O各位大大~小弟去年購買預售屋~近期已趨近於完工階段,並已進入貸款審核階段,但因建商針對"社區型住戶持分土地問題",來電通知需修改合約書(不然無法貸款),小弟認為有下列問題,煩請各位大大協助解惑!
背景原因:
小弟購買的為社區型透天住宅,訂定合約時,合約內容註明:
第一條:土地標示
土地座落: XX 縣 XX 市 XX 段 XX 等地號土地,並共同持分同段 43-30 地號土地。
第二條:土地出售面積及認定標準
一、本土地面積共計 貳叁點伍叁 坪,包含土地私有面積 貳叁點肆肆 坪,共同持分面積 零點零玖
坪,其面積計算方式係以地政機關登記為準,如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號辦理
產權登記。
第三條:土地總價
一、本戶土地總價合計新台幣： X 仟 X 佰 X 拾 X 萬元整。每期應繳金額按付款明細表金額繳納
(如附件一)
建商敘述土地現況如下:
1.建商告知社區型住戶共同持分的土地(43-30；規劃為社區住戶的電箱擺放位置)，將改為不持分，並將該地號劃分給社區當中最靠近電箱的那一戶名下(暫定義為A住戶)；因此將修改合約內容，將合約中註明持分的條文刪去。
2.建商告知,不持分後,該筆土地會請A住戶簽立合約書,合約內容為將該筆土地永久無償提供給社區住戶使用(仍規劃為電箱擺放位置)
問題點:
1.若同意建商講法,將合約中的持分土地部分刪去,是否可要求建商退還部分款項(建商已告知不會退款)?
ex:若當初購買金額為500萬
則每坪購買單價為:500萬/23.53坪 = 21.25萬/坪
以扣除持分的土地坪數乘以每坪單價： 0.09坪*21.25 = 1.91萬 (我認為需退還的款項)
2.A住戶合約書部份,建商仍未與該住戶簽立,若後續不簽立,我是否可堅持不更改合約(但是無法貸款...)
2.1 合約書貸款部分有一條寫到(如下),我是否可依此條文歸咎為建商問題,導致我無法貸款?
"倘因政府法令限制或金融機構貸款政策改辨惑由於不可歸責於甲方之因素,致貸款金額未達申請金
額時,乙方同意甲方於一年內已分期方式平均攤還,並以土地、房屋抵押擔保該款項之差額,且以申
貸銀行之貸款利率付予乙方利息"
以上問題,煩請各位有相關經驗或相關專業背景的大大協助解惑,謝謝!
針對sapphire大大回覆的內容,我補充說明如下:
1.43-30地號土地共同持分就不能貸款
=>內容指的是,當初合約中簽訂43-30地號為社區住戶共同持分,但等到建商送資料給銀行時卻將43-30地號更改為A住戶所有,導致我手邊的合約與銀行資料不符;因此建商告知因資料不符問題,可能無法貸款(都是聽建商再說,這一點我明天打電話去銀行確認一下好了;但我認為這是建商的問題才對)!
2.問題中所舉例的500萬,已經扣除掉房屋款了,謝謝大大提醒^^~
3.因當初簽訂合約中針對價金找補這一項條款,有跟建商詳細討論過,當初有修改合約內容中的找補規定,定義完工後面積若有誤差,賣方均應全部找補;但當初合約主要是以房屋合約書修改,土地合約書並未修改,但有在房屋合約書中的違約條款中註明"房屋合約修該部分,土地合約內容亦同"的內容,請問我是否可依此當依據,據理力爭呢?
4.針對sapphire大大提出的"不動產役權者",是否有更多資料可供參考呢?
5.今天我有請同事幫忙詢問代書朋友,其代書朋友回覆"建商送的資料與當初簽訂合約內容不符,恐涉及違造文書"...請問這是否成立?
以上問題,還請網上有相關專業背景的大大協助解惑,謝謝!
註:其實找補金額我算過,與購屋金額比起來,根本不算什麼!
但~氣不過的是代銷人員對應的口氣,購屋合約簽訂前後,明明是同一個人,但~我感覺根本就是兩個人,
合約簽訂之前客客氣氣,合約簽訂後,有問題找他,根本不太想理我,
且針對這件事,一副是我要找碴的樣子...還當著我的面說,別人都沒問題,就我問題最多...=.=a
機車勒~省吃儉用~好不容易有能力可以買房子(雖然還是要貸款...),但花幾百萬,卻還要被代銷人員酸來酸去...心情一整個不爽...
Sugar321 wrote:
建商敘述土地現況如下:
1.建商告知社區型住戶共同持分的土地(43-30；規劃為社區住戶的電箱擺放位置)，將改為不持分，並將該地號劃分給社區當中最靠近電箱的那一戶名下(暫定義為A住戶)；因此將修改合約內容，將合約中註明持分的條文刪去。
2.建商告知,不持分後,該筆土地會請A住戶簽立合約書,合約內容為將該筆土地永久無償提供給社區住戶使用(仍規劃為電箱擺放位置)
...(恕刪)
依我的經驗，配電場所的土地一定是共同持分，台電不可能同意建商這樣的做法，這樣台電可以不供電，有時候台電還會要求建商要把配電場所的土地拿去公正(認証)，如果建商還是持意要這樣，可以轉向台電那邊抗議。
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