我先假設 我在房仲網那邊相中 一間 12年 30坪 屋主開價 200萬的公寓..........
本人 目前有使用信用卡及車貸 一直都是繳清 貸款 沒被催繳過 信用良好 目前薪轉4萬...
預設的保人 太太 有使用信用卡及信貸 一直都是繳清 貸款 沒被催繳過 信用良好 目前薪轉2萬.
問題:
1. 我看屋當下 想出價 是否需要先付斡旋金? 還是可以請房仲 先幫我試探屋主意願?
1.1 請問 斡旋金 甚麼情況下 沒成交會退給我 是否有個時間限制?(該不會斡旋個十年半載吧)
1.2 請問 仲介的服務費 是否可以是先載明於 合約中? 例:服務費=成交總價的百分之一?(怕以後有爭議)
1.3 請問 我看房子的過程 是否可以要求仲介 引見 屋主?(不知是否有不得碰面的規定)
1.4 請問 整個購屋流程 我總共 會簽幾份合約?(可以的話 麻煩詳述 有哪幾份)
2. 銀行貸款金額 是以銀行估價後所核定的金額 還是 依房屋的成交價 再依我的信用狀況乘以成數?(有房仲跟我說銀行是依照雙方所談定的成交價去論成數)
2.1 銀行跟代書 是由我方自行尋找比較好 還是 跟該仲介長期配合的銀行比較好?(怕有狼狽為奸的情形)
2.2 請問 銀行撥款 是撥到我的戶頭 還是 直接給賣方?(如果貸款金額已超出尾款 那不就多給賣方了)
2.3 請問 整個購屋流程 我有哪些項目(項目越詳細越好)需要付錢?(訂金.簽約.用印.尾款這是我目前所知的)
2.4 請問 如果依照我先前的假設 我總共約需要付多少錢?(這樣我才知道我必須要先準備多少現金來購屋)
2.5 請問 訂金.簽約.用印 付款金額 是否有一些潛規則?例如:占成交價的一成之類的習慣(怕自己多付 也怕該給沒給惹惱對方)
2.6 整個購屋流程 有哪些稅金 規費 服務費 是賣方需付的?
以上眾多問題 請各位老大 教教我這個 傻瓜!!!!
1. 我看屋當下 想出價 是否需要先付斡旋金? 還是可以請房仲 先幫我試探屋主意願?房仲會先探你的口風，比如會說屋主說180萬以下，不用談。這時房仲還會故意說200可以試試
請你拿出斡旋金，並且說斡旋金出的愈高，表示愈有誠意，這樣他比較好談
1.1 請問 斡旋金 甚麼情況下 沒成交會退給我 是否有個時間限制?(該不會斡旋個十年半載吧)給了斡旋金後，仲介會給你一張契約書，表示有收到你的斡旋金額。上面就有記載日期了
一般是一個星期
1.2 請問 仲介的服務費 是否可以是先載明於 合約中? 例:服務費=成交總價的百分之一?(怕以後有爭議)同上，收到斡旋的那張契約書上，會寫你出的總價多少，斡旋金額多少，有效日期，與服務費
記得仲介服務費也是可以談的
1.3 請問 我看房子的過程 是否可以要求仲介 引見 屋主?(不知是否有不得碰面的規定)你可以問仲介，但他一定有一堆理由不會讓你見到屋主的。沒有這種不能見面的規定
但如果你這間房是由仲介先帶看，之後你私下與屋主成交的話，仲介可以追討服務費
1.4 請問 整個購屋流程 我總共 會簽幾份合約?(可以的話 麻煩詳述 有哪幾份)忘了…大概的流程是斡旋成功後，還有簽真正的買賣合約、用印、完稅、交屋
交屋如果有附冷氣、窗廉、傢俱阿…什麼的，記得也要白紙黑字逐項記清
2. 銀行貸款金額 是以銀行估價後所核定的金額 還是 依房屋的成交價 再依我的信用狀況乘以成數?(有房仲跟我說銀行是依照雙方所談定的成交價去論成數)銀行估價後的金額加上您的信用狀況。現在不會超過銀行估價的8成
2.1 銀行跟代書 是由我方自行尋找比較好 還是 跟該仲介長期配合的銀行比較好?(怕有狼狽為奸的情形)代書你可以自己找。銀行的話，利率低跟貸款成數多的，就是好銀行
2.2 請問 銀行撥款 是撥到我的戶頭 還是 直接給賣方?(如果貸款金額已超出尾款 那不就多給賣方了)現在有履保。您可以用履約保證的方式。
我當初沒用履保，本身的經驗是銀行匯款前，會通知你。這你問銀行會最清楚
2.3 請問 整個購屋流程 我有哪些項目(項目越詳細越好)需要付錢?(訂金.簽約.用印.尾款這是我目前所知的)還有。完稅(土地增值稅、契稅)、代書費。看你怎麼談，一般是賣方付土增稅，買方付契稅。也有的買方是出價時，就告知仲介，這個價格要全包所有的費用
2.4 請問 如果依照我先前的假設 我總共約需要付多少錢?(這樣我才知道我必須要先準備多少現金來購屋)大約 1/3 房價的自備款
2.5 請問 訂金.簽約.用印 付款金額 是否有一些潛規則?例如:占成交價的一成之類的習慣(怕自己多付 也怕該給沒給惹惱對方)跟賣方談好就好了。提供自己的經驗給您參考，我是10%、10%、10%、70%
出錢的才是老大，賣方不要惹惱您就好
2.6 整個購屋流程 有哪些稅金 規費 服務費 是賣方需付的?賣方付土地增值稅，代書費我忘了是一人一半，還是買方…
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Ubuntu 一些安裝應用的鳥事
yestaro wrote:
以下是自己的經驗，希...(恕刪)
代書費可約定.....
買屋盡可能再年初.增值稅賣方負擔到新的年度.當年賣出就沒有增值稅的問題.奢侈稅上路這問題少了.不過爾後賣出時還是得利.......
四季無糖少冰 wrote:
斡旋金是騙人的,事實上根本沒有這一條,是仲介拿來騙零用錢的,不要鳥他,目前貸款是看地段在做,比較偏遠的地方銀行只肯放6成貸款,所以你頭期款要夠,還要算上仲介服務費大約2.5%...(恕刪)
我覺的這句話有點問題
一、斡旋金是騙人的,事實上根本沒有這一條,是仲介拿來騙零用錢的:斡旋金怎麼當成仲介的零用錢?
當然用要約書也可以，但上面的這句話我覺的有點怪
二、還要算上仲介服務費大約2.5%:這句也不對。買方仲介費有付到1%就很給仲介面子了，付2.5%太多了
仲介想拿多點，麻煩由賣方那邊多挖點~
當然，如果換作我是賣方時，我就會請仲介由買方那邊多挖點
這本就是買賣方不同的地方，也就是仲介難做的地方。不過，如果仲介這些事辦不到，那也就沒有必要請仲介了不是?
是否要下斡旋金交由仲介判斷。出太低價，想出斡旋金，可能仲介也懶得理你。當仲介建議你下斡旋金時，即代表你的仲介願意用這價格去和賣方談談看。
1.1 請問 斡旋金 甚麼情況下 沒成交會退給我 是否有個時間限制?(該不會斡旋個十年半載吧)
交付斡旋金時，即應與仲介簽要約書。去年買房時，我下了十多次斡旋金，都是和永X、信X等大間房仲下斡旋簽要約書，基本上都是簽一周的時間，一周後若賣方未同意，則立即退還斡旋金。其實到後來和仲介熟了，他們知道你有誠意買房時，連斡旋金都懶得要求你出，直接想辦法將買、賣雙方約到他們的成交中心去談。我最終成交買到的房子就沒下斡旋金，直到成交當天要買賣雙方簽約時，才要求我去領錢作為簽約訂金。
1.2 請問 仲介的服務費 是否可以是先載明於 合約中? 例:服務費=成交總價的百分之一?(怕以後有爭議)
我的經驗是兩大間房仲的買方服務費都是收1%，下斡旋金的要約書中也會記載1%的服務費條文。
1.3 請問 我看房子的過程 是否可以要求仲介 引見 屋主?(不知是否有不得碰面的規定)
我沒要求引見屋主過。本來以為仲介不大願意讓買賣雙方見面，但奇怪的是，最終我買到的房子，第一次下斡旋時，仲介約了雙方見面，也讓我們見面聊了約一小時，由於價格雙方認知差異太大，當天宣告流局。仲介並未放棄，雙方一來一往互有讓步後，直至一個月後才成交。
我的心得是，仲介的過程有很多SOP，當仲介真正相信你有誠意要買房時，很多SOP都不一定會照作(最終幫我買到房子的仲介，帶我看了有半年的時間才成交)。
1.4 請問 整個購屋流程 我總共 會簽幾份合約?(可以的話 麻煩詳述 有哪幾份)
忘了，總之，代書給你的合約仔細看，有問題當場發問即可。
2. 銀行貸款金額 是以銀行估價後所核定的金額 還是 依房屋的成交價 再依我的信用狀況乘以成數?(有房仲跟我說銀行是依照雙方所談定的成交價去論成數)
基本上，銀行有自己的估價核定機制，但某些銀行會設定某些房仲公司的成交案件即為核定金額，不用再行估價。
2.1 銀行跟代書 是由我方自行尋找比較好 還是 跟該仲介長期配合的銀行比較好?(怕有狼狽為奸的情形)
都參考看看吧，貨比三家不吃虧。
2.2 請問 銀行撥款 是撥到我的戶頭 還是 直接給賣方?(如果貸款金額已超出尾款 那不就多給賣方了)
銀行是撥款到賣方名下，但受仲介代書託管的帳戶下。我的經驗是保留部份自備款額度在尾款與銀行同一天支付。且銀行在撥款前，會再次與貸款人作確認。
2.3 請問 整個購屋流程 我有哪些項目(項目越詳細越好)需要付錢?(訂金.簽約.用印.尾款這是我目前所知的)
我的經歷就如同你所知的這些。
2.4 請問 如果依照我先前的假設 我總共約需要付多少錢?(這樣我才知道我必須要先準備多少現金來購屋)
建議您先找好銀行，確定可貸金額後，再行簽約。如此後續程序較為順暢簡便。
2.5 請問 訂金.簽約.用印 付款金額 是否有一些潛規則?例如:占成交價的一成之類的習慣(怕自己多付 也怕該給沒給惹惱對方)
這點不甚清楚，成交當天代書會先與你確認每次付款的時間與金額後，才寫入合約書中。賣方也不會有意見，因為沒交屋完成前，所有支付的錢都在仲介代書託管的帳戶中。直至你交屋驗收OK，也收到權狀簽字完成後，仲介代書才會將全部的錢轉匯至賣方指定可動用的帳戶下。
2.6 整個購屋流程 有哪些稅金 規費 服務費 是賣方需付的?
還沒賣過，不甚清楚，可洽詢您的仲介。
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