這是摻雜商業與夥伴性質的典型例子~~妳雇用一名房地產仲介人員替妳賣房子
這名仲介人員打量一下房子,拍了幾張照片,設定價格,撰寫動人的廣告詞句,積極
展示房子,與買方討價還價,直到成交為止
當然這不是輕鬆的工作,不過她的報酬也不錯
如果賣出900萬的房子,按6%的仲介費計算,她能賺進54萬
這可不是一筆小數目
不過妳告訴自己,如果自己賣房子,絕對賣不到900萬
因為仲介知道如何~~~~~~~[讓房子的價值極大化]
所以她會幫你賣了最高價,不是嗎?
果真如此嗎?
房地產仲介人員是和犯罪學者不同的專家,不過也是不折不扣的專家
因為她對於房地產知識遠超過門外漢的委託人
有關房子的價值'房市的狀況,乃至於買方的心態,她知道的都比你多
妳要借重她的就是這些資訊,畢竟委託專家的原因正在於此
隨者分工日益普遍,這類專家多得數不清,而且有辦法讓自己變成不可或缺
不論是醫生.律師.承包商.理財專員.全都享有龐大的資訊優勢
所以你聘請她們,她們就會用這些優勢協助你,讓你獲得最大利益
果真如此嗎?
倒是這樣還真的不錯,不過專家也是人,而人會受到誘因的影響.
專家待你如何取決於誘因的設計
有時候對你有利,汽車技師在廢棄排放的檢測都會放水,讓車主省下一筆費用
~~目的是希望爭取日後休車的生意
有時候對你不利,一項醫學研究發現,生育率下降的地區,婦產科醫師逕行剖腹產的比率比較高
~~這表示醫生在生育率不好的時候,往往採取比較昂貴的方式
再回到誘因這點來看,仲介人員若是銷售自己的房子誘因在哪裡?
很簡單~~價格越高越好,當你出售房屋時,妳的誘因應該也是如此
因此,妳的誘因和仲介業者應該是一致的,畢竟她的佣金也取決於售價高低
不過佣金這點值得玩味,首先6%的仲介費通常是買賣雙方的仲介均分,有約略半數要上繳公司
也就是說實際上只有1.5%會盡到仲介人員的荷包
因此900萬的房子她只能拿到13.5萬.妳或許覺得這還算不錯
不過如果房子的價值其實不只900萬呢?
如果只需要多努力一下,或者多等一些時間,或是多登一些廣告,就可以賣到930萬呢?
這時候,扣掉佣金,妳可以多賺28.2萬
然而對仲介人員來說她只能多賺4500
如果你能多賺28.2萬,而她只能賺4500,或許你們的誘因根本不算一致
仲介人員會願意付出額外的時間.金錢.精力來爭取4500元嗎?
根據芝加哥的銷售數據發現,仲介賣自己房子的銷售期間比平均多10天
而且價格多30萬
她們賣自己的房子就會慢慢等,等待最佳價格出現
但替妳賣房子的時候就會鼓勵妳盡快接受過得去的價格
她們就像想多賺佣金的股票經記人一樣,希望快速結案
因為更高的出價對她們不算多大的誘因
經濟學家賣屋之後，開始對房屋仲介起了興趣，
於是開始使用經濟模型去推導所得到的結果，
以上文章寫在"蘋果橘子經濟學"這本書
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買房子賣在最高價誘因不高，不過樓下一篇寫到"3角簽"的誘因就超高了!
是不是房仲幫你賣房子就可以賣在最高點
而且請房仲賣房子也不是只有這點考量
幫你拍照 幫你網路上架 幫你到處貼傳單 幫你接電話 幫你找買家
幫你帶看 幫你回答買家的愚蠢問題 幫你擋掉出芭樂價的買家
應付房東的無理取鬧(隨意加價 愛賣不賣 認為別家房仲都比你努力 其實只是別人都找假買方只想留住你這賣家而已 認認真真找買家的那個房仲反而被嫌)
安撫房東的不安(賣這麼久都沒賣出 總覺得買家都出鳥價錢)...等等等
以上的服務是一份工作的量
如果你願意已經累的跟狗一樣下班了 回到家還要再上這個班
而且 照常理講 應該在你早上8點上班就會開始接到買家的電話
正職+兼職(自己賣房子) 而且可能兼職比正職還忙
這時候你一定會認真考慮找一位好房仲了
是不是最高點 這真的是無解的答案
就算是房仲自己要賣房子
也不能肯定他們自己就是賣在最高點
只能說是賣在自己心安的價格 不會覺得被人占便宜的價格
重點是 很多房仲自認對房地產很了解 自己當投資客
賠的一蹋糊塗 這樣也是大有人在呀
全台灣的投資客應該有幾千人吧
可是有名的而且賺很多的 大概就是那三黃一劉吧
死的很慘的我們都不認識
你的這篇文章看完如果不細想 會讓不懂房市的讀者感覺
房仲是不認真的 不應該信任的一群 因為他們不會幫你多拖10天 多賣30萬
我只是希望給讀者一份平衡的思考想法
魅妖靈 wrote:
我想沒人可以回答是不而且請房仲賣房子也不是只有這點考量
幫你拍照 幫你網路上架 幫你到處貼傳單 幫你接電話 幫你找買家
幫你帶看 幫你回答買家的愚蠢問題 幫你擋掉出芭樂價的買家
應付房東的無理取鬧(隨意加價 愛賣不賣 認為別家房仲都比你努力 其實只是別人都找假買方只想留住你這賣家而已 認認真真找買家的那個房仲反而被嫌)
安撫房東的不安(賣這麼久都沒賣出 總覺得買家都出鳥價錢)...等等等
基本上這些問題，這是不良仲介及不良投資客弄出來的
不是買方的問題
要當自我感覺很辛苦的仲介，就要概括承受。
不要說「幫」
有抽傭，不管錢多錢少，那就叫交易行為。
至於賣方找仲介，找代書，找代辦，都只是自己想省麻煩。
美國的房地產交易都有數據可查，才有數據可以引用，這個模型也才能推導結論來，而結論就是這麼耐人尋味。
引用的文章中有說:"這不是什麼輕鬆的工作。"
所以各位跳腳的仲介們其實經濟學者也知道妳們的辛苦。
整本書都提到誘因會改變人的行為，而這個實驗就是以這一前提下去討論的，而數據所得到的結果正好印證此一前提。
沒有人否定仲介的辛苦，只是實驗結果出來剛好就是這樣而已
但連數據透明的美國都能得知此一結論，那數據不透明的台灣，結論會是如何呢?
我當初看完這本書之後的感想就是:
盡量把自己的不動產知識提升到跟仲介差不多的地步，我僱佣仲介，但同時我自己也知道價位在哪裡，仲介就只是我雇用的一位帶看者而已，價格全都由我決定。
其實仲介真的很辛苦呢~~下雨天發傳單 貼小蜜蜂 開會開到晚上11~12點，有時候還要做狀況演一下，妳們是真的很辛苦的一群人呢!
讓我們一起加油吧!
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