買賣不破租賃，這是一條保護弱者（租屋者）的法律。
但租屋者都是弱者嗎？他和房東處得怎樣？
租約到期他會如期退屋？屋主為何急着賣屋？
問題這麼多，你會買帶有租約的中古屋嗎？
買賣不破租賃，這是一條保護弱者（租屋者）的法律。
但租屋者都是弱者嗎？他和房東處得怎樣？
租約到期他會如期退屋？屋主為何急着賣屋？
問題這麼多，你會買帶有租約的中古屋嗎？
2011-11-04 10:42 發佈
dunhilldun5168 wrote:
最近也遇到這樣的問題...(恕刪)
看起來OK
1.以權狀30坪計算，屋頂加蓋以1/2面積計算(假設)，使用面積約為45坪
總價1680萬，均價大致為37萬
2.以都更潛在價值看，頂樓加蓋可換1.5倍(權狀的1.5倍，假設啦)
所以保守估計可分配回45坪面積，換算目前區域成交均價70萬/坪，約為3150萬。
3.初估銀行貸款可貸7成，1680萬自備504萬，貸款1176萬
以銀行利率平均2.1%，20年計算，寬限期3年(每年續約，最多3年)
寬限期內，每月繳付利息約2萬(剛好租金可以cover)
寬限期後，每月繳付本息約7萬
以上你參考看看
當然我的計算仍有許多爭議點，還有房屋狀況、周邊環境、交通位置這些都沒去考慮，而都更的夢還是可以
做一做！大家可以彼此切磋討論，增長知識.....
很多假設都不見得會發生與實現，甚至日後還有許多不可預期的因素發生...
只是提醒各位，買房時一定要先冷靜評估，因為看屋看到最後一定會產生迷思(個人經驗)
甚至還會和家人或親密愛人發生不愉快的爭執
我習慣當朋友那桶讓人冷靜的冰水，所以還是提醒你
基本上我覺得1680萬其實不算便宜，再談談吧！
dunhilldun5168 wrote:
感謝深藍599大的回...(恕刪)
基本上
你提出的問題大都是目前一般老舊大樓或公寓所存在的問題
比較早期的大樓(公寓)住宅，都會在銷售時以附件(放棄頂樓屋頂平台使用權申明書)，
要求同棟大樓(頂樓住戶除外)於簽約時一併簽下此申明書，同意屋頂平台給頂樓住戶使用
現在因為公寓大廈管理條例有禁止之條文，所以這個申明書已經不敢提列在預(銷)售合約
中要求客戶簽認
你所擔心的，也是普遍存在於現今社會的屋頂加蓋事實，除非你真的跟鄰居相處的不好
或是你的使用影響到其它住戶的權益，否則一般是不會要求您拆除！這算是一種默契吧？
而關於您出租的租金收入是不是構成法律上所謂的『不當得利』，其實還有待法官的認定
一般都更時確實會考慮頂樓加蓋分配加成的問題(其實是為了都更能順利進行)
一樓住戶有院子的(通常也是一樓住戶自己圍設的)，也會考慮分配加成
所以都更時要公平滿足每一個住戶，標準就很難去拿捏，一般住戶認為一樓與頂樓的住戶
已經佔了社區住戶許多『便宜』，而都更時應該不能再加成分配....但一樓與頂樓的住戶
則認為他們原有『使用面積』比較大，價值比較高，所以應該分配比較多...
其實這都有道理啦...為了都更順利，大部份的人其實都會選擇妥協
你提出的疑問都有可能發生，所以你算冷靜型的買主！
撇開這些問題，你有想過頂樓的缺點嗎？尤其又是四樓老舊的公寓...
加上四樓公寓都更改建將來的容積率鐵定不高，所以除非社區住戶都有共識
否則我猜應該不會有外部的『更新實施者』(建商或開發商)，願意來協助你們辦理更新
不過自辦都更也OK，但仍是那個前題...大家都要有共識！
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