日本房地產持續下跌會發生在台灣嗎？答案是現在不會，以後也絕對絕對不可能！

日本房地產持續下跌會發生在台灣嗎？答案是現在不會，以後也絕對絕對不可能！

日本人對房地產的看法是，只有土地值錢，房子本身是會折舊的，也就是說屋齡到了某個時間都是要"拆掉"重建的！

也就是說，到了應該要拆掉改建的時間，建築物的價值是零~

你把它想成台灣二手車市場就會明白了~對日本人來說，不動產就好比把一台車放在土地上~土地價值可能會漲或跌，但是在土地上的建築物是會折舊的，折舊到某個程度就沒價值了~(誰會花錢買20年的中古車?)

因此，如果土地價值上漲的速度無法抵消建築物的折舊速度，那這整個不動產(土地與建築物)的價值只會快速下滑~若遇上目前的不景氣(日本政府的負債高達200%，而且還會繼續增加)，土地價值有可能下滑~

又加上，日本人超級浪費，很多房子明明還可以繼續使用，日本人卻要拆掉重建，導致在日本建築物的平均壽命只有30年!台灣則是40多年還有人繼續住或還能買賣!!

而且，日本人也很喜歡把別人的房子拆掉重建，導致在日本幾乎沒有中古屋市場，幾乎全部都是新成屋市場(日本人也不玩什麼預售屋這種把戲)。

在中古屋沒有需求下，日本中古屋價格持續下滑，在正常也不過了！！
也就是這個現象，在日本，同個地段的房地產，屋齡10年與30年的房價幾乎是相同的，因為只剩土地值錢！建築物的價值都差不多是零！

但在台灣，有日本這些觀念與現象嗎?

很明顯沒有嘛，那你如何能說日本經驗是個可以借鏡?

相對地，台北市的土地價格持續飆漲中，而且絲毫看不到回檔的跡象!!

早在金融海嘯時期，信義聯勤的大塊土地被每坪"天價"400多萬轉賣後，造成市場大震撼!但，回頭一看，每坪"才"400多萬!從現在的角度來看，是超級便宜!

今年7月，北市仁愛路不點交的法拍土地竟能創下每坪826萬的天價後，這已讓市場十分震撼了，但今年9月，股市大跌，打房政策不斷出籠下，北市敦化南路華票大樓，依然以土地每坪1400萬賣出，嚇死一堆人....

相對地，地段更好的信義聯勤的土地恐怕要破2000萬/坪吧!

難怪當時買下信義聯勤土地的蔡鎮宇就說打算養五年才開發，他就是在等土地價格飆漲上來，才要開發並獲利出場!!

蔡鎮宇希望跟他買房的人都能賺錢，所以只會選在起漲點開發並售出，不會選在最高峰才開發

簡單講，以蔡鎮宇的眼光來看，2013年才會展開主升段

目前台北市精華區的土地價格至少都已漲到每坪400萬了

很多北市住宅光是建物底下的土地持分，其"潛在"價值就已超過目前的買賣成交價格

在這個背景下，台北房價如何跌得下去?

當然，現在住宅的土地持分只有潛在價值，因為這必須要等到都更完成後，其價值才能被真正反映出來，這也是為什麼都更的報酬率都十分驚人!

其實只是將建物底下土地持分價值反應出來而已!

不然，你以為那麼好，很多成功都更的案例，住戶都不用出一毛錢，建商免費蓋個價格翻一倍的新房子? 其實是住戶用價值超高的土地持分的價值跟建商"買"新房子!

在這個大前提下，我並不是說全部的老房子的土地都很有價值，但只要你買的房子是有機會都更的，你根本不用擔心買貴了!!

至於什麼是可以成功都更的住宅，這你就得多用點心了!



北市土地再鍍上一層金，台北地院昨法拍北市仁愛路三段「仁愛116」土地，吸引四封標單，最後由威力國際以廿億一七八○萬元搶標成功，換算每坪約八二六．六萬元，溢價率達一二九．四％，創下國內住宅區土地公開交易新高價，榮登北市住宅土地地王寶座。
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/jul/7/today-e2.htm

台北市敦化南路二段的「中華票券金融總部大樓」標售案，共吸引九封標單，最終由頂新集團旗下的頂禾開發以四十六億二千八百八十八萬元得標，溢價率七十二．七一％，換算每坪土地單價約一千四百零五萬元、每建坪單價一百七十一萬元....
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/sep/29/today-e4.htm