信義18號、南方之星捷運宅標售不順原因

日前與想買房子的朋友去看了文山區木柵站旁的捷運分構宅"信義18號"的標售案，房子蓋得挺好，部分戶別屬邊間，格局方正，又面河景，感覺還不錯，雖然周邊環境普普通通，生活機能不佳，學區也不太好，但底標比起4年前預售的開價一坪58-65萬要低許多，算是沒什麼漲到(也可說是建商當時開太高)，好像還OK，所以朋友幾經思量，選定其中中等坪數，位置樓層最佳的物件，用比底價多一點點的金額去標，結果，那標竟最多人搶，最後殘念...，如果是標隔壁間，或是低一個樓層，可能就會中了。

看了這次捷運局標售的房子，有些地方真的覺得很納悶，不知道當初捷運局承辦人是怎麼規劃的:
1.車位只是按照標號順序搭配，例如編號1就配14號車位，編號2配15號車位，編號3配16號車位...。結果搞成小戶可能配到好車位、大車位，大戶卻配到邊角難停的小車位，或不一定配得到車位。只圖規劃方便，卻無法幫好房子加分，甚至搞成扣分。一般我們買房子，有錢人才能買大戶，而有錢人絕大多數有好車，需要大車位或不只一個車位，對車位的要求遠比一般人高，只要好房子配上好車位，就算價錢多一些也不會在乎，如果大戶卻配不到好車位，對有錢人肯定是扣分。而一般人雖然也想要好車位，但如果位置、大小稍差就可以省個幾十萬，其實也還算可以接受，未必扣分。如果房子想賣好價錢，當初就應該好好依照房屋條件、買主特性分配車位，而不是這樣亂點鴛鴦譜。
2.這次有些標號內含2戶房子，就是一次要買非屬同位置上下樓或隔鄰的2戶，不能分開，買了也無法打通合併，非常奇怪。一問才知道，那幾戶因為地下室車位分別是機械子母式的上下位，上車要出入時，必須移開下車，開出後再把下車開回來，所以屋主平時就要相互留車鎖匙，為避免爭議，所以2戶綁在一起賣。這理由實在是太瞎了，那2個車位，位置又深，尺寸又小，還有機械移動的限制，導致上面那個使用非常麻煩，當初規劃時就應該配給1戶做子母車位，另一戶就不配車位，這樣2戶都能賣個好價錢，硬綁在一起因為總價驚人，那就只能便宜賣。就捷運局立場，承辦人真要打屁股。當然，買方可以買來再自己做車位持分交換，把車位配給同一戶，分割連體嬰的情形，這樣2戶就可以分開賣了。可惜那邊房價已到頂，這樣做賺不到什麼差價，所以沒投資客要冒險。
3.這次標十幾戶，其實各戶條件差滿多的，有些會看到夜總會，有些客廳窗外看出去就是高壓電塔，結果各戶單價跟好物件都差不太多，誰要買?

張金鶚說，信義18號標不好，是因為實價揭露後，國王新衣終於現形，但我認為其實這次有6戶條件差的(佔總數46%)沒標出去，除了房市逐漸退燒外，基地位置冷門、各物件配套規劃差、價差不合理應該也是主因。張教授只用市場環境去看投標結果，可能忽略了個案條件的差異也會嚴重影響投標意願。

媒體也說，2月先嗇宮站及9月松江南京站標售都是一堆人搶標，沒想到實價登錄不到1星期，落差就這麼大。但我認為那應該只是部分因素，木柵站本就是極冷門的區域，看得人少，投資客再出脫難度高，加上都是大坪數高總價(3000~5000萬)，一般人買不起，買得起的又看不上，所以賣不好是正常的。

以我的看法，「信義18」標不好，產品條件及定位不符市場需要是主因，實價登錄及市場氣氛只算助力，換作小坪數或區位好的標的，應該不至於這麼差，到時可以看看南勢角站的標售結果。

不過，整體房地產價格持續向下修正的趨勢，應該是可以確定了。