝修,但是若拆下後屋況嚴重,我們要如何在點交前採取甚麼動作來保障我們的權利?

只要屋主不同意,你們一點辦法都沒有。因為一切都只是你的懷疑,並未有任何證據,要屋主點交前先拆除裝潢是不太可能的,至少我沒遇過。但是你可以"麻煩"賣方在點交時填寫一張"房屋現況說明表",用以確認你的點交內容。

一切祝好運了
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