我之前去上過一堂課 說把大樓改套房 只要提高投報率 就能連帶賣高房價
舉例來說:
總坪數50坪 室內實坪35坪 一坪假設是10萬 總價就是500萬的房子
改裝套房一間行情約20萬 7間就是140萬 所以房價+改裝=總成本=640萬
35坪假設改成7間套房 一間租8000 也就是7x8000=56000(月收)
那麼年收就是67萬
那麼假設:
8%的投報率 等於房價可以賣到840萬
6%的投報率 等於房價可以賣到萬1116萬
改建好只要賣6%~8% 再扣掉總成本 至少可獲利200萬~476萬
也就是說房屋的單價從原本的單坪10萬 一下子拉高到16.8萬~22.32萬
請問這樣有可能嗎? 但那個講師說他們都是這樣操作的 請問會有甚麼陷阱?
(如果行不通的話 為何我上591網站上 也是看到很多投資客只不過把房子改裝成套房 單坪也是拉高在賣 單坪行情完全跟市價有很大的落差 這樣合理嗎???)
悍馬車 wrote:
35坪假設改成7間套房 一間租8000 也就是7x8000=56000(月收)
那麼年收就是67萬
那麼假設:
8%的投報率 等於房價可以賣到840萬
6%的投報率 等於房價可以賣到萬1116萬
改建好只要賣6%~8% 再扣掉總成本 至少可獲利200萬~476萬
也就是說房屋的單價從原本的單坪10萬 一下子拉高到16.8萬~22.32萬
請問這樣有可能嗎? 但那個講師說他們都是這樣操作的 請問會有甚麼陷阱?
一個謬思
現在哪個工具可以穩收6~8%的?不小心還可以賺增值
這麼好的話幹嘛拿來賣.講師要麼就是指是嘴砲根本做過這樣的事
要嘛就是唬很大
投報率不能這樣算,只能估收到11個月,另外每年的稅負.以及每次的換房客的一些必要支出
3~5年一些家電要汰換,不換就是租金要下降,不然沒競爭力
所以外面一般都是估4~6%就很偷笑了.
此外,原始賣方也不可能賣這麼佛心的價格給人的,屋主不會自己弄來賺?
講師只說一半
而且裝修過會比較好賣，是因為購屋者少了裝修成本跟時間成本
當然成本就灌到買賣價去了
還有會這樣做，大多是近學校的學生或是單身貴族，大坪數房子的需求較少，
拆成套房效率會比較高，會比較容易租，甚至比整間租給一個家庭要來的多了
但是租房的行為我覺得是米蟲
悍馬車 wrote:
我之前去上過一堂課 ...(恕刪)
悍馬車 wrote:
但一但只要你把投報率提高到6%~10% 就能用投報率的噱頭來賣房子
悍馬車 wrote:
但我的疑問是說 既然那麼好賺 買方也不是笨蛋啊 自己買一坪10萬的房子自己改裝就好
何必買人家改裝好的 然後被賺上百萬呢???
但話說回來 我看很多想買房來收租的(但不懂改裝的業餘投資客)好像還蠻吃這一套的...
寧可買已經改裝好的 或者是已經有現成租客的(帶租約賣)
你自己的文都說的這麼清楚了....會買的就是不懂的....
通常不懂的人不是花比較貴的錢買沒有那麼高價值的東西, 不然就是花冤枉錢買經驗....
懂的人自己選好標的物自己找人改建就好了...另外, 買方不是笨蛋, 賣方通常也不笨啊...
報酬率這麼高的房子, 自己不留著賺, 幹麻賣? 而且就他們號稱的增值空間來說,
買了划算的話, 賣了肯定就不划算吧!?
還有第一個引言提到一個重點"只要你把投報率提高到6~10%", 如何做到?
當賣方有辦法把自己的房產收租投報率拉到這麼高, 除了少數特殊狀況,會賣的才真的有鬼
會信的? 很好啊, 就花錢去買啊....市場機制不是嗎?
悍馬車 wrote:
我之前去上過一堂課 ...(恕刪)
一般住宅改成套房的確可以提高報酬率，這絕對是正確的。
但是問題就在於這完全不符建築法律規範，發給建築執照後，屋內格局就應該不能擅自變動，取得使用執照後就更不能擅自改變室內格局，因為室內格局與建築安全息息相關。
市場上絕大部分的一般住宅格局改套房格局都是違法施工的，賭的就是不會被報拆。
如果沒有被報拆，就可以大大提高租金報酬。
那既然報酬率高，為何要賣呢??
因為買賣雙方所要的東西不一樣，賣方因為投資大量現金裝潢，所以希望能儘快回收現金，所以賣出。買方希望能有固定的現金流入所以買入。
至於是不是陷阱，就要看怎麼思考了，也許沒人報拆、也許地震來了不會倒、也許.....，反正高報酬相對伴隨高風險，看你怎麼去思考了。
反正跟地政單位的格局圖不一樣就是違建，是違建的話依法就可以拆除，但是很多違建都有悠久的歷史，所以到底值不值得，就要當事人去衡量思考了。
舉個我自己的真實例子吧!!
2007年我在捷運站150公尺內買了一間24坪的公寓，總價560萬，我花了120萬改成4間套房，每月總租金平均約4萬，簡單計算的話成本為560+120=680萬，年租金收入為4*12=48萬，年報酬率約為7%。
2010年我賣掉這間房子，賣價扣除成本實收920萬，920-680=240，三年下來增值240萬，加上租金48*3=144萬，也就是說這3年房子幫我賺入了384萬。那花920萬買的人呢?48/920=5.2%，比定存好太多了，過去3年都沒有被報拆，以後被報拆的機會太低了，所以她買了。為啥我要賣呢?因為我看到了另一個我認為更好的物件，需要現金，所以我賣了。
如果在我裝潢時被報拆了，需要回復原樣，裝潢費大約會是200萬，560+200=860，每月租金約為1.7萬，年租金為1.7*12=20.4萬，則年報酬率為2.4%。這樣能賣920萬，我自己也不信。
當然其它房東也可以發表自己的意見
高雄的小套房行情約在5千~8千左右 當然要看附加設備及空間
如果你想租到8千 以你預估的坪數 很難..
若想以裝潢家電取勝 你改建的套房+家電 也很難
高雄的舊大樓一坪10萬 當然找的到 但地點呢?客群呢?
假設你7間套房均出租 那麼最少也住了7個人以上
當房客要求你提供機車位時 你能跟房客說 門口亂停嗎?
實坪35坪 切割成7間 狹小的空間要住那麼多人 一間能收到8千
我不太相信 除非地點真的很好 比如捷運出入口 但這大樓 一坪10萬
又不太可能
以實坪35坪來算 頂多切割成4間套房就算不錯了..
如果要投資套房 報酬率要7%以上 大概只要精英會館之類的
高雄大約一間在70萬上下 租金保守點約在4000左右
你有600萬的預算 大概可以買個8間 月入3萬2
年收入38.4萬 報酬率6.8%(不含管理費)
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