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騙人的政策:奢侈稅+實價登錄=房價上漲?!

來看一個有趣的例子:

假設甲乙丙三個投資客於不同時間點分別購入「凌依大廈」各一戶。由於實價登錄尚未實施,各人取得成本也差不多(皆從老住戶手中購得)。所以我們可以假設

甲:2010年一月購入,價格為一千萬元。
乙:2011年八月購入,價格為一千萬元。
丙:2012年六月購入,價格也為一千萬元。

這三位投資客的購入成本都一樣。由於甲乙丙變成鄰居,而且也透過仲介了解行情,這三位投資客大概都知道彼此的購入價格。其他老住戶因有自助需求,沒人在未來幾年想賣房子。

今(2012)年七月一日開始實施實價登錄。有三隻可憐蝸牛A,B,C忍了好久,認為實價登錄後,房價會變低。所以他們都打算於2012年七月,也就是一實施實價登錄的時候,就進場購買心目中最棒的「凌依大廈」。

由於「凌依大廈」極為稀有。除了採用最頂級的建材外,門口還有總統府級的保安。所有保安均配屬正妹一枚,以防自裁讓大廈變成凶宅。當然其他條件也是全國頂級。這樣的房子,加上絕佳的地點(緊鄰捷運站與明星學校,陽台望出去可以還可以看到志玲姊姊家的浴室),一千萬的房子實在太便宜了,暫時買不到,也可以等。

所以ABC三人均打定主意,一有空房出售便搶購。之所以要忍到實價登錄實施,是因為他們都認為實價登錄以後,自己可以買到比市價便宜很多,或是不會比當前市價(一千萬)貴很多的房子,所以他們的預算上限都是1149萬元,只比目前市價+奢侈稅少一萬。

結果呢?各位可以想看看。

請記得,當實施實價登錄後,供需是平衡的。有三人要買,也有三戶要賣。








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討論篇:(5/5 12:30am)

先說我的答案吧。雖然供需看起來是均衡的,在奢侈稅+實價登錄下,A,B,C三個人都會以最貴的價格(1149萬)買到房子,等於承擔了所有的奢侈稅,還另外讓甲乙丙三個投資客分別賺149萬/49萬/49萬。實價登錄對抑制房價與遏止投資客幾乎沒作用,還會讓房價上漲。

睡覺時間到了,明天詳細說明。先別急著替我戴帽子...
2012-05-04 23:07 發佈
凌依大廈在哪?

成交價是由供給/需求所決定的.

vaquero wrote:
來看一個有趣的例子:...(恕刪)
售:很多AV產品
請恕小弟愚笨

不大懂樓主想表達什麼

不過感覺是非常不符合實際狀況

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阿 我知道了

意思是房價將會大漲對吧!!!
其實這位大大寫過的許多文章
也都是看好房價會上漲的
與其寫這麼多我看不懂的
倒不如直接寫""""房價會上漲拉""""
這樣不是比較一目瞭然嗎?

房價一定會上漲的~~!加油~!!
你的前提是 7/1日 A B C 三者都搶進
但如果沒人搶呢?

我的看法是 7/1後

價漲量跌
沒錯 原屋主會把所有附加的金額都加在新屋主身上
但你也要新屋主願意買單且有能力才行

7/1後 我反而認為 投資客會縮手(風險大)
而想買房的人會觀望(等崩盤 因為不漲都買不起了 漲了更買不起)

如果你認為 沒差 房子可以先出租 不過你的前提是 也要租的出去才行
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若照你所言
甲 乙 丙三人將房價由1000萬提高到1149萬
但銀行的鑑價會隨著你而調高嗎?銀行為降低風險 鑑價不調低就不錯了

再者 7/1日後買屋 也許銀行會要求買方提高 自備款
如果以上2者成真的話 那麼新屋主購屋 1149萬的房子
可能只能貸到5百~6百萬左右
若新屋主沒點財力 跟本買不起

所以我認為 房價會 價漲量縮
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如此一來 有點危機意識的投資客 會趕在7/1日前將手中的物件抛出
(少賠或少賺)
而硬撐的投資客 就只能把自己的房子吊高賣 然後看著怕死的人賤價賣(崩?)

而屋主如果不幸的是 有一天房貸繳不出來 亦或者 央行升息(沒有不可能)
你就等著一堆房子被法拍(房價再降)

但要買法拍屋的人又需現金...而在不確定的時候 投資客投資意願又不高
銀行又緊縮時

你的房子只好等著3拍或4拍 看有沒有人接手
就算真的有人接手後 你的資產也是小於負債....你還是得想法子變賣資產還銀行.
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漲?也許吧.....我是看跌啦...不過也是要看地段..
vaquero wrote:
所以ABC三人均打定主意,一有空房出售便搶購。


vaquero wrote:
由於「凌依大廈」極為稀有...一千萬實在太便宜了



前面已經有人說過了
既然你已經設定了這樣的前提
那買家之間彼此競價,最後都只能以預算最高價 1149 萬買到,也是很正常的事情

不過總是有時間差,前面兩間賣掉後
最後一組賣家和買家的成交價其實有變數存在,但顯然不可能高過 1149 萬
只有一個人賣,也只有一個人買,這時賣家一定能賣到前兩位賣出的價錢嗎?
如果他堅持的確可以,不過這是因為你已經設定買家非買不可的前提
那換成賣家非賣不可呢?

例如前提改成:
"甲乙丙不看好實價登錄後的房市發展,又或都積極想賣房套現,只要有人出接近成本價就全力拋售"
"凌依大廈品質普普,一千萬真的貴了"

答案就差很多囉
vaquero wrote:
先說我的答案吧。雖然供需看起來是均衡的,在奢侈稅+實價登錄下,A,B,C三個人都會以最貴的價格(1149萬)買到房子,等於承擔了所有的奢侈稅,還另外讓甲乙丙三個投資客分別賺149萬/49萬/49萬。實價登錄對抑制房價與遏止投資客幾乎沒作用,還會讓房價上漲。

一開始的原因是這樣的:

雖然同時有三間房子要賣,但是三個屋主在2012年七月,也就是實價登錄後的成本不同。

2012年七月
甲的成本是1000萬元。
乙與丙的成本是1150萬元(因購入上未滿一年)。

所以雖然同時有三間屋子要賣,但是事實上只有甲的房子符合購屋者的預算。那麼甲會以成本價賣出嗎?不太可能。因為他的競爭少了(乙丙的成本都比他高),買方的競爭又大(有三人想買)。他不可能開低價,所以1149萬會是最後最可能成交價格。

其實賣方知道附近房子大約是何時購入,便可估算其成本,一開始就會開出比「對手成本」稍低的價格。很可能就是1149萬。

這就是說,由於投資客購入的時間不同,奢侈稅會使市場上較低成本的物件供給減少,反而導致價格上漲。這就是為什麼在實際的狀況中,奢侈稅的實施,使得房價量縮價不跌,甚至有量縮價上漲的情況發生(特別是在台北市會如此,因為台北的房子稀有性最強)。


下面先回答網友的問題:

cywang40 wrote:
前面已經有人說過了
既然你已經設定了這樣的前提
那買家之間彼此競價,最後都只能以預算最高價 1149 萬買到,也是很正常的事情(恕刪)

別忘了,賣方也同時有三家,也會彼此競價。但由於奢侈稅,三個賣方的成本反而不同,使得供給競爭性改變。買方呢,觀望的結果,反而可能累積了彼此的競爭。

vaquero wrote:
一開始的原因是這樣的...(恕刪)


你這篇的前提必須建立在ABC都認為房價便宜或合理,但這就是問題所在,如果現在的房價合理,那為什麼要實施奢侈稅和實價登錄,我覺得奢侈稅確實讓交易量減少,價錢緩漲(我說的是北市,新北市),而實價登錄後只會讓一些要賣2手屋的人看清自己要賣的到底是黃金屋還是大便屋,不要一直用黃金屋的價錢賣大便屋
有什麼方法可以查到台北有多少自住客嗎?
vaquero wrote:
先說我的答案吧。雖然供需看起來是均衡的,在奢侈稅+實價登錄下,A,B,C三個人都會以最貴的價格(1149萬)買到房子,等於承擔了所有的奢侈稅,還另外讓甲乙丙三個投資客分別賺149萬/49萬/49萬。實價登錄對抑制房價與遏止投資客幾乎沒作用,還會讓房價上漲。

比較重要的問題,是出現在實價登錄實施後。 如前所述,由於奢侈稅讓低成本的供給減少, 就容易產生量縮價漲的結果,一旦實價登錄實施後,上漲後的價格反而成為政府認證過的市價,使得買賣雙方的議價空間與效果減少。

以這個例子來說,第一個(甲賣出的)成交價1159萬成了登錄的第一個價格,就會發生行銷經濟學中的「參考定價」(reference pricing)效果。
乙在2012年八月以前不會開這個價格,因為1149萬比他的(成本+奢侈稅)低。一旦過了2012年八月,他就會以此價格開價,買方要議價的空間也低,因為一個月前甲就賣了1149萬,還登錄有案,買方要如何爭辯乙開的價格不合理呢?加上會有兩個人(先前一個人已經買走甲的房子了)競價,最後的結果,乙就可能以1149萬賣出,賺了49萬。也等於買方幫他出了100萬的奢侈稅。

至於丙的房子呢?一直要到2013年六月,他的(成本+奢侈稅)才會低於1149萬。前面有人回應說:這時只剩一個人買,沒人競買,應該價格會低一點吧?問題是,前面已經有兩個登錄在案的價格,都是1149萬。買方要如何說服賣方,登錄的1149萬是不合理的市價呢?

這個例子只是要告訴各位,為什麼奢侈稅與實價登錄,那麼容易通過?因為我們的政府,腦子裡根本不想打房,所以端出一些看起來好像是在打房,而實際上完全沒效果,甚至只會幫助房價上揚的政策。至於真正能抑制房價的實價課房屋稅等,他們總是不甘不願, 故左右而言他的。
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