先不說通膨 也不說利率調整的自主性 我們來看一個有趣的試算
剛好兩者我都經歷過(房貸利率7%, 跟房貸利率低於2%的時代)
就以500萬總價 貸款八成400萬試算 假設不提前還款下
房貸本金 利率 月均本利還款 20年總本利和
400萬 7% 3.1萬 744萬
400萬 2% 2.0萬 486萬
613萬 2% 3.1萬 744萬
從上表可以看出 兩個不同年代的不同利率 相同房子
金融機構收回的本利和或將減少254萬 大約52%
同理 若要取回跟當初房價低(貸款數低)時的相同金額
擇房貸放貸額必須從400萬增加到613萬 也是大約53%左右
嚴格來說 我們可以假裝資產價值不變下(當然有的增幅更大 有的小)
其時房價某種程度跟利率是呈現高度負相關的
所以兩年前房貸利率也低 但房價漲幅還不大時
沒有下手房者 實在是錯過了天大的好時機!!
同時理想機制下 利率才是真正調控房價的殺手鐧
不過我看到中國房貸利率已經調高到6%以上了 房價還是幾乎不為所動
那代表中國要是不升息 其房價將是飛天了
不過屆時我看政權也將不保 重新再共產過....
當然利率牽涉國際環境 產業....非常廣
絕不是說啥直接升到x%的這種玩笑話會成真的 但是未來長期看升倒是不錯
但真正決定房價動態 應該還是它 利率
不會是奢侈稅這些行政手段
