engewen wrote:
1.美國房地產的實質價格(扣除通膨):自1890-1990將近100年的期間是毫無上漲。
2.挪威房地產實質價格(扣除通膨):在1819年後確實有增長，但只以每年 1.3%的速度增值。
...(恕刪)
講這些很沒意義，因為哪個人在買賣東西的時候還來個扣除通膨?
哪個人買賣房子是用"實質價格"呢?
大家都是用"名目價格"作買賣的情況下，去提自1890-1990將近100年的期間實質價格(扣除通膨)是毫無上漲，有什麼意義?
通膨是已經發生的事實，你我能如何改變?
只能順著通膨預期來做出最佳決策
頂多是學術上探討1890-1990年美國房價實值上沒漲
美國國土如此之大，處處都是人煙罕至的地方，那些地方的土地幾乎等於不用錢，會漲才奇怪
你怎麼不舉例說1890-1990年美國紐約漲了幾倍?
你怎麼不說說1890-1990年台灣房價漲了幾倍?
你這種舉例方式只是一種"統計數據會騙人"的把戲而已
1.長期而言房地產確實是有抗通膨的功用，但如果要把它當投資的工具期待未來有幾十倍的獲利，我想就大可不必了。
再者，談論主要受到通膨影響，30年前後會漲幾倍，並不是要鼓勵大家去投資賺錢
而是主要強調
因為真因為考慮通膨而想要投資賺錢，應該去買股票才對
在通膨升溫階段，什麼東西都漲得很兇，股票會是漲最兇的
買屋自住只是同時滿足居住與抗通膨的目的，絕對不是為了獲利
2.嚴格來說，房地產並不是投資，而是消費，但每個人都需要有一個住的地方，所以你不是要租就是要買，至於選哪一個也要讓讀者做決定。
若將買房視為消費，而完全不考慮投資報酬率，只會讓人將人生中最大筆的財富葬送在這裡面!
若買房考慮投資報酬率，你不會把錢都花在沒辦法提升價值，只會讓財富折損的裝潢、家俱、家電上面
很多人就是以為買房自住是消費，或是反正要住很久，所以裝潢、家俱、家電都砸入很多錢，結果最終賣出時根本沒辦法回收，全部都被『消費』掉了
我們都知道買車只會一直折價，所以盡量不先買車，而買房
但在買房上，卻忽略相當於買車所帶來的負面影響!
3.短期的價格波動當然也是房地產走勢的一部份，就好像股票一樣，但你不能拿之前宏達電從300漲到1300的走勢就預測未來也會有這樣的漲幅，所有的商品價格就長期而言都有一個自然回歸的現象，回到合理的價位。
你講了半天，全是廢話
從事後的角度來看，你當然可以說自然回歸到合理價格?
只是，你所謂合理價格的觀察時間是多長?
1年?還是100年?
觀察時間越長，得到的答案往往會差異很大的!
我舉宏達電曾從300漲到1300為例說明，漲多了不一定就是高點，在很多時候高點後面還有更高點
同理，跌多了，也不必然就是低點
所謂高點或低點，永遠都是事後才知道的!
我們如何能從漲多漲少來判斷高低點?
現在我們大概知道最近這幾年，宏達電的高點是在1300
但在從300漲到1300的過程中，有哪個人知道1300是高點?
我要強調的是，從300漲到600，漲一倍之後，當時誰知道600是高點還是低點?
若說600是高點，為什麼還能再漲1倍多?
同理，從1300跌掉半價，跌至650，算不算低點?
但為什麼650還能再跌到400多?
4.房地產合理的價格如何推算，其實一樣可以利用簡單且強而有力的”高登方程式來推算”，上面三個國家的例子用高登方程式就可以輕鬆的評估過去及未來較可能的報酬了，很多人是連聽都沒聽過高登先生估算股票報酬的簡單算式，這是因為這個算式如果大家都用了，幾億的金融從業人員將失業，所以想掩蓋都來不及了，怎麼會讓你知道。
少來了，講得很像多準似的
若數學模式能夠能夠準確預測人類的行為時，那就不會有LTCM(創辦人還拿過諾貝爾經濟學獎哩)破產的悲慘命運了
在怎麼厲害的數學模式，也預測不到俄羅斯竟然敢違約(少數幾個人的決定)
你說究竟是市場錯了，還是數學模式錯了?
若這些老掉牙的股票數學模式很準，那也不會發生金融海嘯了
銀行業的人是看市場最不準的一群人了，少在那邊裝神弄鬼了!
否則，也不會有一堆金融機構在金融海嘯中有鉅額虧損了!!
股票跟房市性質差多了，哪可以這樣隨便亂套
我只問一個問題：房地產哪來的"報酬產出"(即每股股利)?
你八成會說"房租租金收益"
然而，除非每個人買房的目的都是收租，否則這個租金收益就毫無意義
一整個地區，上百間的住宅只有少數幾戶有出租收租金，然後你就推斷整個區域的每個住宅"報酬產出"都相同?
真要推論出合理的"租金"，應該是假設全部的人都不買房子，都是租房子，然後才能考慮出在這麼多人搶租之下租金會是多少!
否則你這種理論說得通的話，那不等於是說一家人只有一個人去工作而有收入，所以其他沒工作的家人應該也能賺到相同的薪水?
再者，租金/房價比只對專門收租的壽險公司有意義，因為對他們來說，唯有租金報酬太低才不考慮投資
然而，有幾個人買房的目的都是收租?那考慮租金報酬有何意義?
再說，在台灣，租屋者是相對少數，導致租屋市場的報酬率很難拉高，若用這種本來就被低估的報酬來算房價，你永遠都算不有合理價出現
大概只有經濟崩盤時，陷入通縮才會出現合理價!但這有意義嗎?要我們都在經濟崩盤時再買自住?
只是剛好你挑的例子是對的，然後就全部適用?真是笑死人了
老是有一堆人是試用著老外針對國外市場研究出的模式要硬套在台灣、大陸
結果呢?
我再次強調，數學模式再厲害也不可能準確預測人類行為的!
http://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2007/11/gordon-model.html
高登(Myron J. Gordon)是多倫多大學的財金教授。他發展出來的算式是這樣的。某家公司的股價，P，應等於明年的每股股利D，除以預期報酬率k減股利成長率g。算式如下:
P=D/(k-g)
公式的推導由來我就不詳述了。簡單的說，它是基於股利折現法(Dividend discount model)所得的算式。
這個算式我們把它重組一下。就可得到:
k=D/P+g
所以投資人的預期報酬即由兩部份組成。一是D/P，股利除以股價，也就是股利率(Dividend yield)。另一部分就是g，股利成長率。而因為可配發的股利要能成長，必需要公司盈餘有所成長。股利與公司盈餘呈現密切相關。股利成長率可以用盈餘成長率替代。
所以，股票預期報酬即等於股利收益加盈餘成長。
舉個例子。譬如某公司明年的預估EPS是5塊，其中有50%會以股利的形態分配給股東，所以每股股利是2.5塊。假設該公司的長期盈餘成長率是10%，而投資人的預期報酬是15%，那麼該公司的股價是多少?
由高登模型，可以算出P=2.5/(15%-10%)，得到50。
同樣的，我們也可以從目前該公司的股價多少，算出未來的期望報酬。
我們可以明白的知道，公司股價愈高，未來的期望報酬愈低。股價一直漲，對長期投資人，對於持續把金錢投入市場，試圖達成長久財務目標的投資人來說，不見得是好事
5.高房價才能帶動經濟成長的說法，我想從上面國家的例子已經說明一切了，目前上述三個國家人民的年平均所得都遠遠高過台灣，雖然中國人偏愛房地產，造就了高房價的說法好像可以當做理由，但其實政策是可以幫上忙的，顯示目前的政策尚有很多未來要修正的地方。
誰跟你說過"高房價才能帶動經濟成長"，那是你自己說的吧?
首先，你如何確定現在的房價是高?其次，你是用多長的時間來做判斷?
從100年的歷史來看，現在的價錢只是九牛一毛而已!
很多建商講的是:房地產是內需經濟的火車頭
只是剛好很多人特別喜歡在房價上漲時，才要追逐
我最近又舉個例子來說明了:英國的稅制算很完整了吧?那為什麼在金融海嘯前，英國房價可以最高一年上漲25%?
房地產漲跌取決於很多因素，我們只能觀察跌不跌的下去、以及漲不漲得動而已
所謂合理價格，永遠都事後才知道!
