我想這會是我PO出的最後一篇文章吧..之前還在想該不該繼續寫..
我會分二到三個部份來討論為什麼政府只希望房價漲,最後提供個人對房地產
後勢的看法,以及房地產如果嚴重泡沫化的影響..結尾當然是我給年輕人的建議。
第一部份:
一個國家只有央行和銀行能印鈔,銀行要怎麼印鈔票呢?透過借貸關
係,我簡單舉一個例子:甲儲了一千萬放在銀行裡和擁有一間一千萬的房地產,而乙儲了一百萬.她向甲買
了他的房子總值一千萬..自備款一百萬銀行貸款九百萬,此時銀行拿了甲在銀行的九百萬貸款給乙,而乙
又將錢又付給了甲,甲將錢存到了銀行,因此甲在銀行的存款會變成兩千萬..但是原本在銀行的錢只有
一千一百萬,那多出來的九百萬是從哪冒出來的??這就是所謂的貨幣乘數
效應如果存款存備率是10%,那一千萬所乘數出來的貨幣就是一億..所以政府會希望房價上漲.
甚至交易熱絡因為當房價熱絡時,市場上所能產生出來的貨幣乘數總額就會提高,當市場上的錢越來越多
就會帶來經濟上揚的表象,所以有人常說房市是經濟的火車頭,而房價上漲有兩種因素,因為經濟基本
面提升所帶來的上揚例如大多數的人薪資提升,大家都賺到錢對未來充滿樂觀氣氛,因此大部分的人都
願意貸款花錢去買房,因此房價會開始火速的上漲,第二種是由房市所帶領的經濟成長,經濟基本面並
沒有太大的提升,但是藉由房價的不斷上漲和買賣讓市場上的金錢越來越多,後者會帶給人民痛苦指數較
大(台灣現在剛剛好是後者),由上述言論妳們當然可以發現,政府當然希望房價上漲,因為房價上漲所
帶動的是貨幣乘數效應,但缺點就是,雖然表面上經濟成長了,但實際上平民百姓並沒有獲益,增加出來
的貨幣都被建商和投資客撈走了因為房價的上漲並非經濟基本面的提升,大部分的百姓沒有獲益。
第二部份
當房地產吹起泡泡後,其實不論任何政黨都會怕他崩盤,能接受他緩跌但承受不了他暴跌,為什麼
我上面舉了一個例子,叫做貨幣乘數效應..那他相反的效應就是貨幣螺旋效應,以上面的例子來說好了,
當房價暴跌 乙原本一千萬的房產市價只剩700萬,講白一點他將房子賣掉都環不清他本身的貸款九百萬
對自住客而言或許會乖乖的繳貸款,但如果是投資客房子賣不掉又直直暴跌,最後可能乾脆不繳貸款
讓它變成法拍屋,法拍屋變多銀行的呆帳相對提高,<記得我們前面的例子嗎?>原本存款只有一千一百萬
但是卻創造兩千萬的存款,問題是那剩下的九百萬根本不存在..是透過房子貸款買賣所產生的貨幣
當房價暴跌市場上產生一推法拍屋..意味著銀行的呆帳提高..銀行本來就只有一千一百萬的錢..但是存
戶的存款簿上有兩千萬的現金,那九百萬的差額意味著房子本身的價值..但問題是泡沫發生了房地產的
價值根本就不值九百萬,如果你是銀行高層你會怎麼做??緊縮銀根,為什麼?因為財務黑洞很大,我現有
的存戶儲在我銀行的存款高達兩千萬,但是我自使自終的錢只有一千一百萬,我必須警縮銀根把賺來的錢
和遠本要貸款出去的錢都省下來補黑洞,如果我不補黑洞那我的銀行就只有倒閉一徒,因為銀行的緊縮銀
根導致原本體質良好的中小企業資金週轉不良紛紛倒閉,失業率開始爆升..房價因此更加持續下跌--->
法拍屋更多-->此時銀行之間的流動現金會開始凍結(隔夜猜款率利提高)??為什麼?因為任何銀行當他有
相當大的不良資產往往會選擇隱而不發,如果我公開欠很多錢那存戶不會擠兌嗎?所以銀行皮此之間也開
始互不信任,甲銀行錢借給乙銀行,萬一乙銀行倒了怎麼辦??乙倒了原本甲體質還不錯但因為我借他的錢
不見了-->連帶影響我的存戶向我擠兌結果我也跟著倒了--->上述事件接連發生市場上的資金流動就會變
的非常困難,這就是所謂的貨幣螺旋效應,因為市場上原本就不存在那麼多錢,這些錢是靠著借貸所產生
的,當大家都拼了命去償還原本不存在的金錢,市場上的資金就會開始枯竭,2008年的金融海嘯就是這樣
發生的,我本人非常不認同炒房地產,禍國殃民阿...去炒產業的泡沫.最起碼會增加就業改變你我的生活..
房地產頂多剩下磚頭罷了
第三部份
金融商品在多頭,反轉是看利多,空頭底部是看利空,1990年的房地產泡沫讓房地產走了十年空頭,
最後的底部是在SARS的發生..這麼重大利空之下你會發現房價跌無可跌時那就是底部了,當底部出現後
自然開始反轉慢慢轉向多頭,那這一波的多頭也走了快十年..嚴格來說何時可以確認頭部..,明年的QE3
或許是驗證的好時機,當QE3發生後..新興市場的股票原物料再度上漲時,而房價卻漲不動那就是頭部確
認的最後信號了,當資金不願意在流到房市那房地產就gg了,
給年輕人的建議:
如果房價真的走空,就算政府讓他緩跌也不要擔心,空頭市場有錢最大,多頭市場常常會賣出潘安價,
空頭市場就會賣出阿呆價,因為要賣房子就是因為缺錢..妳不缺錢你賣屁阿,如果是要換房另當別論..
反正就是用力砍價,看十間十間都砍價,總會有一間資金壓力很大的賣出 阿呆價,如果你的仲介不理妳
那你就不要鳥他了,滿街都是房仲..市場資金枯竭..他不幫你砍你找別人..反正最後餓肚子的是他..空
頭市場有錢最大。
最後補充:當房價趨勢反轉時政府也擋不住,頂多封鎖消息想盡辦法讓他緩跌..讓銀行慢慢打消呆帳。
90年代還有電子業興起,養出了一批電子新貴。結果台北房價緩跌。代表1990的房價泡沫有多大。台灣經濟成長10多年後才吸收掉這個泡沫。
那如果2013房價開始爆了,那很容易變成暴跌。(除非奇蹟發生,台灣有新產業做的起來)
這個趨勢已經檔不住了,政府能夠把它變成緩跌就已經不錯了。事實上我認為台灣政府十之八九會失敗。
也不用太期待台灣政府,別忘了政客任期只有四年。房地產一漲就是10年,一跌也是10年。反正泡沫不要在我任期裡爆掉就好。每個政客都這麼想。
所以政府拖到2011才實施奢侈稅。因為泡沫快爆了,一定要出一些手段來打房,不然選不上。奢侈稅的目的就是想讓它變成緩跌。也因為奢侈稅,跌價的時間點往後延到2013。反正2013選舉也選完了。到時候要爆就讓它爆。
我只能說
這招真是高招,台灣政客真是聰明。
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