都市更新心得

由於小弟已接到建商來電告知,加上不想發生甚麼事,所以不再公布合約內容,也只能說,01流通廣大,抓耙子也很多,所以請大家見諒,同時也請大家COPY以下內容,免得何時也會被拿掉!

同時,如果你有甚麼問題,請你把你的合約內容PO上來,大家會幫你解答!!
寫在前面:
每件都更地區條件都不同,所以此份合約中的數據,金額方面,一定無法適用大家,所以請不要focus在上面
但是其中的重點,卻是值得給大家參考

我不是專家,我只是參加過百多場會議跟聽過20幾家建商"唬爛"的肉腳,所以難免會有錯誤時,請大家見諒!

明眼人,應該看出這是份"合建"合約,怎麼不是"都市更新"?其實現在幾乎都是這種變體,因為都更可享容積獎勵及稅賦上優惠,而且每個地主都不用拿錢出來蓋房,所以最普遍就是這種以都更之名,行合建之實...

第一頁上的條約,約定幾個重點,1.SRC構造+隔震 2.營造商是XX工程
很多人想到都更就是"我可以分幾坪?",但是卻忽略掉是誰來蓋?要蓋甚麼樣的房子?
知名建商跟3流建商蓋出的房子,價格決不一樣,有些甚至還要指名"建築師",無非是要能提高以後的房價!!
另外SRC又有隔震的房子,自然能為你以後房價加分,所以整體房價評估下來,不見得比你多分幾坪差,而且還能住得安心,因此在比較不同建商時,反而不要被能多分幾坪建商給騙了!!

第一二頁上,言明...
1.以後房子是水平分配,也就是建商由上往下,地主由下往上分配,這有甚麼"眉角"呢???
如果以後要蓋成3棟,有些建商喜歡獨留一棟,剩下兩棟給地主,所以自然就會有給地主會不會偷工減料的疑慮?還有以後房價,是否會不相同????

2.言明地主跟建商的分配比例,請注意到這份合約只提到"以總銷面積計算",反而沒有說出每位地主可以分"幾坪",是不是跟你的建商跟你所說的很不一樣???
說到可以分幾坪,你心中要有個概念,就是以後分回的房子是由"基本容積+都更獎勵容積"而來,基本容積每個人都可以查出你家是多少,是住2還是住3...等等,這些是固定不會變,但是都更獎勵容積可就不一定,都更獎勵容積包含時程獎勵..綠建築..等等一籮筐(請自行上網查),而且這些是掌握在那審查專家手上,不到最後一刻誰都無法跟你說你究竟能分幾坪,所以建商敢給你打包票時,請你想一想,為什麼他會敢給你一個明確坪數??很簡單,這一定是最保守估算的數字,況且如果你遇上像郝市長這樣的利多時,恐怕你也吃不到,因為你合約上已經寫死了...

所以,最保險的就是以最後核准總銷面積來計算,不管將來獎勵多或少,大家都能公平分法
等到最後的大餅畫出來後,就地主部分,就採行權利變換,由3家鑑價,評定價值後,就能估算能換回的坪數,
可惜的事是,這部分是後面的事,所以建商一開始給的數據都是概算抓出來,試問,你覺得建商會給你"最大化"的坪數嗎?



3.至於車位,就是明確寫上尺寸大小,因為車位有大有小,當然價格就會不一樣!!

4.有關換屋,這點也是很多建商所不樂見的,因為建商都想賣高樓層,好賣又好價,但是有的地主想以後換到高樓層時,就會吃閉門羹,所以這條就是保障地主以後能自由換到自己想住的樓層,當然要補上樓層價差..