現在的新聞分成2派
某些媒體說奢侈稅無效.但又有媒體說已漸漸看出效果
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在下分析如下.歡迎討論
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1.
我把所謂投資客分成2種(奢侈稅是針對投資客對吧)
一種是長期持有房產.並將房產規劃為財產配置之一
另一種則是短進短出(或是將物件重新裝潢包裝改善品相)
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2.
奢侈稅對第1種投資客其實沒啥作用
他們購屋不管是為了財產配置.遺產稅減免.或是坐收租金
都不會急著將房產脫手
換言之
他們根本不會太執著於"盡快將房產變現"
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3.
但第2種投資客(以下改稱投機客)
只要奢侈稅存在.他們進貨的意願將大減(他們要的是現賺就跑.不想被套)
也就是市場的買盤將少了這一類人
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4.
預想1年之後的狀況
買屋潛在族群=自住客+換屋+長期投資客(資產配置轉換)
賣屋潛在族群=自住客+換屋+長期投資客(資產配置轉換)+建商(新成屋)+投機客(已有些物件撐過2年鬆綁)
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5.
預想2年之後的狀況
買屋潛在族群=自住客+換屋+長期投資客(資產配置轉換)
賣屋潛在族群=自住客+換屋+長期投資客(資產配置轉換)+建商(新成屋)+投機客(物件已全部撐過2年鬆綁)
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6.
投機客想將手上物件售出
但賣盤大於買盤的狀況之下
物件的選擇將變多
價格將如何變化？
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7.
會有人以"以租代售"駁斥以上看法
這點我不否認
但當"租金"和"利息"交戰的時候
"投機客"是否能挺得過來
投機客的房產是否能有年利2%以上報酬率
當大家都想"以租代售"這2%能否維持
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8.
奢侈稅綁的2年跟大部分銀行的寬限期恰好重疊
所以2年內對他們根本不痛
只要租金跟利息之間差距不大
大都挺得住
但2年一過本金一加上去
負擔將瞬間增加大約5倍(這部分是粗估.但差距應該不大)
這5倍的負擔能挺住的"投機客"又佔了多少
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9.
上述"投機客"釋出的物件
在上述第5點的市場下以及第3點的心理下
對市場造成的影響有多少
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10.
以近期利率走向來看
利率走升應該是趨勢
第7點租金和利息的交戰勢必將有個更明確的結果
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11.
投機客持有的比例佔"待售物件"的比重有多少
這點有持續接觸房產交易的人應該了解
以各大房仲的DM或網站來看
個人粗估在30%(我自己估的.有錯請指正)
這比例會不會影響市場
至於佔全台總體房地產比例有多少
我不知道但也應該不重要
不拿出來交易的房產不會影響市場行情
真正影響"行情"的是最後有買賣的那幾戶
舉例來說
社區2000戶.不管當初新屋售價多少
5年前.3年前.1年前售價多少
只要近期售出的3-5戶均價是每坪50萬
社區的行情就大約在這
管他另外1995戶那些沒買賣的10年內交易均價是5萬或是100萬.現在的行情就是上面說的50萬
所以我以"交易物件的比重"去算而不是以"全台戶數的比重"
而上例的社區
擴大引申為"XXX巷"、"XX里"、"XX區"、"XX鄉鎮市"也都應該成立
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我的結論如下
[1]奢侈稅的效果短期很難發酵
[2]對奢侈稅有立即感覺的只有"投機客".其他大眾根本不會有影響
[3]"投機客"將會由市場迅速減少(但我相信還是有硬要吃這行飯的)
[4]此類"投機客"拋出來的物件將會改變市場供需
[5]我預測價格將是緩降.畢竟他們還是有一定的財力
[6]當降價一開始"先跑先贏"加上"快挺不住"將會將價格的走向趨於明顯
[7]以上討論不考慮如能源危機.恐怖事件.政治事件.兩岸現狀(我又不是神.哪知道這些事會不會發生)
[8]重大公共建設也勢必影響價格.某些逆勢(上漲或下跌)的區域亦不在討論範圍之內
[9]我的最後總結.當利率達到3%以上加上奢侈稅將會是影響房地產價格的一個關鍵點
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以上不論同意與否
歡迎討論及指正
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