小弟一直有個疑問：以前流行專任約的年代，合約中明訂買賣雙方不得私下交易，甚至屋主自己認識的人要跟屋主買也不行，相信大家都可以理解，因為你的房子已經委託房仲在一定的期限內全權處理，房仲也很賣力的為你的房子奔波，老實說，這樣屋主還私下跟房仲帶來的客人私下交易，實在說不過去，於法也不容（當然還是有買家想辦法找到屋主，私下決定三個月後再交易，也拿這種買家賣家沒皮條...）。
但現在大部分都是簽『非專任約』，連屋主也可以自己賣！是否這種禁止買賣雙方私下聯絡交易的條文就自動失效？因為這樣會出現各種問題！例如幾年前我買屋的時候，仲介都會說如果別家仲介帶看的房子你喜歡的話，改找他買免收買方服務費！如果真的如此完成交易的話，那之前帶看的仲介是否可以提告，因為不論買方是找別家仲介買還是自己找屋主買，總之就是他有帶看的事實，可是卻沒分到任何好處？又如果一個買家分別跟三個仲介帶看同一物件，最後也只能跟其中一家仲介交易吧？那其他兩家不會抗議（因為有帶看的事實）？又如果最後買家看到賣家自己有PO網賣，自己找屋主買，其他三家可以抗議嗎（因為有帶看的事實）？
我猜想『非專任約』的本質，應該就是回歸到各仲介的服務與保障與費用的競爭力，各憑本事吧！誰服務好、保障好、費用便宜，自然會挑哪一家去成交，甚至不用偷偷摸摸，大可正大光明跟屋主直接交易（當然交易安全自負）。因為各仲介並無法壟斷該物件的帶看與服務，常常看到591上同一物件分別由三、四個品牌仲介在刊登，其中可能還有一個是屋主自己刊登的。因為之前自己買房賣房時，跟各大品牌仲介提出我對私下交易的定義與遊戲規則時，他們都是含含糊糊的無法得到明確的答案。還有最近剛好有一位朋友也是像這種情況：跟了兩個仲介看了同一物件，後來自己找屋主私下決議三個月後再簽約，我跟他說不用在意仲介啦，因為這是『非專任約』不用等三個月啦！可是我朋友還是半信半疑....。相信很多人對『非專任約的私下交易問題』同樣產生疑惑吧？希望網上各位大大能提供小弟及廣大鄉民一個清清楚楚的答案，感激不盡！
amitychen wrote:
你好我是一名房仲業務...(恕刪)
謝謝amitychen大大！
那再請問，如果像我剛才舉的例子，假如有一個買家，他分別跟三位仲介帶看同一間房子，後來跟其中一家成交（總不能三家都一起來簽約成交吧），那其他兩家如果提出有帶看證據，是否可以像您說的，這兩家都可以向買賣雙方請求服務費？如果這是確定的，那是不是以後對於同一間房子，只能找同一仲介帶看？如果帶看後不喜歡這仲介的服務，就表示只能放棄這一物件囉！因為這一仲介有帶看事實，也提出跟你在房子裡一起合照的證據（現在應該沒有人會簽帶看證明），往後三個月內，只要被該仲介知道該房子是你買的，管妳是跟屋主買還是其他仲介買，他都可以向買賣雙方請求服務費？
因為我相信這種一屋多家仲介一起賣的情況很普遍，而這問題應該也是很多人共同的疑惑，希望各位專業人士不吝指教～
amitychen wrote:
你好我是一名房仲業務...(恕刪)
請不要誤導人唷.........簽一般約那有這種限制!!
如果有也是房仲自已加上去的吧!!如果看到合約上有這條請用力的把他塗掉叫房仲簽名蓋章!!
我相信他們不敢說什麼的!!(也許會廢話一堆說服你說這沒關系什麼的......)
最近買了新房跟賣了舊房跟三大仲介都有交過手!!不要被他們合約裡不合理的條文給騙的傻傻的簽唷!!
請樓主仔細審閱!!
kerr0111 wrote:
請不要誤導人唷.........簽一般約那有這種限制!!
如果有也是房仲自已加上去的吧!!如果看到合約上有這條請用力的把他塗掉叫房仲簽名蓋章!!
我相信他們不敢說什麼的!!(也許會廢話一堆說服你說這沒關系什麼的......)......(恕刪)
奇怪的是這種不管簽的是專任約還是一般約，幾乎全部的仲介公司在跟屋主簽一般約時，在條文最後都會有這一條禁止私下成交條款，問題是這條款放在專任約是天公地道，放在一般約就顯的的不倫不類，莫名其妙！非專任約的性質就是各大仲介比服務、比保障保固、比價格優勢，買方比較過各家仲介公司之後再決定交給哪家仲介進行後續房屋交易，當然更可以直接跳過多家仲介，直接跟屋主敲定找代書過戶（當然房子有沒有問題、交易安不安全，買賣雙方後果自負）。因為如果像amitychen仲介的說法成立：『就算是非專任約，合約中也會寫到，屋主不可以跟仲介帶看過的客戶的二等親直接交易，若在帶看過的3個月內屋主直接私下成交，仲介如果能提出證明，一樣可以向屋主及買方請求服務費』，可以想像下面類似lbb507的糾紛將層出不窮：
lbb507 wrote:
我的房子買方當初也是如此,透過兩家仲介帶看
後來只透過某一家談價錢,也只付仲介費給這家
另一家也是威脅要告我,我說你去試試看
最後也是不了了之..(恕刪)
小弟因為正好在這二三年買屋賣屋，當過買家也當過屋主，跟市面上幾個知名房仲業都有過接觸。每當我對於一般約最後關於買賣雙方私下交易這一條文表明我的疑慮，仲介就吱唔其詞，含糊帶過。因為我都會聲明我會自己PO591賣，如果你帶來的客人幾天後自己上網看到，或是自己問管理員找到我想跟我直接交易，這樣可以嗎？如果不行我就不簽這份一般委託書！仲介會先恐嚇現在騙子多，自行交易不安全...，我說房子在我手上不會跑，是買方應該比較擔心錢被騙吧！最後只好承認說，如果買方要自己找屋主交涉，那就表示他們服務不週，怨不得人....。我就說既然無法約束屋主自售，為何還要放這一條？仲介就說因為每家委託書都一樣，這只是形式上而已沒關係的啦....（故作輕鬆狀）。因為第一次賣房不懂事，傻傻的就相信仲介說的，簽了那張『一般約』。後來還好是鄰居自己跑來買，也幸運的避免了以後跟仲介可能的糾紛。
小弟觀察這些年房仲業的各種亂象，這種多家可賣、條文漏洞百出的『一班委託書』實在難辭其咎！因為這些大品牌的仲介業都不肯明白承認『一班委託書』的真正精神是：哪家仲介購屋流程的代辦服務與交易安全的保障作的好，更重要的是買賣雙方認為多花這幾十萬值得，就會委託哪家服務。相對的若是認為不值得花幾十萬買此服務，買賣雙方願意自行負責交易安全，那其他仲介表面上也只能樂觀其成，但實際上當然不希望看到如此結果，所以就把本來就應該出現在『專任約』的『禁止私下交易』條款（這也是專任約的基本精神），故意加在不該出現的『一般約』上，增加買賣雙方的心理壓力，減少買賣雙方自行交易的機會。君不見除了amitychen仲介大大願意提出他的看法以外，其他眾多在這房地產活躍的各家仲介大大遇到這個問題也是『冷處理』，還是這是他們之間『不願面對的真相』？
寫這麼多，主要還是提醒大家（屋主），只要是簽『一班委託書』，記得刪掉合約中無俚頭的『禁止二等親以內私下交易』，因為這是簽『專任委託書』才用的到！
PS：以上論點如有錯誤，歡迎各位賢達指教！
babebon wrote:
謝謝amityche...那再請問，如果像我剛才舉的例子，假如有一個買家，他分別跟三位仲介帶看同一間房子，後來跟其中一家成交（總不能三家都一起來簽約成交吧），那其他兩家如果提出有帶看證據，是否可以像您說的，這兩家都可以向買賣雙方請求服務費？(恕刪)
你好
會有同時3家帶看的就屬於一般約，也就是說只要簽約了誰都可以賣，屋主本身也可以自己銷售。
照您所描述的情況，買方只要給付服務費給成交那一間仲介就好，但是就是不行直接找屋主成交。
也有投資客用同一價錢同時向數家仲介下斡旋，哪家仲介先談到價錢，那就是誰有本事，買方要的只是成交。
一般約不一定好，因為可以貨比三家，若屋主守不住價錢，賣的價格也不會太好。
專任約也不一定不好，有可信任的仲介處理，價錢通常會比較好，因為沒法比價。
想要買到好房子或是賣出好價錢，一位好的仲介業務才是最好的武器。
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