一、供需背離市場
1.空屋率破表
依據行政院主計處所提供民國99年住宅居住情形普查的結果顯示
主計處網站第28項
http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=30393&ctNode=3273&mp=1
全台總戶數8 074 391，無人居住且未供其他用途的戶數為1 560 355
北部地區總戶數3 782 394，無人居住且未供其他用途的戶數為741 855，約20%
有關空屋率成長幅度的文章
我懶得去做了，大家不妨假日實地去勘查北部各大型重劃區去看看實際銷售狀況
到底有沒有人住
而且這是99年統計的資料
目前空屋率可能還要持續破表
2.所得薪資成長幅度低落
一樣主計處網站也可查詢
http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=14616&CtNode=3566&mp=1
一月實質薪資又負成長 不如13年前水準
物價目前持續漲不停，上班族薪資成長老是追不上物價上漲速度。行政院主計總處調查，今年一月經常性薪資（固定月薪）三萬七○六四元，雖較去年同月增加○．九一％；但扣除物價漲幅後，實質經常性薪資僅三萬四二○五元，較去年同月減少一．四二％，實質薪資再度負成長，且不如十三年前水準。
3.供給量大實際銷售率不佳
(1)根據《住展》雜誌統計，2012年，上半年房市大檔329檔期，台北市推案量為702億元、新北市為572億元，推案量非常大
實際交易移轉數量如下
A.台北市，請上台北市地政局網站查詢3月份移轉數
台北市不動產數位資料庫http://www.tred.tw/2008TPWS/#
統計資訊>>不動產交易
交易日期：101年2月至101年3月
臺北市 依屋齡區分（所有建築）合計5677戶
交易日期：100年2月至100年3月
臺北市 依屋齡區分（所有建築）合計9562戶
與去年同期相比衰退幅度超過4成
B新北市，請上新北市不動產買賣交易服務網查詢http://e-land.ntcland.gov.tw/NTPCELand/Portal/StatsMain.aspx
100年3月總計9924件
101年3月總計6213件
與去年同期相比衰退幅度超過4成
(2) 麥格理證券在今年的4月份指出，去年預售推案金額較前年成長10.3％、創史上次高金額，但實銷率僅有53.6％，目前整體房市巨大的供給量除了去年沒賣完的預售案外，還有先前躲掉奢侈稅的物件，後者今年預估有4.98萬件
(這個部分的資料未經查證，請參考就好)。
二、房屋增值稅將倍增
房屋公告價格和市值落差大，政府預定未來3年內，要拉高到市價9成，房仲業計算，如果政府認定的市價，就是市場實際成交價格，那麼一般自用住宅每年要交的房屋稅會有3~4倍的增加，出售時的增值稅則更驚人，到時後真實施下去，民眾會「非常有感覺」，而非像現在有點無感。
房屋持有稅分成房屋稅和地價稅，地價稅另有一套公告地價系統，房屋稅則是按房屋評定現值的1.2%來課徵，如果未來三年房屋評定現值和公告現值調幅一樣，都是倍數拉高，那麼增加幾倍，房屋稅就增加幾倍。
也就是說，雖然3年後，公告現值提高3倍，但屋主如果要賣，交易完成後繳的土地增值稅，則是高達9倍，相當驚人。
01板上已經有大大在詳細討論，請搜尋【房屋稅增3至4倍 增值稅更驚人】查找相關資料
三、通膨壓力下升息已經勢在必行
(1)提前升息
近期飽受油價調漲與證所稅課徵等利空因素衝擊的台股，還會持續反應由電價調漲所帶來的不確定性，摩根大通證券指出，按內部看法，利率調升會提前一季，由原預估明年上半年，提早至今年底前。
(2)央行已經在拉抬短率<<事實上已經在為升息做準備了
引用自由時報
http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/apr/11/today-fo3.htm
拆款利率創三年新高
央行減緩游資亂竄，以及拉抬市場利率的政策目標確立，雖然連續三季維持代表政策利率的重貼現率為一．八七五％不變，但自三月理監事會議後，金融業隔夜拆款利率卻大幅彈升，由○．三九九％上揚至○．四五六％，幾乎每天都在改寫三年多來新高。
透過拉升短率策略，已成功影響中、長期利率走勢，為回鎖市場游資，央行上週標售三六四天期千億元定存單，得標加權平均利率止跌反彈至○．八九二％，終結連續兩個月下滑的走勢。
本次五年期公債，銀行業得標比重達六十一．七五％，得標金額二四七億元，皆創近期新高，顯示市場資金還是相當充沛。
這個部分不知道是外資還是真正的民間資金
長期利率方面，央行昨受財政部委託標售四百億元五年期增額公債，最高得標利率為一．○二九％，同樣終止連兩降，短、中、長率齊揚，為央行去年九月暫緩升息後首見。行庫主管指出，考量通膨與出口，央行雖不調整政策利率，但已順勢拉抬市場利率，預估未來也會擴大公開市場操作。截至昨天為止，定存單未到期餘額為六．九六兆元，幾近歷史新高水位。
央行表示，發行存單收回資金的效果，等同調高存款準備率；過去連續二十五度標售三六四天期定存單，其總餘額為一．二兆元，效果相當於調升存準率約四.五個百分點。
這邊要注意的重點是，有沒有可能落入循環升息的CYCLE中，如果是YES，那對於房市無異是投入一顆炸彈
四、合宜住宅的釋出，區域房價勢必受到影響
根據城鄉局表示，由於民眾反應踴躍，全台受理申請合宜住宅承購資格案件就逾1萬7000件，光是新北市就達1萬2000件，目前已完成審核8078件，其中僅419件不合格，合格率頗高。
城鄉局預估，全台第1階段申購案可能接近2萬件，若承購資格合格率以8成保守估算，可能有多達1萬6000人可參與抽籤承購，依浮洲合宜住宅可售戶數約4000戶計算，中籤率約1/4。
林口合宜住宅的部分相信很多人也還再等待
換個角度而言
其實北部【住】的需求量還是很大的，只是礙於高房價低所得，根本買不起
五、買不如租，租方市場強勢，以投資角度買房賺大錢時代暫時宣告終結
1.麥格理資本證券表示，受到房價不斷攀升的影響，去年第四季的台北市與新北市的租金投報率已分別降至1.44％與1.59％、低於房貸利率的1.88％
2.實際換算買房VS租房+投資的投資報酬率如下
可上信義房屋和591租屋網大致查詢，北市大安區同樣的物件2000萬左右的房子每月租金大約2萬左右
我們假設
A買房
台北市大安區
總價
20000000
自備400萬
貸款利率1.88%
貸款期限20年
每月應繳每月需償還本息約：80,000 元
每月必需費用尚有
各種地目稅、修繕費用、社區管理費用、水電費用、第四台費用、網路費用
保守估計1萬
每月應支出額約90000元
其他生活費用存錢速率都假設一樣
20年後必須看房價漲幅多少來判斷是否贏租屋者資產總淨值
假設不漲不跌
20年後A資產總淨值2000萬
B租房每月房租20000
自備款400萬投入全球債卷型基金、中華電信、中鋼、台灣50、投資型保單等等(就當房貸一樣一定要扣)
保守估計年投資報酬率6%就好
我們來算算20年後租房的B資產總淨值多少
1.90000-20000*12=840000<<<<<<<可投入投資複利之【必要花費】(有人指出這裡有個錯誤，是90000扣除30000才對，可麻煩網友們自行換算)
加上本金400萬=484萬，第一年我們算本金的利息下去滾就好
400*0.05=20萬
所以第一年資產總淨值504萬(小數點後四捨五入)
2.第二年=504+84+(504+84)*0.06=623
3.第三年=623+84+(623+84)*0.06=749
4.第四年=749+84+(749+84)*0.06=883
5.第五年=883+84+(749+84)*0.06=1025
6.第六年=1025+84+(1025+84)*0.06=1176
7.第七年=1176+84+(1176+84)*0.06=1336
8.第八年=1336+84+(1336+84)*0.06=1505
9.第九年=1505+84+(1505+84)*0.06=1684
10.第十年=1684+84+(1684+84)*0.06=1874
11.第十一年=1874+84+(1874+84)*0.06=2075
12.第十二年=2075+84+(2075+84)*0.06=2289
13.第十三年=2289+84+(2289+84)*0.06=2515
14.第十四年=2515+84+(2515+84)*0.06=2756
15.第十五年=2756+84+(2756+84)*0.06=3010
16.第十六年=3010+84+(3010+84)*0.06=3280
17.第十七年=3280+84+(3280+84)*0.06=3566
18.第十八年=3566+84+(3566+84)*0.06=3869
19.第十九年=3869+84+(3869+84)*0.06=4190
20.第二十年=4190+84+(4190+84)*0.06=4530
20年後B資產總淨值4530萬
所以20年後A房子價值一定要再翻一倍才能和B的淨資產相同
六、少子化造成人口結構劇變、人口紅利即將罄盡
原文網址
http://www.wretch.cc/blog/phigroup/16516232
平均計算房地產的景氣是18年一個循環，考慮通貨膨脹的因素，上一波的不動產景氣循環在1993~1995達到價格的波段高點，但回弱的幅度其實不明顯，因為台灣的人口紅利一直都是持續上漲，雖然台灣的人口紅利要等到2014年才到達最高點，但處於2011年的台灣，這波房地產最多在3年的光景，只要這3年之內，台幣利率高於通貨膨脹率，那麼房地產就能全面引發崩盤，沒有資產是可以永遠一路升值的，這在台灣過去的發展完全沒有經歷過，因為台灣已經走了50年的人口紅利，50年前台灣房地產還沒有明顯的資本主義操作，所以這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，本土台灣人除了有已開發國家的經驗外，基本上不可能面臨過這種情況
只拿利率的歷史來對照房價並不是理想的比對模型，人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，不管利率高低，都無法吸引國際資金進來投資，房地產價值都只會在低檔盤旋，在人口紅利空頭即將來臨的台灣，未來房地產空頭將至少是25年的淡季，這還是建立在10年內台灣立刻改善人口結構的前提之下，總人口數開始下降的台灣，房地產供給將快速超越需求，加速房地產的崩盤
台灣目前通貨膨脹率幾乎等於台幣利率，這已經是警訊，1990年代經歷過十多年的房地產停滯期也並非無原因，4%以上的高通貨膨脹導致利率經常維持在4%以上的水準，房地產融資成本高，不利於長線炒作，2002年以後通貨膨脹逐漸下滑，台幣又回到3.5%以下的利率水平，房地產炒作再起，直到2008美國次級房貸引爆連鎖反應，台灣房地產才出現回檔，由於2008年，台灣人口紅利還在上升期，超過70%的國民都是勞動生產者的標準，加上央行幾乎完美的控制了通貨膨脹變化，震幅在正負2%之內，所以台灣可以相對受害較小的度過金融海嘯，外資也再度回鍋到台灣國內投資，但這些發展前提都是在台灣人口紅利是上升的情況下
2012~2014年是台灣人口紅利的持平巔峰，注意觀察利率和通貨膨脹率的關係，這波房地產空頭，台灣已經失去人口紅利的優勢了，未來只要一有風吹草動，外資撤退的比任何人都快，所以購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)，賣房地產要賣在升息循環的末升段(勞動人口上升末期)
七、沒有父母支持，支撐下一代的首購族已經無能為力
學貸、大學過於普及、人才流失問題
http://www.youtube.com/watch?v=HsINlz3FNR4&feature=youtu.be
光學貸就還不完了，遑論房貸
大家自己去看看這集節目的一些數據
我看了其實蠻心寒的
八、奢侈稅的效應
這就不用多說了，缺點是，政府並沒有嚴厲的實際查核
財政部表示，奢侈稅（特種貨物及勞務稅）自去年6月上路以來到今年2月底為止，共計徵收26.6億元，其中不動產核課2690件，金額占16.9億元為最大宗，約占6成4。內政部資料也顯示，房屋買賣移轉件數與房價都比實施前下降，顯示奢侈稅對於抑制不動產短期投機炒作已發揮初步效果。
財政部表示，依內政部「買賣移轉建物所有權登記棟數」統計，去年6月到今年1月全國建物買賣棟數與上年同期相比減少近26％，臺北市及新北市分別減少35％及38％。此外，營建署「住宅需求動向季報」也指出，100年第4季與第3季比較，整體新購住宅價格下降近7%。
九、未來的實價登錄連結的實價課稅
有網友指出，實價登錄後建商可透過假買假賣可以哄抬價格
事實上這根本是不可能、也不可行的
買賣的成交，建立在雙方的共識上
以下兩點直接擊破該網友的論點
第一實價登錄(房價透明化)其實早已經黯然進行
透過內政部地政司的網站
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830
其實針對區域房價，我們早就可以大致上查詢到，信義房屋、永慶、住商等等各大型房仲也早就針對房價來做一個統計的資料供大家查詢(姑且不論是不是有部分隱藏)
重點是想買房的大大，只要你真的認真【做過功課】，其實真的不怕查不到附近區域的成交價
甚至可以調閱土地謄本 、 建物謄本，由抵押設定的金額猜到底借多少錢，再反推大概是多少錢買
這點常逛01的大大應該都已經獲取很多的查價資訊了
我不懂
如果現在其實就已經可以大致上查詢的到實際成交價
7月份政府強制的實價登錄後會有多大的差異?
第二該網友只估賣方心態卻完全忽略買方心態
建商??投資客假裝買高墊高該區一棟??10棟房價??
假設本來實際成交價20萬，硬是故意假移轉賣了一棟30萬
很抱歉，身為買房方的你，抱歉還是只會看到該地居然也有18萬就成交的案例
會造成買方心態上的影響只有
該地120幾筆成交價，全部都是20萬左右成交，只有1-2筆15萬成交
那也許我們可以粗估，可能就是20萬左右吧
你覺得偽造120筆的量要付出的課稅成本對於建商、投資客來說有可能嗎?
沒有共識就沒有成交而已
你怎麼控制該區域真的有失業繳不出房貸或者急需賣房的賣方價格?
答對了
你根本也無法控制法拍市場的價格讓大家查詢
新成屋你要喊一坪10E也OK阿，賣不出去的自然會有新富發來破壞行情
光這點就打死實價登錄造成房價上漲的哄抬說
以上報告
雖然小弟目前沒有購屋需求，不過還是希望大家能多謹慎閱讀資訊，購買到CP值高的房屋，沒有人希望自己辛苦的錢投入這麼龐大的資產，會有損失的風險
房價上漲，固然已購屋者開心，但是居安思危，也要注意這些可能造成房價下修的理由。
相關文章或者評論，經過小弟修改引用者，如果原作者有感覺不適、嘔吐、暈眩等症狀，可PM小弟，立即修正......
