房價會開始暴跌嗎?? 大家一起深度討論一下

小弟在此想和各位大大分享一些關於房地產的走勢的看法。

從民國92年下旬開始，藉由媒體的放送加上許多投機、投資客開始加入房市，台灣(尤其台北地區)的房地產開始噴出大量的買氣，將低靡的買氣升溫，乃至於之後近十年的飆漲。但是，大部份的人薪水卻沒有什麼變動。

從現在大台北地區的房價來看，一個家庭二份薪水，要買下一間房子，除了退求三線地區外，其實大部份的人都是買不起的。而且，據仲介業者的推計，這段時間內的交易(買和賣)中，有70%以上的交易是投資、投機客有參與其中的。現在政府祭出奢侈稅之後，這些買房的大宗客群已經退出，只剩下成群要賣房子的人…

我們大家都知道，供不應求或有其獨特性的產品，才有漲價的機會；而現在是「供過於求」，那些能貢獻70%的成交數量的買方幾乎都退出了，誰要來補上呢??

因此，我們合理的推論，現在及未來很久的時間，在市場上是「供過於求」的現象；加上那些槓桿做很大，且同時套牢的賣方有房貸繳款、資金週轉的壓力，最終有很多人很容易因為房價下跌+繳息+週轉不良的壓力，讓他們「不支倒地」。

問題：有很多投資、投機客會說，準備將房子出租等機會。
推演一：裝潢得漂漂亮亮的房子，出租之後，他們是否有能力管理?? 租期到期後，全新的裝潢就變中古的裝潢了，賣相馬上大打折扣，他們是否有能力，且願意花錢搞它一番?? 大量的房子的租案開始在近期釋出，所有的投資、投機客真的能順利租出去??

推演二：租不出去的人，看著房市一直跌，會怎樣應變?? 當然就是投資學裡面說的「停損」了，因為不停損，很有可能會被「斷頭」，也就是法拍。 然後，再度增加市場上的供給，可是那些能貢獻70%的成交數量的買方還是沒能夠被補足，因此房市繼續往下探。 然後照著上述情形惡化下去…直到供給與需求達到平衡為止…

小弟的淺見乃參考政大張金鶚教授的評論，深深認同：一年內如非急迫，不應太早進場，以免買貴。

非有意引起筆戰，只希望大家靜心深度討論。謝謝。