請問板上達人, 不動產買賣合約買賣雙方簽訂後 , 代書辦理過戶時 , 房屋登記的所有人會跟買賣合約上的買方會是同一人嗎? 投資客為了想避免奢侈稅 , 可以要求過戶時 , 登記給新的買方嗎?
怕大家看不懂, 我舉例一下:
<甲> 房屋1000萬賣給 <乙> 並簽妥不動產買賣契約 , <乙>神通廣大又將房屋在2周內以1300萬賣給<丙> , 這樣 <乙> 可以要求辦理<甲>和<乙>買賣的代書直接將不動產過戶給 <丙> ,而直接賺當中的差價嗎??? 國稅局查得到嗎?
還請各位解惑,謝謝~
5 10 15 wrote:
1.可以（定約人跟實際登記人是可以不同)
2.三角簽不可以)
請問 5 10 15 大大
其實我的問題只有一個... 您卻有兩個不同的答案,有點不能理解(是指乙丙之間不能再有買賣行為嗎?) 若丙方被乙方所蒙騙之前的買賣合約,那乙方就能瞞天過海避掉奢侈稅是嗎?
個人覺得
甲乙間買賣契約有效、乙丙間買賣契約有效。
甲乙成立買賣契約，甲負有交付房屋予乙之義務，乙負有交付價金之義務。
乙丙成立買賣契約，乙負有交付房屋予乙之義務，丙負有交付價金之義務。
今乙、丙分別給付價金予甲、乙，惟甲直接將房子登記予丙，會造成甲、乙沒有履行義務；如果甲乙丙對房子均不爭執且沒有瑕疵擔保的話，就是要擔心逃漏稅的部份(有刑責)。
如果上開交易事後有意見或要主張瑕疵或....，甲乙就是違約，所以要看甲願不願意配合，如果甲不願意配合，代書硬要做的話，代書會有偽造文書，通常代書也不願意這樣做。
在簽訂買賣契約的時候......以登記為主~~甲方賣給乙方這沒問題......
但是乙方賣給丙方時候就有問題了喔~~
有做過買賣的都會知道買賣會看所有權人囉
丙方買的時候契約書上的賣方是誰呢??甲或乙方呢??一般是甲方對吧??
這時候甲方知道嗎??所以在這邊會有偽造文書的情況發生
如果簽約是簽乙方跟丙方~~那出現的問題是丙方對於簽約人跟所有權人不同不會有異議嗎?
而且~~要說隱瞞甲方的簽約~~
甲方會同意嗎?正常來講不大可能啦
用權利移轉的方式賣給丙~~丙會同意嗎??也是有問題點
甚至在買賣後產生的問題~~誰來負責??
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/jun/7/today-o10.htm
切勿因小失大得不償失
專業是啥小??我只知道喔耶~~
板橋一介小仲介 wrote:
實務上的一個情況:甲...(恕刪)
<甲> 房屋1000萬賣給 <乙> 並簽妥不動產買賣契約 , <乙>神通廣大又將房屋在2周內以1300萬賣給<丙> , 這樣 <乙> 可以要求辦理<甲>和<乙>買賣的代書直接將不動產過戶給 <丙> ,而直接賺當中的差價嗎??? 國稅局查得到嗎?
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依法論法:
假設甲與乙簽訂不動產買賣契約成立
通常契約會約定價金給付及產權移轉事宜
完成履約的結果就是甲方完成產權移轉給乙方 乙方依約付錢
(甲方負擔增值稅 乙方負擔契稅 甲乙平攤代書費)
但如甲乙雙方合意將房屋產權移轉給第三人(丙方)
(不管乙方如何說服甲方,如甲方同意依乙方要求過戶給第三人(丙方))
另一方面 乙方與丙方簽訂不動產買賣契約 乙方有交付房屋之義務 丙方支付價金之義務
如甲方直接將房屋移轉給丙方:
在甲方不同意依乙方之要求將房屋移轉給第三人(丙方)時 那自然乙方沒搞頭 也不可能間接移轉給丙方.
反之
甲方同意依乙方之要求將房屋移轉給第三人(丙方)時，我列以下2個假設:
假設1:丙方知道房屋是由第三人(甲方)移轉給丙方 丙方也無異議 那基本上甲、乙、丙方也沒有違法的問題.因為就稅法而言 因原本的增值稅就是甲方繳納 當年度再次移轉不動產 並無須再繳納增值稅 又契稅由丙方負擔 並移轉應繳納稅金並無短繳 但就乙方來說 嚴格而言 乙方有逃避房屋交易之所得稅(如考慮奢侈稅的話 也是逃避奢侈稅) 但說實在的 房屋沒過戶給乙方 所得稅與奢侈稅追查較難 除非深入追查價金流向 那當然就逃不掉 補繳稅金是一定的 但說是涉及刑事 個人認為於法無據.
當然 乙方跟丙方簽約時 契約內容須載明 丙方同意並完全知悉向乙方購買之房屋由第三人直接過戶給丙方 以避免乙方無權處份 而涉及刑事詐欺等.
假設2:丙方不知道房屋是由第三人(甲方)移轉給丙方 因乙丙之買賣合約通常會註明乙方是房屋所有權人 簡單說 只有所有權人可以賣房屋給丙 如乙所有權人身分簽約 但卻無法提供登記乙方名義之權狀或謄本資料供丙方查核 丙方應該不會笨到跟乙方簽約買房 即使簽約也沒有法律效力 因為乙方並非登記之所有權人 根本無權處分該房屋 反之 如乙方未從甲方過戶所有權 而與丙方完成買買契約之簽立 即使丙方不查 也確實完成過戶房子給丙方 未來如丙方知悉 不爽而提訴訟 乙方恐有刑事詐欺背信..等 .
承上 對於本案例 個人認為深究後 還是有一定風險 當然本案例涉及層面很多 我僅就基本面簡述 還有很多層面可以探討 希望其他大大 能提出不同之看法
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