在01淺水許久
沒想到這居然是我第一篇發文的主題
寫的同時，其實感覺蠻無助的...(可能是第一次買房吧?!)
希望01的大大們給些建議及想法!
[Background]
十月小妹還在坐月子期間，一間談價許久的房子終於定案，當時覺得真幸福~孩子，房子通通到位了!
按期將價款存進履保，依約，本周五就是交屋期限。但是，在上禮拜屋主騰空屋況時，發生了以下兩件事:
[Issues]
1. 屋主騰空時，我們進去簡單測驗一下主臥衛浴，因原屋主將主臥衛浴當作儲物室，堆滿雜物，所以我們只能在他騰空後，沖幾下馬桶。沒想到，隔天樓下鄰居即來告知它們屋頂漏水。也順帶提到三年前原屋主曾經修過，但因為修不好，所以乾脆沒用其主臥衛浴。
2. 上禮拜驗屋同時，我們提出要驗氯離子含量的要求。仲介馬上告知附近有鄰居已測過，符合標準，且驗氯離子費用要我們自己出，實在不須如此麻煩。此般種種讓我們覺得更該自己測測，買房這筆大錢都花了，怎會差這筆檢驗費呢?當我們堅持要驗後，仲介表示，因尚未交屋，所以要拿到原屋主的同意書，並且協議氯離子超標的"標準"為何。若雙方無法達成協議，就無法驗氯離子。僵持之下，就是既無法交屋，也無法享用仲介的保障專案。(這裡要很沒禮貌地說，仲介的保障都是各屁，買賣合約中的保障文字相當模糊)
[目前問題]
Issue 1: 漏水部分仲介已請其水電來做修復，水電表示是馬桶漏水。我想等他修復完後再做一些排水及淹水測試，看看還會不會漏到樓下。這部分我可以要求屋主跟仲介提供漏水保障嗎? 如果我交屋後要裝黃，是不是保固就會失效了? 我們該怎麼處理才不會一直幫原來屋主替樓下鄰居修房呢? 在交屋前我們該怎麼自保?
Issue 2: 現在兩方還未達協議。賣方屋主認為其屋齡老，不該用目前標準0.3kg的含量為瑕疵之理由，但已沒明講他們想要約定的標準(我猜是0.6-1kg，因為仲介轉達屋主認為0.6kg亦是83年制定的標準...等等牽拖之詞)而我們堅持使用目前標準0.3kg為判定，因詢問幾家私人銀行，該標準係為其是否貸款之依據。仲介要求我們簽屬"不使用目前標準"之協議也實在是過不去。僵持不下的結過就是不知何時才能檢測? 當然也就不知何時才能交屋!? 賣方跟仲介如此心態，也讓我們更加對這房子不安心(屋主對自己房子真沒信心 ) 我們該怎麼辦呢? 大筆錢都進履保了? 他們會把時間拖多久呢? 我們在法律上站得住腳嗎? 可以針對他們不讓我們做檢測而要求取消交易嗎?
[結論]
發生此檔事後GOOGLE才發現這類爭議受害人不少，走法律途徑的確勞民傷財，但，好像也無他法...或許我們的例子可以讓大家知道 - 要驗氯離子要在付錢前就做!!!付了錢，積極的仲介都不積極了
01的菁英大大們，懇求寶貴建議跟想法!謝謝
坦白說, 這間房子最好不要.
以後問題會層出不窮.
好好把合約看清楚, 看能不能以對方拒絕氯離子檢測做為違約事項, 取消交易.
敝人猜是屋齡很久的海砂屋, 海砂屋不是只有氯離子含量高, 混凝土的強度以及壽命也會減短.
這就是海砂屋為什麼十間有12間會漏水(有兩間修了兩次).
不是要嚇樓主, 這是敝人十多年前的實戰經驗, 血淚教訓. (最後是整間打掉重蓋)
基本心態調整好, 不要非這間房子不可, 這樣才能立於不敗之地,
否則, 自己潛意識會替對方找很多台階下, 自己欺騙自己, 一步輸, 步步輸.
買房子是人生大事, 千萬不要妥協, 好房子多得是.
1.不用指望仲介會幫你處理漏水，你要知道，仲介沒有在漏水保固的，當你交完屋住進去之後發生漏水，他們還是做他們最常做的溝通協調而已，他們會幫你告知屋主有這問題發生，看屋主要怎麼處理。以民法上來說，屋主有物之瑕疵擔保責任，實務上，漏水是可以跟屋主請求減少價金的，但交屋後屋主很有可能會聯絡不到人或不想處理，這時候只能走法律途徑，先走調解，不行再告他。
最佳解決辦法是在交屋前請他修好或者雙方協調一個金額折讓給承買人自己修。而最最最實際處理漏水的作法是找有漏水保固的師父施工，這樣就不用在那邊跟屋主及仲介喬來喬去浪費時間又心情不好了。
2.還沒交屋的情況下，房子還是算原屋主的，他的確可以不同意驗氯離子，而你也不能怎麼樣。你可以在交屋後自行檢驗，一樣，檢驗結果超過標準可以主張減少價金。
你說仲介要你先簽協議再驗，其實是因為他們不想在驗了之後你們買賣雙方又沒共識，又要喬。所以要跟買賣雙方先說好，先白紙黑字寫好。
解決辦法：
利用仲介去協調，他們也不想搞到一個案子糾紛一堆。你先想好你要不要買這房子。要買的話就先講好，看測出來結果如何，如果有氯離子的的話，屋主願意減少多少價金，一樣，白紙黑字先寫好。
不買的話，就請仲介幫你協調，表達只要測出來有，你就不想買了，把仲介當好朋友，多多利用，用哀兵之計也沒關係，最好的情況是：屋主跟仲介都覺得很煩不想搞了，然後順利解約。
當然，會損失一點檢驗費跟代書費。
但氯離子過高不代表就是海砂屋.海砂屋也非不能買賣,但需明確告知.建議你哪怕自費也一定要測,屋主拒絕你就主張買賣還原,仲介不配合就向地政司申訴.氯離子含量過高的房子與一般正常房子是有蠻大價差的,如果仲介未明確告知,你是可主張買賣還原,有些房屋公司還有原價買回的機制.
裝潢後浴室漏水是否過保的問題(屋主的瑕疵擔保及仲介的漏水保固)在於你能否舉證此漏水為交屋前即已發生並與你的裝潢無關,建議你先留存證據並寄發存證信函予前屋主請其於合理的一定時間內修復,不然你自行雇工修復再向其求償,最好還是確認漏水排除後,才施做裝潢,避免爭議,當然你如果管線地磚都要重做,其實就沒那麼重要了,因為你浴室防水整個都要重做,還會漏,那就是你請的工班的問題了.
還有房屋現況說明書是否有註明此一漏水問題,若無則可要求減少價金,但要依此請求買賣還原會比較困難的.
如果你是向信義買,漏水保障它好像是規定一萬以下屋主自付,超過一萬未滿三十萬信義付,三十萬整間浴室打掉重練都夠了吧,不過她們也是會先想辦法讓賣方負責,真的沒辦法才會由公司處理,建議你也可以朝這方向試試看.
參考參考囉.
ps:鄰居已測過，符合標準~~是符合0.3嗎?如果是為何不敢讓你測?就算屋主不同意,交屋後你也能自費測,如果不是0.3以下,那檢測值大概就在0.3-0.6之間,已經符合氯籬子過高,如買賣前仲介未告知,就已經違反不動產經濟管理條例,直接跟地政司檢舉,並主張買賣還原就好了.
節錄自小綠網站海砂屋的認定:
鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤。這個標準雖然是為新拌混凝土而設，但也是目前成屋硬固混凝土所「參考的標準值」http://www.sinyi.com.tw/4guarantee/house02_3.html
即使氯離子過高也不見得是海砂屋,有可能因房屋漏水、連續雨天、取樣點甚至於檢驗方式都會有所不同,這中間會有很大爭議。
如果是海砂屋只要是老房子看看樓板、樑柱就會很清楚,做氯離子檢測只會增加雙方的爭議。真的覺得有問題就別買了,老房子多少總是會有問題,樓主如果是完美主義者就去買新成屋吧!
小弟當初也是有切身之痛.....簽約前,鑰匙都給仲介,想何時來看就自己看,沒想到買方簽完約後才東挑西挑一堆的問題,拖了半年最後小弟說無條件解約,買方卻說投入這麼多時間、精神,不願意解約...
最後小弟的解讀就是......價錢買高了但地點喜歡不願放棄而要殺價.
最終拖了兩年多才解決...耗費的金錢、時間真的覺得很嘔。
在此建議樓主就別買這間了，如果真的喜歡就用誠意跟買方談談,假設買方不是投資客應該會有機會得到雙方滿意的結果。祝～好運
內文搜尋
從 APP 打開
X