關於自地自建~~的新手問題~~請各位解惑

最近對自地自建有興趣~~
但有幾點疑問
1.聽說土地貸款成數較低
不知有經驗的先進~可分享約略成數(當然我知道跟自身經濟狀況有關)

2.若土地買了~~下一步似乎是建物設計圖出來了
再進行下一階段貸款~~是這樣嗎
若如此~~會不會出現~~能蓋房子時~手頭資金已用掉不少
但銀行貸款建物成數~~卻不若預期~~導致付不出款項~~土地就只能先閒置不是嗎
這樣現金預算怎麼抓才足夠

3.常見遮蔽率及容積率問題~~
新重劃區建案~~似乎遵守著
但除此之外(有點屋齡或店面更是如此)~~地到哪就蓋到哪
是為何呢!?

謝謝大家不吝解惑!!