我舉個例子:
土管獎勵,車位分配,都更獎勵,容積轉移,容積獎勵,其他獎勵都先不理會,單純以法定容積先算!
若建商已收購大部分土地,於政府那採用都更的權利變換方式,於其他地主以私契方式協議合建!
建商土地面積持有:450坪 (含甲地主範圍)
甲地主面積持有:20坪
分配比率:2/45
土地性質:商三
法定容積率:560%
建蔽率:不清楚(因為建商要蓋20F以上,所以建蔽率無法預估,除非建商獲得的容積獎勵和轉移很厲害)
計畫20層樓以上 (當然要其他地主和甲地主應勻同意才可能有完整的墎廊可以蓋超過20F)
容積獎勵,都更獎勵,容積轉移,公設比皆不告知
算式1:(獎勵與轉移給建商全拿,甲地主只得法定容積)
20*5.6 = 112 (主建物+附屬建物)
-
450*5.6*(2/45) = 112 (主建物+附屬建物)
算式2:(獎勵與轉移給建商全拿,甲地主只得法定容積,並且建商要求64分)
20*5.6*0.6 = 67.2 (主建物+附屬建物+64分負擔)
-
20*(5.6*0.6) = 67.2 (主建物+附屬建物+64分負擔)
-
450*5.6*0.6*(2/45) = 67.2 (主建物+附屬建物+64分負擔)
算式3:(獎勵與轉移給建商全拿,甲地主只得法定容積,並且選公設轉換1.6 ,公設比30%)
20*5.6*1.6 = 179.2 (主建物+附屬建物+公設) ,179.2*(100%-30%) = 125.44 (主建物+附屬建物)
算式4:(獎勵與轉移給建商全拿,甲地主只得法定容積,並且選公設轉換1.6 ,並且建商要求64分 ,公設比30%)
20*5.6*1.6*0.6 = 107.52 (主建物+附屬建物+公設)
107.52*(100%-30%) = 75.264 (主建物+附屬建物+64分負擔)
-
20*5.6*1.6 = 179.2 (主建物+附屬建物+公設) ,179.2*(100%-30%) = 125.44 (主建物+附屬建物),
125.44*0.6 = 75.264 (主建物+附屬建物+64分負擔)
算式5:(獎勵與轉移給建商全拿,甲地主只得法定容積,並且選公設比30%,Iphone-APP合建幫手軟體)
分回坪數180.8 (主建物+附屬建物+公設)
180.8*(100%-30%) = 126.56 (主建物+附屬建物)
以上可否解釋為甲地主若用權利變換應該可以獲得更多坪數,若採用建商私契協議合建方式應該會少了許多坪數??
何者算法較正確呢??還是以上都是錯的??
P.S.
1.若我沒記錯目前最新版都更法是容許建商從車位分配,都更獎勵,容積移轉,容積獎勵,其他獎勵處獲得共法定容積*1.5倍再加上額外40%法定容積(後者獲取門檻較高先不計算)的容積獎勵 ,容積獎勵+原法定容積就是建商實際最高可建造容積率=法定容積*(1+1.5)
所以若建商很有本事將可以從商三性質取得容積率560%+840%=1400%....
2.公設轉換1.4~1.7這範圍依據為何,怎麼選用哪個的??對這這數據蠻懷疑的因為於法無據??越大會怎樣呢??
3.公設比20~40%這範圍依據為何,怎麼選用哪個的??對這這數據蠻懷疑的因為建商都不會告知公設面積!
4.公設有分大公+小公,那小公也算在附屬建物嗎??機電設備算是公設還是附屬建物??
5.現行法規中主建築權狀和公共設施權狀和停車位權狀是分開的嗎??一式三份對嗎??
6.法規不是有訂定每個房屋業主皆要有公共設施,但是業主認購越多到底是好是壞呢??
7.若私契內容沒寫明公設比和甲地主的公設坪數,僅寫出主建物+附屬建物坪數,該不會遇到不良建商會在後續強制用捕收條款要甲地主用重建後的買賣售屋銷售價去買公設??這不是很恐怖~~~
8.都更法和地方政府和營建署皆是沒定義強制其他地主要與建商都更合建時要55分,但有些建商用行規說法,地主分擔建商負擔的比例大致是55分或者是64分,何者為4何者為6還在未定之天,但蠻多建商常常並不是依據蓋好後的買賣契約總實際銷售坪數價值減去工程費用,再依據未變更前的土地持份比例原則分配给其他地主!
而是採用現行法定容積直接折抵近一半,這不是會有很大的落差??尤其是建商將獎勵和容積移轉全拿走不分給其他地主的情況下!!
都市更新合建 ,不是定義建商出錢和申購到的土地 ,其他地主免出錢只要出地配合 ,以用來創造更大的容積率 ,為何建商不願意分享容積獎勵和轉移還可以理解,但卻還要地主用房屋坪數的0.4~0.5法定容積送給建商或者貼錢合建??
9.建商實施都更後的容積獎勵和移轉,都更獎勵等等...全拿走卻依然要與其他地主用46分或者給於其他地主法定容積不足,本來560%卻算成360%,這算不算已經是黑心建商了??因為都更獎勵額度很驚人最高可達840%,就算扣掉建商工程行銷貸款等等...這些在都更後銷售坪售價都足以抵銷掉,更何況建商又握有最高比例的土地持份!
10.建商實施都更後的容積獎勵和移轉,都更獎勵等等...台北市到底有哪幾家願意回饋給其他地主,通常會回饋多少%就已經算是不錯的了!
11.
算式6:(獎勵與轉移建商願意分享於甲地主,並且選公設比30%)
甲地主土地坪數*法定容積*公設轉換*(法定容積*1.5) = 主建物+附屬建物+公設
算式7:(獎勵與轉移建商願意分享於甲地主,並且選公設比30%,建商要求64分)
甲地主土地坪數*法定容積*公設轉換*(法定容積*1.5)*0.6 = 主建物+附屬建物+公設+64分負擔
-
甲地主土地坪數*法定容積*公設轉換*(法定容積*1.5)*(100%-30%) = 主建物+附屬建物
承上*0.6 = 主建物+附屬建物+64分負擔
算式7中哪條才是正解??含公設時就要先64分,還是扣除公設後再64分
若有錯誤請指正^^
其實我是想知道,都更到底有沒有一套公正的計算方式(建商賺取合理的利潤,而不是惡性剝噱其他地主權利):
.採用政府審議會的權利變換計算!
.建商採用私契協議合建,但行權利變換之實的計算!
,而且幾坪換幾坪這樣算很模糊阿!
