• 4

612-lawyer,一個律師的投資告白:遇到房客欠租怎麼辦

關於這個問題,依據民法第440條的規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約(第一項)。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約(第二項)。

也就是說,遇到房客不付租金,你不能馬上終止租約,你必須先用存證信函通知房客,要房客在函到幾日內(例如五天、七天)支付租金,房客還不付你才可以把租約終止,要求房客返還房屋;而且前提是房客欠的租金累計已經達到二個月才能這麼做,如果有收押租金的,還要把押租金先扣掉。

那是不是說房客欠租已經用存證信函通知了,累計也已經超過二個月了,房客還不搬,就可以直接進房客的房子把房客趕走?

『錯』!!!關於終止租約及返還房屋必須透過訴訟的程序,打贏官司之後再聲請強制執行。而且關於打官司的部份,有可能你一審勝訴了,房客就繳一點點上訴費繼續上訴拖延訴訟,在你官司確定之前,房客就是不給錢要住免費的,等於房客花個幾千元的上訴費,如果官司多拖個半年,就省去半年的租金囉。

要是你不透過訴訟,直接進房客的房子把物品清空,那我必須告訴你可能會構成侵入住居及妨害自由,不可不慎。

看到這裡,應該很多人一個頭二個大了,原來房子租給人家這麼麻煩啊。其實房東有一個方式可以運用,那就是簽訂租約時要公證,並且註明租約到期房客返還房屋為逕行強制執行之事項。過去公證一定要到法院公證處辦理,現在你也可以到民間公證人的事務所辦理,效力跟法院都是一樣的。

也許你可以這樣做,第一次跟房客簽約只簽六個月,並且照上面說的去公證,你會先收一個月租金跟兩個月押金對不對?假設後來房客就不繳租金了,那你就等到六個月租約到期,直接拿公證的租約到民事執行處請求執行,要求房客返還房屋,那你就可以不用打官司,也可以避免房客藉由拖延訴訟一直住免費的情況,而你最終的損失大約就控制在三個月的租金。

你一定覺得公證很麻煩,但我當律師看到很多人一直等到房客不繳租金又不搬走,面對遙遙無期之訴訟,或者逕行進入房屋遭檢察官起訴侵入住居或妨害自由,才後悔當初沒有去公證,你也要這樣嗎?
~歡迎分享轉載~請註明出處『 612-lawyer 一個律師的投資告白 』
612-lawyer∕蔡志雄律師的投資告白,不動產經紀人考試榜眼心得獨家曝光
2012-05-25 18:17 發佈

612lawyer wrote:
關於這個問題,依據民...(恕刪)

遇到房客欠租怎麼辦:
寄存證信函扣押金這招大家都知道.

拖欠房租我是先觀察他的經濟狀況是否真的有困難
還是好吃懶做一年換365個工作的那種
出門在外真的有困難有小孩要養.我想方便他幾個月也沒關係

你可以發一篇...如何避免房客自殺 這大家應該比較有興趣
租屋多年,只遇到一個房客(1樓)不繳租金,態度還好,就是以各種理由說沒錢,

正無計可施之季,恰逢88風災,從來沒淹過的房子淹了,不多,還不到腳踝.

而他的床墊是直接放地上的,所以就沒辦法睡了,不到2天,搬走了,剛好2個月押金也差不多扣光光了.

這樣看來,我門算是"88受益戶"啊



話說回來,如果欠租,可以合法斷水斷電嗎?

612lawyer wrote:
你一定覺得公證很麻煩,但我當律師看到很多人一直等到房客不繳租金又不搬走,面對遙遙無期之訴訟,或者逕行進入房屋遭檢察官起訴侵入住居或妨害自由,才後悔當初沒有去公證,你也要這樣嗎?
~歡迎分享轉載~請註明出處『 612-lawyer 一個律師的投資告白 』


公證有比完全都沒有"好一點點"

實務來看...也是無三小路用的~一樣拖很大

白花公證費跟還要報稅

爽到公證人而已

這一位律師些每隔一陣子寫一堆....

字很多就像教科書一樣寫基本理論......但完全無法適用於多變的現實社會中...

真的是律師嗎??

wei5712 wrote:
這一位律師些每隔一陣...(恕刪)

+1
大道理大家都知道.重點完全沒提到.
倒像寫一堆人家書上的理論

你只要提出.
1.房價轉折點在何時
2.哪裡有出租報酬率5% UP 的物件地點
這兩點就夠了 漏漏長的寫一堆
612-lawyer, 請到口頭委託和口頭授權欄來, 幫大家釋疑.
租賃「契約」公證,房客不繳房租,租賃契約期限內,一樣不能中止租賃「契約」,僅能針對「房租」的部份,可強制執行而已!

遇到職業房客,包租公或包租婆大部分都花錢消災!

有機會本人會在這裡,教教如何做一個賺錢的「職業房客」!






YTCHOU wrote:
租賃「契約」公證,房客不繳房租,租賃契約期限內,一樣不能中止租賃「契約」,僅能針對「房租」的部份,可強制執行而已!

遇到職業房客,包租公或包租婆大部分都花錢消災!

有機會本人會在這裡,教教如何做一個賺錢的「職業房客」!


基本上當房東很沒有保障

法律完全是偏向房客

有的房東是直接開門換鎖,他的理由是在契約有打~房客同意(雖然這是無效的)

房東想說反正要打官司再來打~你都沒錢了,我也賭你不敢告
我家的房子出租都有去公證
反而是房客聽到要去法院公證,覺得不太想去

大概一般人都不喜歡上法院吧

還要跟他解釋說
這樣是對雙方的一種保障
而且要報稅也都沒問題的
因為既然公證了
表示我們都是有繳稅的

房客才願意去公證
  • 4
內文搜尋
X
評分
評分
複製連結
Mobile01提醒您
您目前瀏覽的是行動版網頁
是否切換到電腦版網頁呢?