我們假設
A買房
台北市大安區
總價
20000000
自備400萬
貸款利率1.88%
貸款期限20年
每月應繳每月需償還本息約：80,000 元
每月必需費用尚有
各種地目稅、修繕費用、社區管理費用、水電費用、第四台費用、網路費用
保守估計1萬
每月應支出額約90000元
其他生活費用存錢速率都假設一樣
20年後必須看房價漲幅多少來判斷是否贏租屋者資產總淨值
假設不漲不跌
20年後A資產總淨值2000萬
B租房每月房租20000
自備款400萬投入全球債卷型基金、中華電信、中鋼、台灣50、投資型保單等等(就當房貸一樣一定要扣)
保守估計年投資報酬率6%就好
我們來算算20年後租房的B資產總淨值多少
1.90000-20000*12=840000<<<<<<<可投入投資複利之【必要花費】
加上本金400萬=484萬，第一年我們算本金的利息下去滾就好
400*0.05=20萬
所以第一年資產總淨值504萬(小數點後四捨五入)
2.第二年=504+84+(504+84)*0.06=623
3.第三年=623+84+(623+84)*0.06=749
4.第四年=749+84+(749+84)*0.06=883
5.第五年=883+84+(749+84)*0.06=1025
6.第六年=1025+84+(1025+84)*0.06=1176
7.第七年=1176+84+(1176+84)*0.06=1336
8.第八年=1336+84+(1336+84)*0.06=1505
9.第九年=1505+84+(1505+84)*0.06=1684
10.第十年=1684+84+(1684+84)*0.06=1874
11.第十一年=1874+84+(1874+84)*0.06=2075
12.第十二年=2075+84+(2075+84)*0.06=2289
13.第十三年=2289+84+(2289+84)*0.06=2515
14.第十四年=2515+84+(2515+84)*0.06=2756
15.第十五年=2756+84+(2756+84)*0.06=3010
16.第十六年=3010+84+(3010+84)*0.06=3280
17.第十七年=3280+84+(3280+84)*0.06=3566
18.第十八年=3566+84+(3566+84)*0.06=3869
19.第十九年=3869+84+(3869+84)*0.06=4190
20.第二十年=4190+84+(4190+84)*0.06=4530
20年後B資產總淨值4530萬
所以20年後A房子價值一定要再翻一倍才能和B的淨資產相同
40年房貸我不想算了，有興趣的大大你們自己去算一下
你們自己去算，A、和B40年後的財富差距只會更大
為何會這樣
這就是北部房價和租金的比例相差懸殊
如果是在南部，幾乎不會有這樣的問題存在
所以真的不能傻傻的相信這個40年房貸的【福利】
要去看房價和租金的比例，如果是在南部，那當然還不錯，如果是在北部，很有可能會吃大虧
這個風險蠻大的
怎說
A，20年後房子是否還有倍增的空間，除了利率來說，就算讓你20年都是低利優惠好了，這個風險已經極大了，還要考慮城鄉發展政策，尤其是人口紅利因素
2012~2014年已經是台灣人口紅利的巔峰了，在往後走，全國人口成長幅度緩慢甚至是往下降的，北部能置身事外嗎?
至於傳統租屋可以隨時換地點還是買屋不用被趕好的爭論，這邊就不詳述了
所以台灣將來勢必得要引入外來人口，簡單來看就是只能靠【大陸人】移入，不然根本供需整個會瓦解掉
台灣的勞動人口比例在2011~2014是顛峰，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年後將下降
所以結論
40年房貸政策不是不好，但是不考量房價和租金的比例就去使用這個40年房貸政策就非常不聰明、不划算、不經濟、很蠢，以上報告
附贈網路上看來的笑話：
你白手起家，買了一棟價格數千萬的公寓，開始付房貸，是為太祖
退休後，你的兒子出社會賺錢繼續付房貸，是為太宗
太宗年老殯天，傳屋給你的孫子，繼續付房貸，是為高宗
高宗中道崩殂，傳位給年輕兒子，也就是你的曾孫，心性浮浪，玩車把妹，
欠下巨額債務，致房屋遭查封法拍，是為廢帝。
自你這位太祖成家購屋，至廢帝失去房屋，共傳位四世四帝，計96年，享屋與元朝相當。
看來快成就真正的太平盛世了 至少可以有96年
