新北市板橋區-第一線市場研究 2011/7/4
首先，奢侈稅對於板橋區域房地產價格的影響未造成預期的「打房」效果。
市場賣方方面：屬於奢侈稅範圍的出售屋主，一般是選擇將稅金加在房價上面。
另外售屋意願不強的屋主，則變成惜售的狀況。
板橋區指標房仲公司，售屋物件由6月份的600多件到七月份減少為400件左右。
市場上的一般的「自住型」買方，從原本投資客快速退場的五月份，如果沒有快速決定購屋，而持續決定「觀望」到奢侈稅上路的六月份 (屋主出現大量惜售情況，並將稅金加在買方身上)，整整一個月的時間，會發現板橋房價依然沒有下修，到了六月底的時候，板橋各店頭房仲 都有發現來店看屋客源明顯增加。
七月份月初開始，成交量又開始緩慢上昇。
「自住型」買方逐漸往開始接受市場現況，並且從五月份、六月份開始，「置產型」的一般買方數量開始明顯上昇，也就是目前房市的成交主力。
在2008年全球金融海嘯發生的時機，全台房仲短短六個月收了600間，這時候主要也是「置產型」的買方明顯進場的時候。(小弟很努力的在那六個月內成交六件，但是其中有三間買方，都沒有貸款需求，1000萬的大樓，無需貸款。)
「置產型」的買方特性就是貸款需求不高，而且平常對房地產就有不斷地接觸，只要房地產有「修正」的時間點，就是他們開始出手購買的時候，手上存著閒置的房產出租或是閒置，等到房市又開始明顯上漲的時候，就會釋出賣給一般的「自住型」買方。
簡單來說，也屬於是一種「投資客」只是操作時間明顯拉長，加上現在房貸利率非常低，所以這些置產型買方，進場的情況就更明顯。
短期投資客大量消失，市場回歸正常賣方交易基本面。
奢侈稅影響短期前手買賣一般屋主的出售價格及出售意願，而「置產型」屋主的出售意願本身就沒有強烈需求。(有些覺得現在還漲的不夠快，等到新聞、網路、報紙開始大量消息房價明顯上昇的時候，就是他們決定賣屋的時候。)
通貨膨脹 是造成房價不斷緩步上漲的主因，政府理想的控制是在5%，但是實際上常常超過8%，房地產可以抗通貨膨脹是常見的知識，但真正實踐的都是明顯在M型社會另一端的「有錢人」們。
「置產型的投資客是如何操作的?」
以板橋「江子翠捷運站」出口附近的指標大樓，「龍之邦」為例。
小弟在2008年12月成交一戶2房七樓，坪數約30坪，加上車位。成交總價約1000萬
買方是龍之邦原本的劉姓住戶，購買1000萬左右的大樓，無貸款需求。
現在2011年7月，龍之邦一般自住客成交行情最少每坪40多萬。
如果未來六個月內，劉先生想賣龍之邦的話，最少可以賣出1300萬以上。
也許您以經猜到了，劉先生現在又開始在看「新板特區」的房子了。
(而且他們家族目前也有長輩住在國家世紀館)
短短的三年，這間房子為劉先生每年多創造百萬的收入。
現在入場是正常價格，2年後很正常就有10%~15%的利潤。
當銀行利息太低，股票浮動太多，而客戶又有「理財」需求的時候，房地產的「抗通膨」特性，就會是最適合的投資標的。
小弟目前是板橋房地產市場的第一線從業人員，有幸常常接觸仲介店東、建商、開發公司前輩，有鑑於一般民眾太容易隨媒體起舞，買高賣低，所以將業界前輩及個人觀察心得整理出來，還請各位前輩多多指教。
從 APP 打開
X