各位法學大大
目前小弟的父親遭遇一些租屋上的問題,問題如下
父親擁有一棟三樓透天
日前透過中介租售房子
立約日期為民國101年2月19日
而租貸的期間為101年3月15日～102年3月14日
目前房客已寄存證信函要求在3月15日前必須將要求修繕完畢
並動用
民法430條租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，
應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，
如出租人於其期限內不為修繕者，
承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之
與民法227條得準用給付遲延之請求基礎,台端之給付遲延（未為修繕,拖延修繕）,
民法231條債務人延遲者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害....
接下來在存證信函中註明如下：
在民法227條中之債務人,在延遲中對於不可抗力而生之損害,亦應負責.
債務人遲延者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害.
本人不能營業之損失及入住前自行修繕之損失為12萬元及修繕費用全額.
請台端於起租日,中華民國101年三月十五日前完成修繕,以免訟累
感謝各位讀完,目前小弟心中許多疑問
1.遇到此事要如何解決呢.....???
2.我們可以先行解約嗎？租貸期間與契約期限是否有所不同？目前對方房客還未入住
3.為何房客可以要求12萬的賠償
4.我父親懷疑對方是訴訟高手？我們要如何自保呢？還是房客只是心急要入住？
5.在契約書中使用目的只勾選住家,若是對方有明顯營業企圖,是否有違約之行為
6.在契約中只有提到一樓廁所龜裂,一樓漏水但是存證信函卻提到1~3樓漏水問題,
二樓房們,頂樓鐵皮漏水、三樓浴室洗手臺及馬桶更新...想要問一下在堪用下,
或是不影響安全下,房東仍然需要全部更新與進行修繕嗎？
7.也是第六點,契約只提到提到一樓廁所龜裂,一樓漏水,我們可以只按造契約進行嗎？
別的都不再修繕？
8.中介針對此事是否要負責呢？或者中介會不會勾結房客？ 當然我們最不希望這樣
但是現在社會這麼亂我們也會害怕
9.如果已進行修繕中但是會拖延以致3/15無法修繕完畢,是否房東仍須賠償
10.對方動用民法227條與231條的目的在哪呢？對於我們會適用嗎？
11.目前我們該採取什麼行動呢？
聽我爸爸說當天簽完約已經告知對方會立刻修繕,目前水電與工程也在進行估價,
但是當天房客直嚷要告我們！！態度也非常惡劣
我爸爸則是憂鬱到睡不好,想要問各位法學專家
目前我們要如何處理這樣的事情呢？
謝謝
viewer100 wrote:
各位法學大大目前小弟...(恕刪)
希望沒說錯,
如果交屋給房客之前東西就壞掉不能用,那屋主是要修到能用.
能不能解約就不清楚了.
為何房客可以要求12萬的賠償,
這好像對你是有利的.
房客理當先通知房東修繕,除非房東不修並雙方講好由房客修並按單據支付..才行吧.
如果他沒有經過房東同意就修膳,你應該可以叫他賠.
怕他是訟棍,那在他還沒入住前快去拍照存證吧~~
他肯定是不能轉租,只要轉租~~你就能中止合約!
至於營業,你當時約裡沒寫~~應該沒辦法.
但是住宅拿去營業,使用目的不同...先讓他砸錢去營業也好,時間到了再來看能不能收回來..順便再要他賠償.
記得約期到一定要換約或止約~~不然很有可能會被他霸住!!
堪用就不用理他,但是漏水這個好像就有疑義!
中介很難對他怎樣吧!
如果來不及修膳完,就跟他協調.天數/30天*XX元...合理就好!
法官也不可能接受他漫天喊價.
反正訂金在你這!
對方動用民法的目的,應該就是愛計較,愛上法院吧~~這種人現在也不少!
在契約當中:使用目的只勾選住家(營業並無勾選)
家父是說對方可能急於營業
打算息事寧人
但是我實在有許多疑惑
1.如此算是否對方違約在先呢?
2.假若房東已把該修繕之物品修繕完畢
是否可以再額外簽訂契約
告知房客物品已修復完畢
免得日後房客會在以類似狀況要求賠償
例如：漏水問題已經解決，但是日後房客會說又再度漏水而把電器損壞
等等～～像這樣類似狀況房東如何尋求自保呢？或是有相關的法律保護房東？
還有物品修繕方面有包含物品更新嗎？廁所堪用下。
還有日後房客要求加裝物品，若不影響財
務損失
房東可否拒絕呢
我的親人就有遇到，全新的一、二樓店面出租給人，剛開始一樓看起來無異樣賣飲料，有簡單裝潢但看起來生意不好，結果慢慢地二樓開起了職業賭場，連警察都在裡面玩，報警有用嗎？
前面還算正常，到後面什麼花樣都有，而且租約當初也乖乖的跟著房東去公證的，所以公證也不是萬靈丹，聽我後面說的就知道。
租二年後就找藉口不租了，親人去看了房子後整個嚇壞了，屋內全都是煙味，整個房子都燻得黑黑的，天花板是黑的，牆壁也是黑的，廁所浴室用的亂七八糟，漏水都不講，馬桶也可以用壞掉，電捲門不會動遙控器不見，對方要退租急著拿押金，黑社會的態度超差。
後來才知道，這種職業賭場差不多做個二年就要換地方，為何？因為房子會被破壞的很嚴重。而且大家別以為初開始沒挑過房客，來租的是一對看起來很”古意”的老夫妻。
所以我奉勸樓主，碰上這種老鳥型的房客，與其在這裡求助，還不如趕快找個信得來的代書，詢問接下來該怎麼辦？就算代書那要花點錢也值得，比起將來的麻煩事，這些都是小錢。
板大和令尊需要知道「存證信函」只是對方的主張，並沒有法律效力。 就像令尊也可以主張 房客恐嚇他，需要精神賠償。
如果他想民事訴訟，還要先支付開庭費用、律師費用…就「成本效益」來說，沒有人會這麼做的。他上法院也不見得要到12萬元，法官會看他的要求合不合理，再來折扣金額。
請教板主，租金一個月多少錢？ 押金又是多少錢？
1.遇到此事要如何解決呢.....???
=>評估未來損失和設停損點。令尊和板大的想法應該會不同，大部份的長輩會傾向有收錢的話，繼續租下去…賣雞排一年後房子應該油膩膩，還要花錢油漆整修。
2.我們可以先行解約嗎？租貸期間與契約期限是否有所不同？目前對方房客還未入住
=>您們可以嘗試解約，賠償一個月租金和搬遷費用…依照合約，主張純住家使用，無法讓他營業使用。 一般來說，租貸期間與契約期限大部份是相同的…很多人簽約後馬上就開始算租金了。八成房客以他入住時間計算，而令尊也同意。商用空間裝潢兩個月，期間當然收租金。
3.為何房客可以要求12萬的賠償
=>他主張 「本人不能營業之損失及入住前自行修繕之損失為12萬元及修繕費用全額」…主張就是 空口說白話
=>如果真的民事訢訟的話，「修繕費用」當然是付給人家…他列清單，你們承認的項目…你覺得泥做需要2萬元嗎？
=>「不能營業之損失」應該不賠，都純住家了 …
=>「自行修繕之損失」，對方認定他的工錢比較貴，因為無法報價舉證，所以也要不用賠吧？
4.我父親懷疑對方是訴訟高手？我們要如何自保呢？還是房客只是心急要入住？
=>對方肯定是心理戰高手…引用「在民法227條中之債務人,在延遲中對於不可抗力而生之損害,亦應負責」可能不太恰當，因為你們沒欠他錢。
=>自保就是「不要租他」...根據朋友的歷史經驗，第二年續約對方會主動要求降房租，要求這裡修、那裡修
=>「房客只是心急要入住」，應該主動跟房東討論吧？…直接嚇房東真的不太好
5.在契約書中使用目的只勾選住家,若是對方有明顯營業企圖,是否有違約之行為
=>認定有沒有「違約」並不重要，…只是會影響賠償金額
=>房東想不租他，中止合約…應該也是「違約」吧？但賠償金額也要符合比例原則…就「租金」和「押金」部份，您覺得有多少？
6.在契約中只有提到一樓廁所龜裂,一樓漏水但是存證信函卻提到1~3樓漏水問題,
二樓房們,頂樓鐵皮漏水、三樓浴室洗手臺及馬桶更新...想要問一下在堪用下,
或是不影響安全下,房東仍然需要全部更新與進行修繕嗎？
=>換一個角度想，房東違約了，如果您不修「契約中只有提到一樓廁所龜裂」，就租金部份房客可以要求多少？
=>處理「一樓廁所龜裂」，約2萬元
=>處理「二樓房們」，也許幾千元
=>處理「頂樓鐵皮漏水」，應該也是1萬元起跳
=>處理「洗手臺及馬桶更新」，應該也是1萬元起跳
=>「存證信函」依然是對方的主張； 房客覺得自己住的很辛苦，應該請他早日搬家，避免他傷心又傷身。
7.也是第六點,契約只提到提到一樓廁所龜裂,一樓漏水,我們可以只按造契約進行嗎？
別的都不再修繕？
=>如果要繼續租下去，契約的要求當然要完成。 整棟建物漏水的處理費用，大概也要10幾萬起跳…
=>如果繼續「漏水」，他應該會主張「減免租金」、傢俱損害賠償、業績未達目標的賠償，但我不知道會不會心靈賠償。
=>請考慮把他請出去。如果不修房子，找可以接受屋況的房客
=>還是考慮把他請出去，修好房子，提高租金…找好房客(不會主張的房客)
8.中介針對此事是否要負責呢？或者中介會不會勾結房客？ 當然我們最不希望這樣
但是現在社會這麼亂我們也會害怕
=>這件事仲介是沒責任的，所以不用負責。(他最多就是服務費還你而已)
=>仲介不會對房客做調查，但您可以要求只租特定類型的房客
=>自己過濾房客是比較好的，而且租的比較久
9.如果已進行修繕中但是會拖延以致3/15無法修繕完畢,是否房東仍須賠償
=>可以減免「部份」租金，以拖延日期 除 一個月租金計算，符合比例原則
=>營業損失本來就不在契約內容…
10.對方動用民法227條與231條的目的在哪呢？對於我們會適用嗎？
=>他想告訴您 他認識的法條比房東多
=>您們有欠他錢嗎？ …沒有欠錢，當然不適用
11.目前我們該採取什麼行動呢？
=>從頭到尾，對方想表達的就是 「他懂法律」，但他沒說「民事訴訟」要花錢，而且他也不想上法院
=>您應該向令尊分析「機會成本」…這樣的房客未來還會遇到的哪些問題。(令尊應該還是傾向繼續租下去)
=>態度硬起來，叫房客搬家…不租最大
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