History repeats itself. ???
話說 ... 曾經...
在多年前的某知名雜誌上看到一篇日本的報導
多年後的今天
趁著還有回憶
就拿出來分享
記憶中的細節也許模糊了
但主要架構還是在的
在日本輝煌的80年代
東京的不動產價格高漲
印象中
好像是東京都還是全日本的不動產市值都可以把美國買下了
(20130621修正：當時應該是全日本可以買下4個美國，一個東京可以買下全美國)
當時
很多有買房需求的上班族買不起離上班地點近的房子
只能買在距市中心一個小時車程的地方
到了 2000年初吧
日本已經失落了超過十年了
不動產價格跟 80年代已不可同日而語
距市中心 30分鐘車程的房價已低於當初相距一個小時車程的地方了
當初買在遠處的人想換屋到距市中心較近的地方時.....
現有的房價已.... 無法支應換屋的金額了
台灣跟日本相像嗎
這我不清楚
歷史會一直重複演出嗎
從很多的例子來看.... 是的
就不動產來說... 會這樣嗎
我也在觀察中........
在日本, 尤其是財經界後來的檢討, 當然1985年的廣場會議, 和1986年的羅浮宮會議徹底改變了日本的經濟型態, 日幣升值, 外資湧入, 市場資金充裕, 但是真正最後讓這個泡沫破的徹底甚至重傷日本經濟的主要原因卻是因為政策的"急速轉向", 讓經濟和市場根本措手不及,
1989年日本政府感受到民間對房價的壓力, 於是在政治考量下, 不顧經濟官僚和學者認為手段應該趨緩的建議下, 1989年5月至1990年8月，日本5次上調中央銀行貼現率從2.5%至6%, 同時，日本大藏省要求所有金融機構控制不動產貸款，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其後，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。貨幣政策突然收縮，中央銀行刻意挑破泡沫，這些舉動在之後所有的相關的回顧和專論都認為是日本政府最失誤的日本貨幣政策。泡沫經濟破滅後日本經濟出現了長達20年之久的衰退, 一直到現在
回顧日本泡沫破滅的歷史, 引領日本進入泡沫的是當時的大藏省財政大臣竹下登, 後來政策搓破泡沫的也是竹下登總理, 竹下登本人被日本人稱作熟柿政治家, 不耐壓, 易妥協, 所以廣場會議下接受德美財政部長的建議讓日幣升值, 到了首相任內, 又趨於政治壓力下, 要求央行干預土地資金, 並且訂定嚴格的土地法規, 種種的政策在當時大藏省內部無人認同, 所以竹下登還因此兼任當時的財政大臣, 後來因此造成日本房地產價格崩滅, 帶領日本進入泡沫繁榮的和搓破泡沫讓日本進入失落的都是同一人, 後來有人解釋竹下登有這樣兩極的做法在於本身容易搖擺的個性, 也就是竹下登財政大臣簽訂廣場協議,讓東京房價在幾年內漲了數倍, 後來竹下登叛離田中派系, 後來取得政權成為總理, 反而和原來的派系走相反的作法, 反向的去嚴控金融, 土地政策和消費, 在竹下登總理任內, 有土地新政控制土地交易, 在金融政策則要求現貸給土地和不動產交易, 在民間消費上則實施了消費稅, 三把嚴控大刀下, 馬上就重創了日本的經濟, 也讓日本進入所謂失落的20年ing...
Nelson5 wrote:
日本泡沫的歷史絕對不...(恕刪)
感謝 Nelson5大的分享
學習到甚多 ^^
個人對經濟雖無研究
但也略知經濟學的變數非常多
所以
對經濟的現象是我目前無法去深入了解的
所以在這裡我想說的是 在轉變過程中所發生的現象
轉變的成因如您所提及
有太多的可能性(超出個人的能力了XD)
僅就個人的理解 (如果有問題 請不吝指正 這會讓我學到更多)
景氣一直是循環的 只是週期有差異
也就是說
沒有 一直漲或一直跌的市場
在景氣循環的每個時期
都有其機會
這裡所提及的日本不動產現象
是發生過的
個人是站在這種現象是否會在台灣重現而提出疑問
在這裡也謝謝各位大大的回應
我一直認為
經驗的分享交流
是自我增進的好方式
謝謝大家 ^^
依照諾貝爾經濟學獎得主的傅利曼來看, 不管1930年的經濟蕭條, 或者1990年的日本經濟泡沫, 造成的主因都是因為政府受於壓力用政治的手去過度干預經濟過當造成的結果,當然也有另一端的經濟學派看法, 像是另一個諾貝爾經濟學獎得主的克魯曼, 就比較偏向於政府利用控管的方式來處理經濟議題
不管你對於政府在經濟應該扮演怎樣的角色有不同的看法,
我個人非常建議有機會可以看看傅利曼的"選擇的自由"這本書, 我自己不是經濟或者商業相關科系畢業, 幾年前有機會拜讀傅利曼的著作之後, 的確讓我對原本根深蒂固的思考有很大的省思, 也深自體會, 諸多的限制只會妨礙進步, 這一點對於國家, 子女教育和個人發展都是適用的
共勉
rjiang wrote:
感謝 Nelson5...(恕刪)
在當時日本的房地產上漲, 真正的推手不是一般購屋者, 反而是銀行, 財閥和各大企業, 首先是日幣預期升值後的大量資金進入日本, 等於銀行業者滿手資金, 為了活化手上的資金, 超額放貸, 鼓勵放貸的狀況非常嚴重, 幾乎達到甚麼名目都可以貸款, 像是知名的歌手千昌夫 (榕樹下原曲北國之春的演唱者), 經濟過熱之前名下公司的資產預估價值只有十幾億, 但銀行卻提供他數千億日圓的貸款, 京都的某家三百年和服店,在銀行的勸說下用店譽和大約60坪的店面就可以貸款400億, 超額放貸的情況是超過數倍,也就是銀行貸款的鑑價不是用當時的價格打折後放貸, 反而是用預估的可能上漲到的未來價格來消化資金,而且貸款出去的金額也不占貸款人的信用額度, 這樣也讓貸款人經過貸款購入不動產之後反而手上的資金部位越來越多,
上面提到的這種狀況目前台灣還沒有出現, 雖然有人說可以透過假合約的方式讓銀行貸款超過100%, 但我想這也是在銀行鑑定價格之後, 除了台北市之外, 其他縣市目前的情況應該是金融業的鑑價大約在市價的80%~90%, 然後放貸70%~80%, 也就是對一般人的貸款標的來說, 如果一塊目前市價約一億的不動產, 銀行鑑價大約會在8000萬到9000萬, 放貸的金額大約會在5600萬到7200萬之間, 意味著不動產必須要跌到30%到45%以上, 銀行才有回收風險, 這部分和日本當時是完全不同的
另外就是在不動產投資過熱的狀況, 依照日本當時, 不動產幾乎成為企業之間的共同營業項目, 以原本的生產事業來說, 新力, 豐田, 日立, 東芝都成立了不動產部門, 民間還有多家轉貸的金融公司(向大型金融機構貸款數千億, 然後化整為零轉貸給中小型客戶), 而且初期都在房地產和金融投資上面獲利不少, 也造成公司濫用資源, 甚至一般的求職者對於生產事業反而不這麼積極投入, 造成當地企業招募困難, 加上日幣升值, 所以讓這些企業開始在海外設立據點招聘海外員工, 以我自己的經驗來說, 我在1988年出差到日本短期研修, 除了在台灣的薪水以外, 每天的額外零用金是一萬一千六百塊日圓, 但是公司卻每天花兩萬日圓以上租用交通車讓我們可以從市區到郊區的廠區研修, 當時的課長等級的消費報帳就可以超過30萬日圓, 所以每個禮拜都會有主管找我們當人頭去happy, 每個餐廳都推出驚人價格的奢華餐點, 我還記得連向來平價的不二屋在當時都有推出類似金箔套餐的餐點應景
對比台灣的狀況, 這種對比於企業過度投入不動產的狂熱, 在台灣還沒看到, 這幾年投資房地產雖然獲利豐沃, 但也沒有到奢華驚人的情況
在日本當時, 因為銀行在金融操作, 財閥和企業投入不動產的豐厚進帳, 推升的房價反而讓一般受薪階級無法忍受, 尤其在高物價,低利率的情況下, 造成退休族的生活不易, 日本的政治向來屬於老人政治, 所謂的老人政治不是只有參政者, 包含投票者的主力也是以50歲以上的公民為主, 所以為了獲得認同贏得選舉, 在自民黨內開始有了限縮資金, 嚴格土地管制的聲音出現, 1988年竹下登擔任首相, 但同時也爆發了自民黨內里特庫克醜聞(房地產公司用股票酬謝政治人物換取低價購地), 自民黨的形象和房地產炒作畫上了等號, 所以竹下登的做法就是圍魏救趙, 要求大藏省大幅的限縮金融, 除了在短期內把利率從2.5%調到6%, 還限制銀行貸款給不動產, 甚至在1989年擬定新的土地控管法案, 就算大藏省官僚大部分反對的情況下, 竹下登以總理之位兼任大藏省大臣來貫徹意志, 結果造成房地產大幅下跌, 甚至引起日本的金融危機, 當然竹下登在1989年的時候也因為里特庫克醜聞的影響下台, 他的秘書用自殺的方式來斷絕法院的繼續調查, 所以很多日本人甚至認為日本的失落正是因為當時的竹下登擔心自己的政治地位和名譽失落的情況下所做的錯誤決策造成的
rjiang wrote:
感謝 Nelson5...(恕刪)
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