看到最近有些喜歡引用各類數據來認定房地產未來發展的發文真的有點令人擔心，數據本身並沒有問題，但是拿片面的歷史數據來推測或斷言未來的走勢確實不是明智之舉，分析數據可以客觀，並不需要像是財經台的股票分析師一樣，誇大自己的能力及斷言股票未來有數倍的走勢，這對大數的人是沒有利益的。切入我想提供給大家的房地產歷史數據分析，這是Robert J.Schiller發表於2006年Economists’ Voice 第三期，第四卷，Page1-11的論述:從長期觀點看近期的高房價，當中舉了三個國家的長期歷史資料。
1.美國房地產的實質價格(扣除通膨):自1890-1990將近100年的期間是毫無上漲。
2.挪威房地產實質價格(扣除通膨):在1819年後確實有增長，但只以每年 1.3%的速度增值。
3.荷蘭阿姆斯特丹運河沿岸房地產:從17世紀到最近的400年資料統計，在這樣全球最佳的居住環境中，400
年來扣除通膨後的實質價格，完全沒有上漲。
選擇這三個國家是因為資料可以較齊全，像德日法這些國家都經歷世界大戰的摧殘，所以資料無法保有完整性，美國雖然也經歷世界大戰，但戰場卻不在美國領土境內，所以得以有完整的參考資料，當然一定會有例外的國家，這樣的數據有沒有參考性就讓讀者自己決定。
個人看法小結論:
1.長期而言房地產確實是有抗通膨的功用，但如果要把它當投資的工具期待未來有幾十倍的獲利，我想就大可不必了。
2.嚴格來說，房地產並不是投資，而是消費，但每個人都需要有一個住的地方，所以你不是要租就是要買，至於選哪一個也要讓讀者做決定。
3.短期的價格波動當然也是房地產走勢的一部份，就好像股票一樣，但你不能拿之前宏達電從300漲到1300的走勢就預測未來也會有這樣的漲幅，所有的商品價格就長期而言都有一個自然回歸的現象，回到合理的價位。
4.房地產合理的價格如何推算，其實一樣可以利用簡單且強而有力的”高登方程式來推算”，上面三個國家的例子用高登方程式就可以輕鬆的評估過去及未來較可能的報酬了，很多人是連聽都沒聽過高登先生估算股票報酬的簡單算式，這是因為這個算式如果大家都用了，幾億的金融從業人員將失業，所以想掩蓋都來不及了，怎麼會讓你知道。
5.高房價才能帶動經濟成長的說法，我想從上面國家的例子已經說明一切了，目前上述三個國家人民的年平均所得都遠遠高過台灣，雖然中國人偏愛房地產，造就了高房價的說法好像可以當做理由，但其實政策是可以幫上忙的，顯示目前的政策尚有很多未來要修正的地方。
以上客觀分析希望對大家有幫助，投資最困難的事情就是我們不知道該相信誰，你選擇相信簡單且強而有力又客觀的分析方法，還是聽信別人激烈又聳動的語言和分析，這都要讀者自己來決定，我也不能再說太多。
P.S:高登先生的算式推薦大家參考William J. Bernstein著作由綠角先生譯的”投資人宣言”一書當中有詳細的描述。
engewen wrote:
看到最近有些喜歡引用各類數據來認定房地產未來發展的發文真的有點令人擔心，數據本身並沒有問題，但是拿片面的歷史數據來推測或斷言未來的走勢確實不是明智之舉，分析數據可以客觀，並不需要像是財經台的股票分析師一樣，誇大自己的能力及斷言股票未來有數倍的走勢，這對大數的人是沒有利益的。切入我想提供給大家的房地產歷史數據分析，這是Robert J.Schiller發表於2006年Economists’ Voice 第三期，第四卷，Page1-11的論述:從長期觀點看近期的高房價，當中舉了三個國家的長期歷史資料。
1.美國房地產的實質價格(扣除通膨):自1890-1990將近100年的期間是毫無上漲。
2.挪威房地產實質價格(扣除通膨):在1819年後確實有增長，但只以每年 1.3%的速度增值。
3.荷蘭阿姆斯特丹運河沿岸房地產:從17世紀到最近的400年資料統計，在這樣全球最佳的居住環境中，400
年來扣除通膨後的實質價格，完全沒有上漲。
選擇這三個國家是因為資料可以較齊全，像德日法這些國家都經歷世界大戰的摧殘，所以資料無法保有完整性，美國雖然也經歷世界大戰，但戰場卻不在美國領土境內，所以得以有完整的參考資料，當然一定會有例外的國家，這樣的數據有沒有參考性就讓讀者自己決定。
個人看法小結論:
1.長期而言房地產確實是有抗通膨的功用，但如果要把它當投資的工具期待未來有幾十倍的獲利，我想就大可不必了。
2.嚴格來說，房地產並不是投資，而是消費，但每個人都需要有一個住的地方，所以你不是要租就是要買，至於選哪一個也要讓讀者做決定。
3.短期的價格波動當然也是房地產走勢的一部份，就好像股票一樣，但你不能拿之前宏達電從300漲到1300的走勢就預測未來也會有這樣的漲幅，所有的商品價格就長期而言都有一個自然回歸的現象，回到合理的價位。
4.房地產合理的價格如何推算，其實一樣可以利用簡單且強而有力的”高登方程式來推算”，上面三個國家的例子用高登方程式就可以輕鬆的評估過去及未來較可能的報酬了，很多人是連聽都沒聽過高登先生估算股票報酬的簡單算式，這是因為這個算式如果大家都用了，幾億的金融從業人員將失業，所以想掩蓋都來不及了，怎麼會讓你知道。
5.高房價才能帶動經濟成長的說法，我想從上面國家的例子已經說明一切了，目前上述三個國家人民的年平均所得都遠遠高過台灣，雖然中國人偏愛房地產，造就了高房價的說法好像可以當做理由，但其實政策是可以幫上忙的，顯示目前的政策尚有很多未來要修正的地方。
以上客觀分析希望對大家有幫助，投資最困難的事情就是我們不知道該相信誰，你選擇相信簡單且強而有力又客觀的分析方法，還是聽信別人激烈又聳動的語言和分析，這都要讀者自己來決定，我也不能再說太多。
P.S:高登先生的算式推薦大家參考William J. Bernstein著作由綠角先生譯的”投資人宣言”一書當中有詳細的描述。
真的要談這類案例的學術分析，我想沒有多少人搞得贏張金鶚教授。
張教授綜合了國內外一堆分析研究，在過去幾年內被視為不動產界的空軍總司令。
不過，比較有趣的是：張教授雖然嘴上判空，但實際上卻是房子一間一間買，而沒有因看空而暫時出售房屋轉為現金持有，以租屋等待未來低點再行回補房屋。最近則更是親自下去搞都更，真是令人無言！
因為房子在台灣是投資商品, 已經不是民生必須品了....
為何會這樣, 這就是政府該打屁股的地方, 除了奢侈稅, 應該也要加重持有兩間屋子以上的稅金....
台灣就這麼大, 政府不控管...以後怎麼得了....
像我以前講的, 阿共要是有心收掉你台灣, 拿錢出來把你台灣的房子都掃掉....然後房租再弄個沒10萬一個月不要來租,,,,台灣老百姓馬上就造反了.....還需要備軍嗎? 讓你台灣80% 的老百姓去抗議你的政府就好啦....
食衣住行這都是日常所需的, 政府放任住這項不管, 以後準出亂子
engewen wrote:
看到最近有些喜歡引用各類數據來認定房地產未來發展的發文真的有點令人擔心，數據本身並沒有問題，但是拿片面的歷史數據來推測或斷言未來的走勢確實不是明智之舉，分析數據可以客觀，並不需要像是財經台的股票分析師一樣，誇大自己的能力及斷言股票未來有數倍的走勢，這對大數的人是沒有利益的。切入我想提供給大家的房地產歷史數據分析，這是Robert J.Schiller發表於2006年Economists’ Voice 第三期，第四卷，Page1-11的論述:從長期觀點看近期的高房價，當中舉了三個國家的長期歷史資料。
1.美國房地產的實質價格(扣除通膨):自1890-1990將近100年的期間是毫無上漲。
2.挪威房地產實質價格(扣除通膨):在1819年後確實有增長，但只以每年 1.3%的速度增值。
3.荷蘭阿姆斯特丹運河沿岸房地產:從17世紀到最近的400年資料統計，在這樣全球最佳的居住環境中，400
年來扣除通膨後的實質價格，完全沒有上漲。
選擇這三個國家是因為資料可以較齊全，像德日法這些國家都經歷世界大戰的摧殘，所以資料無法保有完整性，美國雖然也經歷世界大戰，但戰場卻不在美國領土境內，所以得以有完整的參考資料，當然一定會有例外的國家，這樣的數據有沒有參考性就讓讀者自己決定。
個人看法小結論:
1.長期而言房地產確實是有抗通膨的功用，但如果要把它當投資的工具期待未來有幾十倍的獲利，我想就大可不必了。
2.嚴格來說，房地產並不是投資，而是消費，但每個人都需要有一個住的地方，所以你不是要租就是要買，至於選哪一個也要讓讀者做決定。
3.短期的價格波動當然也是房地產走勢的一部份，就好像股票一樣，但你不能拿之前宏達電從300漲到1300的走勢就預測未來也會有這樣的漲幅，所有的商品價格就長期而言都有一個自然回歸的現象，回到合理的價位。
4.房地產合理的價格如何推算，其實一樣可以利用簡單且強而有力的”高登方程式來推算”，上面三個國家的例子用高登方程式就可以輕鬆的評估過去及未來較可能的報酬了，很多人是連聽都沒聽過高登先生估算股票報酬的簡單算式，這是因為這個算式如果大家都用了，幾億的金融從業人員將失業，所以想掩蓋都來不及了，怎麼會讓你知道。
5.高房價才能帶動經濟成長的說法，我想從上面國家的例子已經說明一切了，目前上述三個國家人民的年平均所得都遠遠高過台灣，雖然中國人偏愛房地產，造就了高房價的說法好像可以當做理由，但其實政策是可以幫上忙的，顯示目前的政策尚有很多未來要修正的地方。..(恕刪)
以前 windows + intel
讓台灣 3c 股 靠 pc 賺很多 ,
但現在大家都知道
那是過去式
園區的是毛利 微利 ,
代工也是 賺很少 風險很大 , 看到沒
為拼接單 擴大產能 ,
但是 沒接到單 整個 裁掉
房地產以前好賺 ,
但未來是否還真如此 ??
一段時間後就知道了 .
但很遺憾的是這些投資管道大多都不在台灣..
美國的抗通膨債券就是，另外高品質的短期債券也有抗通膨的效果..
S&P500指數長期投資100年以來扣除通膨都有8%的年化報酬率..
只是你要把投資時間拉長來看待，目前這些指數化的標的台灣投資人都可以自己開戶輕鬆投資..
但牽涉太大利益我不方便在此多說..可遇見的會被圍攻的很慘..
回到房地產的主題:上述的分析本來就不能拿來預測短線房價是會漲還是會跌..
這也不是我要討論的，美國次貸問題早在2008年前幾年就有許多人提出警告..
但是房價還是漲給你看，但之後付出的是慘痛的全體人民買單代價..
短期的價格行為真的無法預測，但就長期而言價格都普遍存在自然回歸的現象..
在何時要租或要買..我想每個讀者心中都要有一個底..也都要自己做決定..
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