對於在這個時機點尚未買房的大大，想必也造成一些信心的動搖
為了大家好，不忍心有些大大看了一些開箱文就喪失了理智判斷的依據
我必須要分享一些小弟目前的理財看法，至於是對是錯，要選擇哪一條路，就留給聰明的各位大大自行去研判了
一、不買房，雙北市新婚夫妻的我們要住哪?
1.可以選擇和父母同住
我們夫妻是選擇和父母同住
(1)優點有，首先可以省去很多家庭一般的開銷，例如水費、電費、第四台費用、瓦斯費、大樓管理費、地價稅、土增稅、房屋修繕費用
(2)缺點有，生活隱私比較不受保障，家人生活習慣不盡相同摩擦難免，多人居住自然生活空間較小。
(3)中性的點有，如果有小孩，父母能力夠可以幫忙照顧，省去許多負擔，當然父母不會照顧那更增困擾，小孩一多，更顯壅擠，父母家人與妻子相處糾紛，好的時後固然很好，但是吵架的時後也是有理說不清，婆媳在親，也不可能親的過老婆的娘家原生父母，所以丈夫的角色扮演非常關鍵如果沒有極高的EQ和協調能力，往往造成水深火熱、難以相容，反之如果溝通協調得當，一家人和樂融融更顯家中熱鬧氣氛。
(4)其他，如果願意負擔家中支出，可以以孝養金的方式提供，省去租金外，把你辛苦養大的父母也能獲得實質利益。
2.可以選擇在外租屋
(1)優點，由於雙北市目前的租金和房價的比例偏低，所以房貸的支出，換算租金支出，我們可以住在CP值比較高的區位，上班方便、生活機能比較好的地方，此外，由於餘屋過高及奢侈稅造成各房難買難賣，目前普遍來說是租方市場，並非以往賣方常有毀約情勢造成被迫搬遷，可選擇性高，如果工作常需調動，彈性較大，此外不用負債擔心房市波動。
(2)缺點，沒有貸款壓力容易造成沒有積蓄，沒有真正的穩定感，家中布置、裝潢無法自主，仍有被迫搬遷風險，房價如果繼續向上攀升無法實質獲利，小孩學區問題容易困擾，親友間面子問題也掛不住。
目前來說，以雙北市目前的租金和房價的比例來說，買不如租
3.其他，例如公司有提供便宜甚至免費住宿的地方，親友可提供住宿的地方
公司或者【有錢的親友】能提供雙北市免費住宿那當然爽死，雖說可遇不可求，但是不積極去詢問，去透過關係尋求幫忙，天上不會有白吃的午餐掉下來。
二、拒絕【在房價高點】買房的夫妻我們要如何有效利用資金
首先我必須要說，自住沒差絕對是個很差的觀念，因為沒有人喜歡買貴的東西，即便是到轉角便利商店買個牛奶，我們都會挑了，何況是上千萬的房子，這個觀念是不能說服大家買虧沒差的，其次房地產不管你是不是自住永遠都會是一種投資的選項，只是我們要選對時機而已，選錯就是讓自己的財富大縮水。
不買房不代表我們不會努力存錢投資理財，我們的選擇還很多
1.全球債卷型基金，固定獲利大約4-6%，必須要考慮手續費、匯率、淨值，一般來說放超過10年以上獲利會比較穩定，算是比較保值型的投資，錢丟進去就當一輩子不打算拿出來了，只領股息，投資比例建議配置總資產3成左右，八方吹不動，複利錢滾錢，進場時機則要慎選匯差和淨值的低點。
2.績優型台股
可選擇標的就要作很多功課了，除了要看這間公司領導人的特質外，未來趨勢、景氣指標都要考慮，主要目標就是以巴菲特的價值選股法去分析，原則上3-5年可以進行一次的調整，當然你要是啥都不會，那買些基本的傳產股領股息也是不錯的選擇，例如中鋼、統一、台積電、鴻海、南亞、中華電、台哥大、台灣50等等等
重點是絕對不碰投機股，不聽信任何市場謠言也不去研究任何季線KD線指標等等等、電子股，讓風險等級降到最低，只領股息或者繼續利滾利
3.保險、現金、融資
這部分就是等景氣循環和災難性事件發生
保守者
只操作台灣50就好
股市6000點以下開始分批進場，5000點至少投入過半，4000點以下進行融資(信貸、融劵)
積極者自行研究跌破票面不至於變成水餃股、下市的金雞母，一但市場反轉，3-5倍獲利不是夢
三、我們夫妻薪水少，只能靠省吃儉才能買房?
所謂開源與節流一樣重要，甚至更重要，你願意投資多少專業能力在你自己的身上
學歷不足現在滿街的私校再職班
證照、語文能力不足，網路進休只看自己有沒有心
想當既得利益的老師、公務員等等國家考試沒有限制你不能努力
當個7-11的店員加油站工讀生就要想到有沒有機會拿到學歷去考銀行、500大企業
當個銀行、民間企業上班族就要想到有沒有機會去考個導遊、代書、律師、會計師等專業證照
當個專業人員就要想到有沒有機會去補習班、學校兼個課寫本書來賣
當個業務就要想到有沒有更多的人脈、副業可以經營，自己有沒本錢可以跳到更好的公司
一個月2萬你是要領多久?是要自己騙自己多久，不長進再節儉都是沒用的
老師，補習班收學費
牙醫、醫美賣貴死人的植牙、雷射
教授，接一堆研究案、出書
路人，接接翻譯、網路美工、網拍、放假去賣螢光棒..........
節能減碳不是不重要，但是太超過也是會死人的
四、何時該進場買房?該進哪個場?
1.利用政策資源
浮洲合宜住宅、林口合宜住宅，連去排隊抽籤都沒去試，再那邊說買房再節省再厲害再會保值增值，誰信阿，抽到浮洲國宅現賺250萬-590萬，林口也還沒出清就忍不住買了其他地區，真的不要說房價貴，抽不到才有資格說嘴
2.多作功課選擇CP值高的地點
9月份馬上要實價登錄了，有差這兩個月嗎?政策利空都還沒出淨，現在去買房老實說真的錢很多，買房是一件大事，尤其是你又【貸款】來買房，欠這麼多錢難道不擔心嗎?
不可否認的，新北市所剩CP值和未來潛力比較高的地方，目前是剩下不多了，五股、樹林、泰山目前還沒整漲起來，捷運也還沒通到那，但是時間點也很重要，實價登錄前大家眼睛都是被矇起來的買房子，絕對不能急在這一時
即便時價登錄後，理想的購屋時機，應該還要考慮一些因素
例如房價和租金的比例
800萬的房子租金一個月來到2.5萬的時後，差不多該買了
3-6%大家自己考慮
有些地方現在1%甚至1%不到的租金比，買的只是一個面子和虛無飄渺的安定感，但是卻空了裡子
PS.副錄
死薪水要存一億真的辦不到?
我有計算過(小弟68年次)，如果現在買房揹大量的貸款真的辦不到
但是如果投資得當、穩健不急躁，選對時機做好功課，1E元是有可能辦到的
因為時間複利在最前面的根基一定要打好
以下是我們夫妻的資產概況
我們夫妻都是公務員(抱歉!我們不是生下來就是公務員，我原本在銀行老婆在海運業都是考進去的)
我都有在記帳
4月份因為去做小孩花費太大我懶得記帳了
目前我工作4年老婆工作7年了
總財產已經來到750萬
沒有任何車貸、房貸，和家人同住，目前花費極少，每個月還能給長輩8000元
一年也能出國至少1次
手機當然是用唉鳳阿，充足完整的網路資訊是工作必備的，不然老闆用LINE找你，你怎回?
當省則省，當用則用
我們最近不斷再加強現金流的部分(含保險可解約)，就是再等一次大的財富重分配的機會，我是蠻看好歐債或者房市的大崩跌
到時後就台灣50梭哈了，就這麼簡單
而如果現在單買股票或基金，一個月股息也有35000了，請問哪裡我不能租嗎?
抱歉01這邊太多有錢人了
撇開PO別人的財產外，我只看過那個S9000萬大哥PO了一些財產
那我也PO一下現金存款好了，有圖有真像嘛，不是都這樣說的
我只希望我的理財觀能幫到一些人，不要冒進房市，以下歡迎砲轟
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想考真的沒人綁住你不能考
比我高薪水或者同級薪水的也不少
以下這些考試一考上就領7萬以上，不過要大學相關學系畢業就是了
1.司法官考試，現在許多學店都有學分可以休，老實說不是法律系畢業的專利了，不過現在考上多半只能先派檢察官，所以要考請早。
2.檢察事務官、司法事務官，由於有領司法加給，所以薪水至少7萬以上，如果還有一些特殊的加給例如離島加給等等當然也是可能可以領到八萬
3.調查局特考，可以領8成的司法加給，所以加上加班費、出差費，破8萬是基本的，歡迎來考
4.三等監獄官考試，不清楚，不過7萬以上應該是基本的
5.三等、二等外軌警察特考，考上直接去警大受訓，畢業後警官任用分發，如果是鑑識系有鑑識加給，有機會可以分發鑑識巡官，一畢業實領大約9萬以上
6.移民特考、外交官特考、廉政官特考不是很清楚，不過我知道外交官絕對不可能低於7萬的
其他我就比較不清楚了，不過這些考試除了比較難外，相對付出也會比較多，非常容易爆肝
拿司法官來說
拜託別鬧了，一個月給10萬好高薪水?很多其實菩薩心腸，就像外科醫生棄醫美來開心開肺過勞死一樣，如果關係好能力強，開個國家考試補習班，自己開事務所，隨便賺也會超過司法官的薪水
我一生下來一畢業就領這麼多，有誰看到我背後的努力付出流血流汗，我在當萊爾富大夜一個小時領66元回家拼命不睡覺看書的時後、我在酒店大夜幫客人清包清理一堆嘔吐物隔天還要自學刑事訴訟法的時後誰知道過，我在7點半就去央圖排隊寒窗苦讀的時後誰管過我阿
當然是不斷往上爬阿，銀行我也是做了一陣子才考上國家考試
老實說對於國家目前的財政狀況(主要是少子化)，我也一點都不期望我退休後公務員還會有終身俸，不過我可以肯定告訴你
不管怎樣我都會贏你，除了我比你更努力外
因為我刻苦過，我從底層爬上來的，這些【幸福】我很珍惜
當然我也不會去做錯誤的投資
那個90萬我年初就不看好現在的股市，提領出來準備危機入市的，當然我們夫妻也有許願，如果明年初能順利產子，這筆錢可能會拿去買救護車捐獻出來，到時候我會開箱放照片給大家看
你忘記問那其他80萬了，本來是要買房的，先借給我岳父的，就當是現金流吧
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那個酸文抱歉小弟就不回應了，畢竟討論總是要有點建設性，對大家能提供些思考方向較重要
回18樓的E大
所謂年年高點，高點如何判斷，沒人抓的準，其實當然小弟有小弟的立論依據
相信有看過小弟之前發過的文
多空兩方我都有去仔細想過，也臚列過一些論點
1.看空的觀點
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2683920&p=1
2.看多的觀點
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2701695&last=35395748
目前政策作空的情況下
小弟實在很難說服自己未來房產會有【爆炸性的成長潛力】
經過板上一些熱心人士如S9000大的不斷比問價
確實開始有反轉的態勢了，當然也許小馬明天就宣布兩岸【實質統一】
那台灣會不會成為下一個香港沒人說的準
就目前許多的跡象來看，沒有成長的動能，下探的趨勢正在形成
當然還有一些很重要的判斷依據，可以參考法拍市場的量
老實說去新北市地政局查詢，目前並沒有特別大量
但是值得持續觀察
實際感受面來說，房仲不少家打來詢問了，感受上他們有點著急了，在去各大建案賣場實際逛逛，只能說慘淡，這是我自己實際的感受，也許不代表全部
其次您談到年輕人可增列多風險的投資標的，每個人的個性不盡相同，我非常了解自己是個【貪心】的人，所以我寧願將風險控制到最低，也不想孤注一擲，畢竟小弟收入算穩定，穩穩的投資就可以達到財富自由的目標，沒必要去冒太大的風險，其實我認為大家在投資理財之前
應該好好的幫自己做一次心理的測驗，確定自己的屬性
我曾問過我在證卷業10幾年的姑姑，這些股市大戶為何最後賠錢的多，賺錢的少，最後都是一個字【貪】
所以平時我常看理財的書，也會去看公司的財報、財經新聞
但是我一年進出股市的次數不超過3次
重點還是那個字【貪】，戒貪才是理財的王道，否則玩選擇權不是更刺激，我比較欣賞時間複利的概念，所以複利根基很重要，我也正在努力達成1000萬的目標
回20樓的大大
雖然和父母同住不一定孝順，但是不和父母住不孝順的機率我認為會更高一點
因為我身邊就很多例子我不想多講
還有這也看出了很多矛盾、不公平之處
隔壁樓的自己存錢買房，沒給過家裡一毛錢大家說讚，我住家裡給家人8千然後一堆人說給太少，然後開始說自己給多少
其實要給多我當然沒問題阿，重點還是心意吧，父母財產都很多夠用，並不缺我這筆，但是給了他們會高興，我也會覺得開心，這樣不是挺好的
過年過節當然還有額外的
其實我也有好幾次都想出去租房算了，但是看到家裡逐漸冷清的情況，和許多實際的利益考量，為何我一定要堅持出去住
老爸每天回家第一件事情就是問，我們夫妻回家了沒，吃飽了沒，要不要吃啥水果，老實說如果可以，我願意把岳父母都接來附近甚至一起住
或者我們全部南下生活，我和岳父母的感情也非常好，家裡熱熱鬧鬧其實那種感覺是很棒的
34樓的大大，你超強的，可以請教您分享一下如何理財嗎?
4-5月我剛好換單位，一堆雜事還有去醫院做小孩所以忙到連記帳都沒時間
不是沒花費，是我不想連買個保險套都讓你知道，所以這個記帳當然還有更複雜的支出部份沒顯示
回39樓的大大
我知道您的想法，小弟沒說過打死一輩子不碰房地產，只是我認為現在時機不妥，財富重分配的機會沒幾次，我想先好好保留銀彈，等待機會，如果可以，我希望房產的比重能佔所有資產的4分之1，可惜目前來說，辦不到
我非常同意您的觀點
負債、貸款對某些人來說，就是能激發更多賺錢還錢的潛力
其實這相當重要
我個人來說只能設定【目標管理】，其實相對有負債壓力的大大來說，那種急迫性的壓力還是比不上的
【壓力才能使人成長】
回小牛大，我疼老婆不是普通的等級了，可以去看看我的一些舊文
她負責節源，我負責開流
我的所有資產都歸她，誰叫未來小孩是跟我姓
回42樓大大，我33歲了扣掉研究所、當兵、考試、受訓離離辣辣的時間，其實存這樣非常少
關於如何存錢我一次回復好了
很多人省錢都比我利害啦，我沒啥好講的
不過我要感謝我的老婆，她真的是省錢達人，坊間所有省錢的書應該都不不上她，有時候我很懷疑她是不是地球人
沒錯，我們的薪水大約有8成以上都存了起來
國旅卡36000也是很好利用，其他還有一些破案獎金、生日禮卷之類的也不少
年終+上考績獎金2個月我們扣掉孝敬長輩的都是原封不動入庫
平時我最大的支出就是電動玩具和捐獻(蘋果基金會或者到育幼院送東西)
老婆最大奢侈消費就是去醫美買個幾堂課去玩
放假騎單車或者機車一樣可以去很多地方阿，淡水、九份、陽明山反正我們路邊攤一樣吃得很開心
比較高檔一點就是去西提吧，至於車子，嗯又省一筆開銷，家裡老爸有一台18年的喜美，其實加減用又不會少塊肉
剛認識老婆
每次去大潤發、家樂福逛兩小時，居然都空手出結帳區，有時候我都會生氣
後來和岳母一起逛
原來她們果然是母女
現在我已經會和她說好，去大賣場不准干預我購買500元以下的亂七八糟東西
不然我翻臉了
你說我們不開心，很刻苦，也還好，至少我們沒有負債壓力是真的，去年是去韓國玩，兩個人也才8萬
前年去泰國7萬多吧還加岳母一起去
大前年老婆+岳母去日本黑部利根比較傷，花了10來萬
這樣會很摳嗎?我不知道
不過我有買一個LV包包送老婆4萬多吧，她只有喜宴會帶，我亂買包包她不發飆我隨便你
省習慣了，有時也不知道存這麼多錢要做啥
我是希望能好好栽培小孩，再來就是多做一點善事
這個月我跑大同育幼院，買了一些大潤發禮卷和防蚊液送過去，這樣就開心了
至於我個人的存錢法，就是無敵的【上班存錢法】只要一直上班就不會想花錢了，簡單吧!!
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再回應
其實我開這個版大概也知道早晚必須承受一些攻擊，甚至暴露身分
畢竟我可能會在這房市雪上加霜的成交量下更影響了一些人的飯碗
對此我真的感到抱歉，是真的抱歉
因為大家都是出來討口飯吃，我沒必要成就自己來貶抑他人房仲或者代銷
和已經有房成家者
我先對一些攻擊我工作觀念、價值觀的大大說明一下
你們搞錯了，我一開始瞄準的考試是社工師和高考社會行政
我想當個社工去幫助許多社會上的弱勢
穩定的生活真的只是一部份誘因
後來因為種種原因，我逐漸把考試的範圍加大
也許也有人已經猜到我的職業
直到現在我都還懷抱者許多理想性
所以我不願意找個爽單位或者專業單位就待了，我不斷的尋求更難的挑戰
我結訓是第二名分發，我故意選了最苦最難熬的單位
絕對是出於熱情和成就感，才能這樣麻醉自己不斷的付出
很多事情新聞沒播，並不代表沒有發生
這個月，一個阿伯早上運動被撞，後來不幸身亡，阿伯倒下的地點離斑馬線有段距離
現場也調閱不到完整的監視器，肇事者說不清楚阿伯有沒有走斑馬線
也找不到目擊證人
原本想說證據就到此為止了
但是我後來想了一想
有些案子或許可以利用行車記錄器來找看看線索
就請同仁擴大去查，沿路的監視器都去看看有沒有照到公車或計程車
結果真的讓我們找到兩台公車
公車上有完整的行車紀錄器，居然拍下了事發經過的一瞬間過程
原來阿伯被撞後彈出去，所以看起來像沒走斑馬線
要知道行人有沒有走斑馬線這個證據非常關鍵的
會影響很多責任分擔
就這樣還原了整個現場
檢察官也稱讚證據保全的很完整
也許家屬沒有啥感激，只覺得我們應該做的
也許我不想出名，根本不敢讓長官或者媒體知道我們多做的
但是我和同仁心裡的滿足真的很受用，受用一輩子
這些花錢買不到的，也是我當初下定決心要考上的動力
錢當然我很愛，我的每一分錢都是辛苦賺來的不是阿薩布魯的亂搞搞來的
有些事情也許有人會感激我有些事情也許有人會怨恨我
但是我還是必須去做
所以我發了這漏漏長的文章
如同開板所說
每個人都有自行判斷的能力
我請各位針對我的工作和身分和仇恨心態就此打住了，轉回合理的討論房事OK?
其實我也還有兩個疑問蠻困擾我的
1.這次房市如果崩是非常不一樣的【日本模式】還是走美國模式
畢竟我們是第一次遇到人口紅利用盡的情形
所以真的要如何去拿捏進場時機，日本房產還有出頭天嗎?
2.都說會去炒中南部，真的還有炒上去的動力嗎?到底如果依照歷史經驗，房市反轉是市中心先跌還是周圍先跌、還是中南部先跌，我沒經歷過不清楚。
基金的標的，長期持有可以參考看看!!別在密我是哪一檔了
長期持有可以參考看看!!-------------------------------------------------------------------
8月更新
不在房價高點買房=不存錢愛花費的月光族=被轉嫁租金稅、房貸利率的經濟弱勢?
最近研究價值投資法，想找出比較合適的倉儲名單
長抱5-10年
以下是小弟自己整理的一些公式
價值投資法公式
一、分析篩選方式
1.股價淨值比法
(1)計算方式=(股價/每股淨值)
(2)判斷標準=介於1-2間算是合理，超過2為高，低於1為低
(3)查詢方式
查現價群益證卷http://www.capital.com.tw/
查淨值奇摩股市http://tw.stock.yahoo.com/
2.本益比法
(1)計算方式=(股價/每股稅後純益)
(2)判斷標準=介於12-20間算是合理，超過20為高，低於12為低
(3)查詢方式
群益證卷http://www.capital.com.tw/
投資分析>>評價分析
3.股價營收比法
(1)計算方式=(股價/(全年營業收入/股本))
(2)判斷標準=介於0.75-1.5間算是合理，超過1.5為高，低於0.75為低
(3)查詢方式
群益證卷http://www.capital.com.tw/
投資分析>>評價分析
4.現金殖利率法
(1)計算方式=(每股現金股息/股價)*100%
(2)判斷標準=以平均5年為標準，超過銀行利率者佳，便宜價等於平均現金股息的16倍(約為6.25%的年息報酬率)，合理價為20倍，偏高價為30倍
(3)查詢方式
群益證卷http://www.capital.com.tw/
基本資料>>歷年股利
5.股東權益報酬率法
(1)計算方式=(稅後淨利/股東權益)*100%
(2)判斷標準=以平均5年平均數15%以上為佳
(3)查詢方式
群益證卷http://www.capital.com.tw/
投資分析>>獲利分析
二、資金依大盤分配資金投入比重
1.9000點 0%
2.8000點 20%
3.7000點 50%
4.6000點 70%
5.5000點 90%
6.4000點 120%
分析範例
晉倫科技 (6151)分析如下
1.股價淨值比法 (股價/每股淨值)
20.10/17.3=1.16
1<1.16<2
尚可
2. 本益比
2011年本益比12.37
12<12.37<20
略差
3. 股價營收比法
2011年為0.88
0.75<0.88<1.5
尚可
4. 現金殖利率法(每股現金股息/股價)*100%
最近5年現金股利平均為1.464，本日股價為20.1
7.28%
合理價位為1.464*20=29.28
偏低價位為23.42
跌破表了可買進
5. 股東權益報酬率法
最近5年平均為12.16
不及格但接近標準
6.其他
(1)公司基本資料
從事，橡膠複合材料及塑膠複合材料之製造加工及買賣,電子零組件製造業工業用塑膠製品製造業,其他電機及電子機械器材製造業(連接器)
(2)資本額不高478,170,000 元，是否可以長抱?
(3)負債比2011達到46過高
南亞 (1303)分析如下
1.股價淨值比法 (股價/每股淨值)
58.9/34.05=1.72
1<1.72<2
尚可
2. 本益比
5年平均本益比20.93
20<20.39
不及格
3. 股價營收比法
2011年為2.43
1.5<2.43
不及格
4. 現金殖利率法(每股現金股息/股價)*100%
最近5年現金股利平均為3.3，本日股價為58.9
5.6%
合理價位為3.3*20=66
偏低價位為52.8
尚可
5. 股東權益報酬率法
最近5年平均為11.27
不及格
6.其他
經營者每天吵吵鬧鬧分遺產，公司沒前景。
Ps.不（貸款）買房，我們夫妻財產8月份己來到800萬。
為何不買房=不會努力存錢和理財，我真的不懂。
資料來源，今周刊2013.01.07-2013.01.13
今周刊這期關於討論房地產內容的文章p107相當用心，小弟在這邊幫大家彙整一下主要的內容，不枉費那個今周刊電話行銷的阿姨一直要我續訂，幾乎快把我煩死了，真被她打敗><
前言、買房時機正確、富足一生，一時失算、耗盡身家(也和小弟的文章算有呼應)
文中一位化名的李先生曾任上市建設公司開發部建築師，閱房無數的資深作手。也曾經因為錯判房市而嚐到失敗的經驗，失敗經驗如下
1995年利用第一桶金來到新北市淡水買房，只因景觀好【只花了兩個星期】就買定，其自信來相信自己本身職業，了解預售屋推案資訊，得知此案在預售期間每坪開價高達26萬，不過幾年光景，屋主已經下殺到18萬足足下殺3成，所以很爽快的砸下800萬購屋。
沒有精準評估、訪價、估價的他，沒想到淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜者捱不住行情下殺的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠摜破，其實當時淡水預售案許多已經悄悄地調降到每坪15、16萬(如同現在一樣，想購屋者不可不慎)，因此李先生的房屋實際上只有12萬左右，誤判情勢的他根本傻眼了，最後只能以300萬元認賠出場，這場災難賠掉了他一半的積蓄，從此之後李先生更加確定買賣房子【算計】的重要，在2005年時終於正確估算出萬華的房子進而賺錢。
李先生失敗處在於【忽略房市大環境不佳】而導致的殺盤，所以之後買房也會評估盤算所有會影響房價走向的數據和政策，當時評估的點是大台北房市低迷多年後，幾乎沒有新的建案，已經累積了高度的購屋需求，在加上政府祭出一批又一批低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。
一、算與不算差別很大
(一)失算部分
1.聽信房仲表示，屋主開價已經是預售屋行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。
2.高估景觀宅的行情，接受房仲用面河的不好殺價為由僅小幅議價5%。
3.相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的增幅度，忽略建案過多會折損房價。(這和現在輕軌議題不像??)
(二)精算部分2005年買台北市萬華預售屋，用低於排價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。
1.仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。
2.查詢建商購地價格，用算式回推案價。
3.由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑及財務狀況，決定調價幅度
(今周刊說的，要看經濟、行情趨勢，別再說什麼自住瞎買沒差了)
二、算房三步驟，問、算、調
(一)問市況，賣方假裝買方，買房則可以賣方身分查探
其中主要密訣在於，訪價時必須掌握人、時、地、物四大原則
1.人
要找對的人問，可參考李偉麟所著房仲業不告訴你的50件事(改天有空我在去看好了)，仲介、代銷、銀行、鄰居、管理員都可查詢，但問法不同，問仲介就可以利用賣方假裝買方，買房則可以賣方身分查探。
2.時
屋齡和類型要先找相同的，在由同而異，且查探的行情不要超過半年，否則參考價值將大為降低。
3.地
由近而遠，先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情，如果無法得知，才逐漸放寬查價範圍，以方圓500公尺為最佳搜尋區域。
4.物
一般來說，建案的【4樓】都是全案最沒有行情而拿來促銷的，也是【建案真正的銷售開價】，大家不妨不用理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入的問【告訴我，四樓廣告戶要賣多少?】。
(二)【八大算房公式，3分鐘算出房子合理行情】(小弟認為是本文精華)
1.從屋齡看房價(比較法)
同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差。
例如
(1)5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋~100萬元+(5-0)x2.5%x100萬元=112.5萬元
(2)10年成屋~100萬元-(10-5)x2.5%x100萬元=87.5萬元
ps.有都更效益不在此限
2.從樓層看房價(比較法)
大樓通常以4樓為最低價訂價，每3層樓唯一單位加價2-3%
例如某建案4樓售價為每坪50萬元
(1)7樓~5-7樓為第一加價單位，故50萬元+50x(2%-3%)=51萬至51.5萬
(2)11樓~11-13樓為第三加價單位，故50萬元+50x(2%-3%)x3=53萬至54.5萬
ps.店面或樓層有特殊用途不在此限
3.從屋子的類型看房價(比較法)
不同類型的住宅產品，市場喜好度不同也會有差價
(1)國宅為一般住宅價的7至8成
(2)工業住宅為一般住宅價的6至7成
(3)地上權產品為一般住宅價的5至6成
(4)小套房為一般住宅價的1.1至1.2倍
4.從鄰近個案看房價(比較法)
在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間
例如遇得知A區新成屋行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。新成屋價~(30萬元+20萬元)/2=25萬元左右，或20-30萬元
5.標準回朔法(成本法)
一般來說建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式
【預售屋每建坪單價=(購地價/土地坪數/容積率/160%+營造成本)x140%】
例如建商是用1.8億標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案為
(1.8億元/100坪/225%/160%+15萬元)x140%=91萬元
ps除了以容積率換算出主建物樓地板面積外，建商也會將建物以外的大小公設，如中庭花園，游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。
建造成本，依各地行情而異，管銷利息與利潤約為土地建造成本的4成。
6.速算法(成本法)
標準回朔太麻煩了，小市民另有兩大速算法
(1)【若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地/2，依上述例子為1.8億/100坪/2=90萬】
(2)1樓店面每坪行情=土地單價
7.從投報率回推房價(成本法)
一般而言，租金投報率=年租金/房子總價，故房子總價=月租金x12/投報率
大台北投報率大約為1.5%-2.5%
大台中投報率大約為2.5%-4%
大高雄及大台南投報率大約為3%-5%
8.從租金直接估房價
租金和房價有其一定倍數關係，運用公式算出房價
大台北，房價約為租金的400-680倍
大台中，房價約為租金的300-500倍
大台南和大高雄，房價約為租金的250-400倍
三、調價格【判斷對趨勢走向，決定最終出手價格】
這些我想我不用打太多了，多空文章請大家自行判斷【現在是否適合進場】
購屋達人指出
【房價只有價值，沒有價格】，最後決定行情的是能不能成交，而不是造價多少，買賣房子只看值不值得，在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原價格帶主動加碼5%-10%反之減碼，又提出了在sars買房會賺錢那套，現在是不是sars大家心知肚明了。
四、造成房子加值與跌價的設施(我認為本文直接具體量化加減%數算不錯的)
(一)加值部分
1.捷運+10%-20%，距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15-20%，500-1000公尺加值10-15%
2.學區，明星學校可以加值5-15%
3.景觀，依個人喜好可加值5-15%
4.公園，社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多+5-10%
(二)嫌惡部分
1.殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐-15至20%
2.特殊行業、神壇、家庭加工廠-5至10%
3.飛機場、高架橋-10至20%
4.加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所-10至15%
五、方便計算房價的工具
1.實價登錄網站
2.房仲網站
3.地籍謄本【政府機關提供任何人申請任和門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積及移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可依貸款金額粗略回推當時的房價】
4.法拍網站，各地法院均有公告法拍案拍定價格，一般來說第一拍價格為市價的8成。
5.預售屋雜誌、591等網站
六、自住買房需要知道的三套公式
(一)頂樓增建的價格怎麼算
頂樓加蓋雖然能使用，但沒有權狀，因此一般認為其價格為主建物的3分之1
公式=房屋總價=權狀建物坪數x單價+頂加坪數x單價x1/3
如房屋權狀20坪，頂樓增建10坪，每坪單價30萬元，房屋總價為20坪x30萬元+10坪x30萬元x1/3=700萬元
(二)陽(露臺)怎莫算
陽台除非有登記，也就是有權狀，否則一般保守認定期價值僅主建物3分之1
(三)停車位怎麼算
1.倍數回推法
計算的方式為，平面車位等於房屋每坪單價乘以4-5倍，坡道機械車位等於平面車位乘以0.6-0.7，機械車位等於平面車位乘以0.5-0.5，車位依所在樓層不同，每層價差約5-10萬元
平面進平面停=每坪房價x4-5倍
平面進機械停=每坪房價x4-5倍x0.7-0.7
機械進機械停=每坪房價x4-5倍x0.5-0.6
2.租金回推法
平面進平面停=車位月租金x450至600
平面進機械停=車位月租金x250至350
機械進平面停=車位約租金x200至300
附贈剛出生的小孩照片一張(和本人一樣帥)，有了小孩感覺生活又充滿動力了，家的定義在於大家能和樂融融在一起成長而不是全是房子和房貸??這可是新北市新手父母快樂密笈寫的歐
1.拒絕自住沒差
2.逛個街看到喜歡就買，隨便買隨便賺
3.有個家的感覺真好，所以能力購買就對了
謹慎理財
103年02月14日
很久沒上來發言了
再回顧2年前以前的文章
其實一路走來，我是始終如一
相信自己的投資眼光<<確實也穩定獲利
加上努力的工作存錢<<不輸那些窮到只剩下一間房的文章
除了存款馬上即將到達8位數外(如果含去年的捐款已經超過)
天公疼好人，也許我少靠炒房少賺了超多錢，但我相信我們夫妻只會越來越好的
真的非常感謝老婆的全力支持
今年順利的話就能離開北部到南部定居了
而且可能短期這兩年也暫時無買屋需求
因為岳父母希望老婆懷第二胎跟他們一起住就近照顧，還好相處都非常愉快
尖酸刻薄的話我不多說了
我希望能用具體行動來證明我是一個說到做到的人
1.少子化，台灣競爭力即將崩盤，所以今年咬者牙也要再生一個
2.把賺錢的快樂建立在別人的痛苦上，我寧願把這些錢拿去做善事
3.去南部後我還是答應老婆要幫他建立一個我們自己的窩，到時我在開箱歐^^
http://www.chinatimes.com/newspapers/%E5%A6%82%E9%A1%98%E5%BE%97%E5%AD%90-%E8%AD%A6%E6%89%80%E9%95%B7%E6%8D%90%E7%99%BE%E8%90%AC%EF%BC%A1%EF%BC%A5%EF%BC%A4-20130724000510-260107
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