你以為百年難得一遇的金融海嘯已經遠離我們了嗎?
沒有，每個人都可以輕易從新聞報導與股市三不五時大跌感受得到!
金融海嘯的洞有多大，政府就必須印發相當的貨幣來填補這個洞!
以致於，既然有百年難得一遇的金融海嘯，在這之後必定會有百年難得一遇的通膨浪潮!
對各國政府來說，唯有持續啟動印鈔機，以對抗經濟衝擊!(拜託，印鈔票是一種形容詞，現在早已進入數位時代，央行只需按幾個按鈔票就變出來了)
我常說，我只鼓勵買屋自住，從不鼓勵買屋投資，其原因在於，買屋自住才能夠以長期持有對抗短期波動風險!(若有足夠的資金，誰會在房市持續崩跌下，賣掉房子?賣掉之後，還得再找地方租，有差嗎?)
以足夠長的時間來看，就算過程中遇上房地產崩盤，房價上漲率還是遠遠高於存款利息的增加速度!
若只單靠存錢，根本沒辦法好好退休!
張教授曾提過一篇精彩的"台北房價泡沫知多少"的論文
他在論文指出，假設房價會持續漲個不停是極度危險的!
我們的收入跟不上房價上漲的速度，這本身就是最大的危險!
他講的十分有道理，但問題出在，台灣、美國、大陸等等政府，她們在處理泡沫破滅後的手法，始終沒有改變過，那就是:印鈔票!
當鈔票被增加50%之後，你認為這樣的貨幣還能用相同數量去換到相同的房子或物品嗎?這種貨幣還能維持原本的購買力嗎?
答案當然是不行呀! 相對地，大家看到的就是房價漲、物價也漲!
因為鈔票已經沒那麼值錢，他必須拿出更多鈔票來換房子!
這就是為什麼失業率高居不下，房價卻持續漲個不停!
其實他的上漲都來自於政府偷印了很多鈔票造成的!
張教授總是刻意迴避這個問題的根本，只是老是放話說房價高到不合理?其實仔細衡量一下，鈔票的購買力，你會看到其實是合理的!
我是不敢肯定房價或漲個不停，但是我敢肯定政府遇上經濟風暴時他會再度啟動印鈔機!
各位你認為呢?
除非各國政府總算覺悟，不再用這種只會製造更多問題的手段來解決資產泡沫破滅!
但，你想有可能嗎?
以美國金融海嘯為例，試問，如果你是美國央行總裁，面對這麼嚴重的泡沫破滅問題，你會怎麼做?
放手讓銀行倒閉，讓體質良好的銀行存活下來，並讓存活下來的銀行能夠在將來利用獨占地位一口氣賺回來?
然而，美國的問題是，若Fed都不採取任何行動，幾乎全部的銀行都會倒閉!!
因為幾乎所有的美國金融機構或多或少，直接或間接都大量持有次級房貸
對於早已債台高築的美國政府，每年財政赤字越演越烈的美國政府，他除了印鈔票來補這個洞，還有什麼招式?而且由於是整個金融體系都有相同問題，以致於美國這次印的鈔票的量根本是史無前例的多!
這對台灣有什麼影響呢?
雖然台灣被次級房貸影響沒有很大，但首先歐美消費需求大幅萎縮之下，光是這部份衝擊就不小
更大的影響則是，美國政府瘋狂印出的鈔票，有大量流往亞洲新興國家，包含台灣
台灣央行為了避免台幣過快升值，在台幣飆升的過程中，不斷大量買入美元，期望能夠延緩台幣升值的幅度與速度
但央行哪來的錢買美元?央行本身又不會賺錢，他只是替大家保管錢而已~
因此，當央行買入美元之後，他就必須釋出等值的台幣(也就是說，光只是在2009年，台灣外匯存底就激增2兆，大致就是這樣來的)
又加上，台灣政府的債務也相當沉重，各項福利政策不斷釋出，又不斷減稅
你認為台灣政府要如何度過這個窘境?答案還是印鈔票!(台灣政府公債與隱藏負債高達20兆，而且是逐漸再增加中，不曾減少過，這幾年就又暴增1兆多，因此這不等於是說，政府利用發行公債的權利，大量印發鈔票出來花用嗎?)
回過台灣房地產崩盤史，政府的金融重建基金不知道投入多少資金來補泡沫破滅後的洞?!
這跟美國政府目前正在做的事情其實是一模一樣的!
換言之，就算張教授說的沒錯，台灣房地產泡沫非常嚴重，但不管現在破滅或不破滅，大家手中的鈔票只會更加不值錢而已!
假設目前高達5兆的房貸餘額，因房地產泡沫化崩盤，這裡面導致有大量的房貸變成呆帳，部分體質不良的銀行與金融機構面臨倒閉危機
<< 目前逾放比不到1%，因此距離銀行危機還很遙遠，又加上銀行公會針對非自願失業提供寬限期展延，可有效壓低逾放比 >>
你認為，政府會怎麼處理?放手讓它倒閉? 問題出在，全部的銀行手上都有大量的房貸呀?
遲早都會被迫再推出金融重建基金來處理這個問題！錢從哪來?還不是印出來的!!
當大量的鈔票又被印出來之後，你覺得你存在銀行裡的鈔票還能保有相同的購買力??
因為鈔票已經沒那麼值錢，他必須拿出更多鈔票來換房子! 相對地，房價又會再"漲"一波上去!
也就是說，房貸餘額的金額越高時，這次讓房市崩盤所帶來的後果將會遠遠超過1990年的那一次!!!
1990年房貸餘額不到1兆，如今已累積至5兆
1990年至今房貸逾餘變化曲線
所以，張金鶚是講得很輕鬆，只會不對逼政府認真打房，務必把房價打下來，但面對5倍大的房貸餘額，你是政府官員，你有辦法想像真的爆掉後，會出什麼事情?要怎麼救?到底要再印多少鈔票?
不管接下來是誰來執政，你覺得哪個人有辦法"解決"這個規模已經十分大的房貸餘額?
我敢跟你打賭，她們只會一邊喊打房，但另一邊又出手"穩"住房價，而不會真打房!(最近一邊喊"實價登錄"，另一邊又推非自願失業展延房貸，就是證明)
總之，就算真的房市爆掉後，在政府要出手拯救大家之前，你自己得要有辦法撐得過去!
因此，我是鼓勵買房，但我會強烈建議務必要遵循「335 原則」
也就是說，本身至少要有 3 成的自備款，而房貸的還款負擔，不應超過家庭固定總收入的 1/3，且房屋總價不要超過家庭收入的 5 倍
畢竟買房自住的目的，是要追求幸福，而不是要自己找沉重的壓力來扛!
此外，對我們個人辦貸款買房子來說，你就要預先準備一筆錢，哪怕這筆錢是借來的都好!
這筆錢必須多到能夠讓你在收入中斷時，至少能持續再繳1年貸款與日常開銷，最好能持續繳個5-10年(崩盤後，5-10年內肯定會再"漲"(其實不是真的漲了)上來)
避免在房地產崩盤時，你就像雷曼兄弟撐不過去，蒙受巨大的損失!(其他挺過去的金融機構，股價早已大漲回來，股東損失也大幅減少)
這件事情真的很重要!尤其是房價相對高的當下!
很多人都很勤儉，總想著存了點錢，就趕快拿去償還貸款!其實這對銀行是最有利，但對你個人是十分不利的!
因為，當你繳不出貸款時，你的財務肯定出問題，反而沒有銀行願意借你錢，卻逼你趕快還錢
到那時，就算還借得到錢，你要支付的利息肯定高到嚇人(例如高利貸)
相反地，你現在要購屋的當下，財務狀況肯定是最好的，而且現在資金氾濫下，銀行滿手是錢，放款利息超級低，反而是我們大筆借錢的好時機，以便在將來有經濟動盪時，你能安然度過危機
舉例來說，如果你手上保留1000萬，不去償還貸款，你額外負擔的費用其實頂多0.5%左右!
為什麼這麼說?
現在有很多房貸都是採用銀行1年定存利率加碼0.5%，因此這1000萬不償還貸款，而是存成定存，你只需額外支付0.5%的利息錢而已!
如果你在冒點小風險，投入年報酬2%以上的投資，這筆錢是幾乎沒有成本的!
然而，當你財務出狀況時，你卻能用很低的成本來應付各種風險，持續繳貸款，直到度過風險
代價是多少?才不過0.5%，遠遠低於任何保險費用!!!
對於堅持不買房的人來說，你以為保留存款很聰明，但政府會幹蠢事，泡沫破滅後，他會瘋狂印很多鈔票來解決這個問題，讓你的存款的購買力遲早都會被重創!
也就是說，你堅持不買房，你是真的很聰明嗎?
