都更+奢侈稅請益

我家目前和建商談都更的合作案，已經有75%的地主有出席參加都更會議，看起來成功的機會很大，
只是40幾個地主，人多嘴雜又有很多自己的想法和意見...唉!

目前的進度已經從十選一，到現在兩間建商二擇一了，各有各的支持者，我家家族在此劃定都更範圍裡佔12%，算是單一最大地主，目前都是只有我代表出席；因此小弟秉持著家父的訓誡，在都更會議上絕不發表意見，有問題私下再問人就好了，因為怕到時雙方都會來跟我家拉票，
萬一落選的建商對我家挾怨報復，不是很衰？因此我家是傾向於多數決的！

昨天開完都更會議有人提出一個疑問，派代表去問建商，但小弟想先請教網上的達人，
這樣如果建商鬼扯的話，我心裡也有個底！

我家的狀況目前的話二擇一，是一間採”代理實施”一間採”合建都更”，但是有三位鄰居家裡比較有錢，
她們是要”自己出錢”蓋房子的(也就是說假設1坪土地可以蓋8坪的房子，選合建不出錢的就拿回4.8坪的房子，選代理實施的就拿回5坪的房子，自己出錢的就拿8坪回去...)

但是後來有人提到一個奢侈稅的問題：
第五條：有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：
(略)
十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。
十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。

選合建都更的話就符合上述第十一點(合建是採權利變換的方式)，免課徵奢侈稅！

選代理實施的話，簡單來說就是妳拿自己的土地跟銀行借錢，然後遴選營造廠來蓋房子，完工交屋後再賣房子來還銀行貸款，這方法比合建可以多分約5%，但是完工交屋要賣房子還貸款時，要繳奢侈稅嗎？
另外自己拿錢出來改房子的那種，完工交屋要賣房子還時，也要繳奢侈稅嗎？

會這樣問是因為以上這種就法規第十點來看好像不用繳奢侈稅，但是你拿房子回來時又不是採都市更新條例裡以權利變換的方式分配房屋，而是拆除改建，但是你又有用都市更新條例來爭取更多的容積率獎勵，
且你自己又有出資興建(先不管錢從哪來)是起造人之一算是投資者的角色，所以要繳奢侈稅？

以上是當場有住戶提出來的論點，小弟有點模糊，所以想向網上達人們請益，
這情形”代理實施”or”自己出錢”要繳奢侈稅嗎？