為了抗通澎 有考慮購屋 當個包租公 但還是有顧慮
當包租公目前顧慮2個問題
1.遇到奧房客(這就先不論)
2.房子租不出去
所以小弟想說 即然店面都可以簽長約 那麼出租大樓是否可以
也簽個10年長約呢?即然要吸引房客簽長約 那麼條件一定要夠吸引
所以小擬條件如下
1.租約一次簽10年 房客需付壓金6個月 若屋主提前解約
需賠償房客6個月的房租 亦即6個月壓金加6個月的賠償金
共12個月
2.因為簽長約 所以租金比鄰近便宜
以小弟在高雄評估 入手價600萬的大樓 出租價約在1萬5
先不論房客的素質 假設還到好房客 他還願意租10年
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以房東的立場
高雄大樓的空屋率 還蠻高的 又加上一堆大樓又在蓋
大樓如果賣相不好 要租出去不容易
所以我想 為吸引房客租長約
(如果房客願意簽長約並壓金6個月)
房東可提供條件
1.房租即參照附近市價打8.5折給房客(因為要簽長約
所以就算把 空屋時期的損失 便宜給房客)
假設附近行情約為1.5萬 則租給房客1.35萬
2.則由房東這邊可以提供全新的傢俱及家電
壓金6個月(1.35*6=8.1萬)房東可用來買傢俱及家電後其實還得貼點錢
3.若房東提前收屋(比如增值想賣) 那麼就賠租方6個月的租金
4.若房客提前解約 没收6個月壓金 就算買家俱家電 損失小一點
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以房客的立場
1.雖然第一次 付出約10萬塊左右的現金
但房東附的家俱家電均為全新(爽)
2.房租較為便宜(8.5折)
3.若房客提前解約 其實損失不會很多
4.房東提前解約還可以小賺一筆
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我的顧慮是
租金1.35萬 若扣掉網路費 第四台及管理費
實收約在1萬左右 年收12萬
若以600萬計算 報酬率約2% 實在不算多
其實我是覺得划不來
所以我就放棄了
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再回到一個問題
高雄的空屋率高 加上近期大樓愈蓋愈多 房價愈來愈高
若以投資來說 除非買入後 2年後 房價漲幅超過2成 才有賺頭
若要以收租來算 我是覺得好像怎麼算都划不來
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我想請問
若你是房東 你會想這樣子操作嗎?為何不?
若你是房客 你會同意簽這種租約嗎?為何不?
(前提是房客 真的打算10年內都不買房 只打算租房)
chang4432 wrote:每個當房東的都會碰到，所以老實說，這也不算是個顧慮啦，就像俗話說，怕熱就不要進廚房！
當包租公目前顧慮2個問題
1.遇到奧房客(這就先不論)
2.房子租不出去
簽長約的話，我想你要找得到願意簽的房客真的是蠻難的，因為房客為何要綁在一個地方10年呢？租房子的好處就是想走就走，永遠都有更便宜的可以租，幹嘛要在同一個地方租10年？而且你要想清楚，好房客有、壞房客也有，萬一簽10年約的是個壞房客呢？除非房客有重大違反租約之事宜，不然我國的法律是保障房客的，除非租約到期，要不然你是趕不走房客的。
實務上，小弟仍是最多一年一簽，要簽1年以上的，我也不要，因為續約時，會去房子那裡續，房客為了讓房東好印象，房子會保持的好一點，而且每年一續，我可以視情況給予租金折扣，算是長租的優惠。
短租可以三個月起，不過租金要增加，租期到續約到一年的話，我就會把差額退給他，所以等於是房客可以先試住，通常別的房東不願意簽短約，而我可以，所以算是一種增加客源的方式，因為通常3個月或半年期滿後，房客會繼續續約到一年，因此房客得到彈性，而我則降低空置率。
另外，為了減少收不到房租的機率，預付半年只收5個月租金，算是你講的把空置期租金折算給房客一樣，通常一次拿得出5個月租金的，財務狀況比較好，也算是一種過濾房客的方式，自從實施之後，這幾年來預付的房客佔7成以上，而我也沒有再碰過催繳房租的狀況了。
在台灣，除了置產用途之外，購房出租絕對是划不來的，真的不如買中華電放著就好了。
不過呢...我還是做了，就是置產用途，房地產是資產配置的一環，財力雄厚的買土地，而像小弟這等財力普普的，只好買買套房了，為了降低成本，我的房子來源都是法拍，高雄市算是租金報酬率不錯的地方，我是指套房啦，住家我就不知道了，不過像你也知道大樓一間接一間的蓋，供給量源源不絕，高雄市的套房供應量從10年前開始幾乎呈現停滯狀態，相比還是比較穩定一點。
所以真要做的話，建議你是買間市區老透天，然後改裝成套房，透天土地大才有置產的效果，改裝成套房的租金報酬率會提高很多，只不過管理成本會增加，怕麻煩的話，我可以幫你代管，反正我為了管理那些套房，已經hire了一個人幫我管，讓他多賺點錢也好，我一直很怕他哪天不幹了，那我就頭大了。
有興趣PM我吧。
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