一、買房子之前
我們在決定買房子之後，第一件做的事，就是惦惦自己的斤兩，也就是把收入和支出拿出來檢視。
「支出」的部分不外乎就是食、衣、住、行、育、樂。(以下數字不完全是我們真實的支出數字，請不用在此作文章)
A. 食：兩個人每天食費的部份，早餐100，午餐150元(含飲料)，晚餐150元(含飲料)、每兩星期吃一頓稍好一點的1000/餐。一個月下來食費部份估計要14000元
B. 衣：化妝品、治裝費一個月約 3000元
C. 住：日用雜貨一個月約1000元，水、電、瓦斯一個月平均1500，手機電話費用一個月約1200。房貸待評估
D. 行：汽機車油費及公共交通費用(公車、捷運、高鐵等)一個月約 2000元；車貸一個月約14000元
E. 育：補習、進修、買書、健身房、游泳之類的，一個月約1000元。
F. 樂：看電影、門票之類，一個月約1000元
G. 其他：兩人保險一個月約5500元，車險一個月約1700元
也就是說，我們夫妻兩人在還沒有小朋友，及沒有安排出國旅遊的情形下，每個月的基本花費是：TWD45,900。
除去基本花費，及儲蓄、投資，比較適合我們的房貸是 12000~15000/月，也就是說，以 2.2%的利率，20年繳清的情況下，我們可以負擔約250萬的房貸。再加上若是以頭期款要三成來說，那麼我們可以負擔得起的房價是 350~400萬的房子。
接下來，我們要評估的是自己在這個預算下對房子的需求：
1) 2~3房，屋齡小於10年
2) 要有管理員及垃圾集中處理的社區 (兩人都要上班，白天沒辦法回家收信或追垃圾車)
3) 離公司近
4) 公設不要多(最好不要有泳池)
當然，最好是坪數大、格局方正，還要在好的學區、附近有醫院、菜市場、公園、公車站、圖書館、7-11…，但是啊，天底下沒那麼好的事，那麼好的事也不會發生在只能負擔得起 350~400萬的人身上。所以我們還是務實一點，把我們最 care 的幾點找出來，朝那個方向去努力，萬一所有我們要的條件都符合的情況下，還有多的優點，那就是我們賺到的。最重要的是，我們買房子是要我們的生活因此更好、更完整，而不是要拖垮我們的生活，因此，量力而為是絕對優先考量的。
(我們的第二間房子，也是用以上的原則去做決策，只是多了小朋友的花費跟考量)
二、看房子
平常小妹我的嗜好不在上網買東西，而是逛各家的房仲網。基本上，這有助於我們大概了解市場行情─ 那個老是掛著一直賣不掉的、跟一個建案或社區同時很多戶要賣的，都會讓我們有所警惕。另外，預售屋我們沒辦法知道採光、通風與否、也不知道它們的空間感及住戶的素質，所以即使它比成屋便宜許多，我們仍喜歡看到實體，才做決定。
我們是請房仲帶看，當然也見識到了很多技倆，當時還沒有『黑心』系列的書，只能靠mobile01的文章來增長見聞。後來，房仲帶看了一個物件，我們雖然不愛那個unit，但是我們相當喜歡那個社區的感覺，於是，當天又折回去請教警衛，問問有沒有人要賣。就這樣，我們買下了起家厝。第二間我們沒有透過仲介，直接就去我們喜歡的社區，找警衛或清潔人員問，通常他們都是很好的資訊來源，也在這份機緣下，我們換到了現在的家。
其他賞屋要注意的細節，網路上很多，小妹我就不贅述。
三、買房子
這個階段，花我們最多心思的是各家銀行的貸款利率比較及談判。以下是我們的學習筆記，如果不正確，請輕輕地指教，不要讓我們受傷太重：
a. 固定利率房貸:
就是談定的利率，不管央行的升降息與否，都不變，若借 20年，就是 20年的利率都不變。但是用這種算法，銀行一定會開很高，去避免央行升息的風險 (就是把風險轉嫁到借款人的身上)，所以在這種低利時代，應該不會全期都用這種利率的算法，比較常見的是，在貸款後的六個月內，會用較低的固定利率，好讓屋主還有餘裕能從事裝修或添購家電用品。
b. 指數型房貸(浮動利率)：
就是利率會隨著央行的升降息與否而調高或降低，在我們現在這種低利的時代，大部份的銀行及消費者多是選用這種方式。
*指數型房貸利率 = 指數利率(跟央行的升降息有連動) + 加碼利率 (妳個人的信用評等狀況銀行給的利率, 不會隨著央行的升降息而改變)
假設A銀行的貸款人員，列出的報價表上面是：
指數利率
利率 1.38%
利率 1～6個月 1.89%
7～12個月 2.45%
12個月以後 2.45%
這個故事告訴我們：
-前六個月這家銀行給貸款人是優惠的浮動利率，這是為了因應可能的大額開銷，例如裝修、傢俱、搬遷等，好處是屋主繳的房貸可以少一點。細一點來看：
1.89%= i (指數利率, 目前該銀行的指數利率是 1.38%) + 0.51%(加碼利率)
所以前六個月A銀行給的優惠加碼利率是 0.15%
-但是貸款人要看的重點應該六個月之後A銀行給的利率
2.45%= i(指數利率 1.38%) + 1.07% (加碼利率)
i，也就是指數利率(跟央行的升降息有連動)，在六個月之後會怎麼變不知道，或許仍維持 1.38%，也或許調高或降低，端看央行的政策
1.07% (在這個例子) 也就是A銀在評估貸款人的信用、工作及償債能力之後給的加碼利率，就會維持在1.07%，一直到貸款人把貸款還清(除非屋主貸款沒繳或遲繳，信用變差，銀行就可能撤銷原先給的 1.07%加碼利率，會調高之類的)。
也就是說, 假設開始借款時指數利率( i 值)還是 1.38%, 那麼前六個月就是以 1.89%(1.38% + 0.15%) 去計算, 然後...
-假設A, 借款六個月後，也就是第七個月開始，央行升息了，銀行也跟著調升指數利率( i 值)，假設調到 1.5% 好了，
那麼從第七個月開始，借款人的利率就是 2.57%(1.5%+1.07%)
-假設B, 借款六個月後，也就是第七個月開始，央行維持不變，銀行的指數利率( i 值)也維持不變，還是在 1.38%，
那麼從第七個月開始，借款人的利率就是 2.45%(1.38%+1.07%)
以上數字，是虛構的，純粹拿來當範例用。
各家銀行給的條件不盡相同，我們比較不喜歡用只還利息不還本金的寬限方式，那應該比較適合投資客，只要還利息，不還本金，那麼資金就比較不會被套住，可以買更多的房子。但是，對於像我們這種自住的人，基本上應該會想趕快把錢還完，少付一點利息。不過，也有人覺得房貸利率那麼低，有錢就拿去投資，他有信心可以賺比銀行利率更高的利潤，那就是見人見智了。一般來說，上述寬限期撇開不看的話，銀行大多有兩種還款方式，端看消費者怎麼選擇：
I. 定額年金(本息平均)償還法：(在指數利率不變的情況下) 每一期繳的金額都一樣
II. 定額本金(本金平均)償還法：(在指數利率不變的情況下) 因為繳的本金固定，因此利息會越來越少，是倒吃甘蔗的做法
一開始，我們找了四家銀行報價，官銀民銀都有，然後挑出兩間進行面對面的討論，最後才挑出一家最適合我們的銀行來承辦我們的貸款。過程相當精彩刺激，也讓自己的邏輯能力大為進步。我後來覺得，這才是學校數學該教的，怎麼以前都沒學過？
四、裝潢房子
裝潢第一個房子時，沒有太多人生的經驗及人脈，我們靠的是與鄰居的熟稔，去參觀他們的家，並且問他們的裝修心得及注意事項，看到自己喜歡的風格，就跟他們要裝潢工班的連絡方式，就這樣，我們第一次裝潢就自己外包。預算也控制在自己能接受的範圍。但是，後來發現，先裝潢 再去找傢俱，往往會被已經做好的裝潢限制住，例如尺寸、插座位置之類的。所以，如果我們再有一次機會，我們會先找好我們喜愛的傢俱，再讓裝潢去配合傢俱的擺設。
第二間房子，有了較多的預算及生活經驗，更清楚自己要的是什麼。這一次，我們不要做很多櫃子，除了衣櫃和鞋櫃因為要沿用前屋主的櫃體，所以還是請木工施做，其餘的櫃子，我們決定要去傢俱行買。這次我們選擇的是鄉村風主題，傢俱都可以慢慢添，即使是不同的店家，只要搭配得宜，來參觀的人都以為我們是買整套的呢！不用一次買齊的好處是，對我們的經濟不會造成太大的負擔，也能享受閒暇之餘逛街採買的樂趣。
一開始，先生跟我也很認真地考慮要不要找設計師，以節省監工及找人發包的時間，畢竟有了小孩，時間上局限了許多，但是與一位設計師洽談後，我們就完全不考慮找設計師的這個想法了。一來，我們很清楚自己要的，既不打樑也不更改格局，基本上不需要設計師協助 “設計”，所以他的功能只在「監工」的部份，但是為了監工，就要給付數十萬的設計費跟他可能在材料上 ”酌收” 的手續費，這樣好像划不太來。再者，在洽談的過程中，我們發現他什麼都要重來，地板要打掉、前屋主留下的櫃子要重做… 等，讓預算無限上綱，這也讓我們認知到，設計師就是要屋主全部都換，自己能拿到的成數才高。為屋主設想、省錢，和他本身的利益是互相衝突的，要求他站在屋主的角度去思考，就是要他人格分裂，所以，我們不應該緣木求魚。結論以上兩點，我們於是乎放棄了尋求設計師的想法。
但是，自己發包也有可能會因為本身專業能力不足，被工班拉著走，最後還是達不到自己要的效果，更慘的是還對簿公堂，那就讓原本的一樁美事變成惡夢一場；更有工班間互相推托責任的，所以種種考量後，我們請木工介紹他認識的水電、泥作、油漆、冷氣廠商，因為彼此認識，他們會互相配合彼此的時間，甚至互相 cover 對方不足的地方。
我約了一天請所有的工班都要到現場，開了一個半小時的會，並發給每個工頭一本自製的裝修說明書，裡面我們用許多圖片及簡單的文字，說明我們要的裝潢內容，跟合作的原則。這樣的優點是將自己的需要很具體的呈現出來，而非口頭說說─ 他以為他知道我們要的是什麼，我也不知道他腦袋想的是不是就是我們講的。
會後我們請各自工班在幾天後報價給我，緊接著我就開始 google 網路前輩們的報價，好讓自己有個底，不使任人宰割。其實，我們都明白，很多報價會 “抓長補短”，我們不可能每一個項目都要拿最低價去壓著對方做，也要留一點給別人賺。所以事先我們就把規則講明白，我們不會向他們殺價，頂多就是不要做，因為我們認為就算砍了幾成，他們若真要賺那個利潤，施做者還是可以選用次級的材料或工法以達到目的，最後受害的還是自己，所以我們就不花功夫去做議價的動作了。
在這樣的原則下，我們拿到報價後，就開始刪東減西，考量過後不是非常必要的項目在預算的考量下，我們就會勇敢地終結，或者問工頭是不是有比較經濟的做法，或是換個材質。在虛心求教下，他們通常會有一些不錯的建議，甚至於犧牲一點他們自己的利潤，讓我們能實踐原先的設計。犬儒一點的，或許有人會說他們早就把這個算到價格裡面去了，說是免費 service，只是做個樣子讓屋主爽，但我們還是願意去相信他們真的努力想將屋主的夢想實現轉化成自己的成就感。
結論：
以上的經驗都真真實實地發生在我們的身上，當時許多的決定在現在看來大多是對的。我們的起家厝沒有讓手中有的資金整個套住，更棒的是第一個房子的經驗讓我們在有機會換屋時，更篤定自己的需求，每一步都走得踏實。如果一開始就投了大錢，我想我們很難能有更正的機會。當然，我們不可能事事周詳，小妹我必須坦承，有些好運是不小心矇到的，同時也必然有些小小的缺憾(來自於預算的不足而必須捨棄的部份)，但是人生啊，有時候留點遺憾才更能凸顯已經擁有的幸福… …
以上資訊僅供參考，還是要視個人的狀況自行判斷與調整。
祝 如意！
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