不管是合建還是都更，都必須有"土地"
一塊土地上面可以蓋多少房子它是"固定"的 除非拿到"獎勵"
以下我用最簡單的解釋
容積率=可以蓋多少的量體
建蔽率=把房子往上疊吧
這裡舉一種算式，台北市最常見的土地強度，住3，容積率225%，建蔽率45%為例，土地強度請自行套入
基本算式
1(1坪土地)*2.25(容積率)*1.35(免計容積)=3.03坪 也就是說1坪土地可以蓋3坪建坪
都市更新獎勵
1*2.25*1.5(獎勵上限)*1.35=4.55坪 也就是說拿"最高"的獎勵以後 1坪土地可以蓋出4.55坪建坪
---------------------------------------------------------------------------
以下我將目前房屋型態做一個整理，請各位自己找找
1.透天型態
這種建築型態，通常都是2層樓，然後自行加蓋到3樓或4樓(也就是違建)，土地較大，建物較小
舉例來說，通常會看到60坪土地，35坪建物的權狀，如果以都更來看待分回比例這件事情，用土地計算
60*2.25*1.5*1.35=273坪 與建商6/4分=地主163.8坪 建商109.2坪
但要注意不定數"容積獎勵"因為通常50%為上限的獎勵值，最後政府核下來的通常剩下25-35%
所以當建商跟你家談都更時，自行算一下就知道到底分回的條件如何，最高與最低抓一下就知道
還有，違章加蓋部分沒有權狀，由於實際有使用，你可以跟建商談判多一些些給你，但如果你是全要
那就有點誇張囉
2.透天店面
這種建築型態，算式跟上面的一樣，但是店面有店面的效應，不管是自營或是出租，總是有收入
所以跟建商談判的空間，比例可以拉至65/35 或是 67/33分
要談到7/3分有點硬，因為建商分回來的房子，可能賣不回建築成本(有興趣自己可以算一下)
至於最後建商是蓋店面反還給地主，還是蓋成純住宅，我就不討論，因為見人見智的問題
3.公寓(這種比較麻煩 我會多講一點)
這種建築型態就不能用以上的算式，因為土地持份小，建物大，如果用土地計算，根本蓋不回來
舉例來說(一個同學請我算他家的案例)
土地7.85坪，建物36坪，1層兩戶，5樓共10戶，1支樓梯，沒電梯
7.85*2.25*1.5*1.35=35.76坪，看起來好像差不多，但是請注意，1.5的獎勵值我是算到"最大"
如果核下來只有40% 7.85*2.25*1.4*1.35=33.38坪
如果核下來只有30% 7.85*2.25*1.3*1.35=30.99坪(這些都還沒算公設比喔!)
正因如此，所以你常聽到，"原容積大於法定容積"這句話，也就是說，當年沒有容積限制
大家都把土地蓋的飽飽的(所以行人都走在馬路上)
現在有了容積率跟建蔽率的限制，你看到新大樓基本上一定有行人通道可走，因為要臨路退縮(題外話)
那這些老舊公寓要都更，蓋不回來，怎麼辦呢?
所以有了老舊公寓獎勵100%，也就是獎勵容積多兩倍的政策出來
但是限制又一堆，譬如說，台北市三十年以上四、五層樓公寓佔基地"三分之一"以上
地為完整街廓或達"兩千平方公尺"以上"一半住戶同意"即可申請達現有容積兩倍
光是這一條文，就有三個限制，其他條文就
市長喊出，一坪換一坪，加一個停車位，室內面積不縮水，講真的，我怎麼看都不看好
回歸正題
許多老舊公寓的住戶會強調一點"我現在住的公寓沒有公設，都更後我的房子公設有30%以上"
所以權狀換權狀，我虧大了!
我說這種觀念"錯的離譜"
整棟住戶都走同一個樓梯，大家共用，請問樓梯不是公設是什麼?這叫做"歷史共業"(地下室先不談)
當年的地政測量登記，把你家的樓梯間"全都登記回所有住戶的權狀裡面啦"
我相信很多人不願承認，但我必須誠實的告訴你，你家的公設至少有6-12%不相信?
去地政事務所調你家的"地政測量成果圖"你家的權狀就是依照這個成果圖測量的結果所登記的
所以你可以自行計算一下，如果建商分回給你的權狀比你現在的權狀要來的"大"
那你可以相信這個建商，因為他沒有框你，在"權狀大"的立基點上，盡量分回到一坪換一坪，室內不縮水
如果他跟你權狀換權狀，那你就要好好跟他談判談判囉
4.祭祀公業
這要寫完，我會哭哭，因為太多太雜，有6月30號的限制啦!政策要消滅這些祭祀公業的空地啦!
地上違章占有戶啦!都更獎勵啦!
有些派下員幾百個，總而言之，我懶的寫!
-------------------------------------------------------------------------------
許多朋友、同學、同事知道我有研究房地產相關法令法條這些東西
常常跑來問我說，我家在都更耶，你幫我看看條件好不好，然後請我幫忙算
但是我都會先問一句話"你是要先看條件好不好才決定要不要都更"還是
"你同意都更 請我看看分配條件好不好"
這對我來說很重要，因為前者是"給你再多，你也不會滿足"後者是"條件合理，就可接受"
相信我，我碰過最少15個以上的人，都是前者，我稱之為"永遠不滿足"
我還有碰過一些人，是少數，他們的觀念是"建商賺太多，我不爽，所以我準備做釘子戶"
這種人我佩服，因為他要有長期對抗的準備，我不能說他錯，我只能說可惜，因為如果分配條件是好的
你本身的利益並沒有受損，建商賺很多又如何，是見不得人賺錢眼紅，還是貪得無饜的想要多分一杯羹?
都更這件事情，在我看來，沒有對與錯，只有當事者怎麼想的問題!
我本身支持都更，有以下三點
1.整個城市的面貌都可得以改變，台北市要邁向國際一流城市，市容是非常重要的，如果每個街廓都能有
人行通道，電線電纜地下化，道路拓寬，何嘗不是件好事?
2.舊屋換新屋，價值提升，我朋友他老爸講的，現在這個28年的公寓不值錢，如果蓋新房子，老爸留給
你們的就足夠囉!老人家咩，辛苦一輩子，還不就為了自己生活品質與孩子們，您說是吧!
3.區域停車問題得以解決，現在到處巷弄路邊通通都是違規停車，消防通道也停個兩三部， 比比皆是吧!
大家為了免錢的車位，爭先恐後的做路霸，三台機車佔一個汽車位，為了停車位大打出手，新聞時常看到
如果人人有停車位可停，那又何嘗不是件美事呢?
------------------------------------------------------------------------------
我雖不是房地產從業人員，也不是房地產高手中的高高手
但對於房地產相關法令法條可小有研究，純粹興趣(本想當個投機客 但是沒做成)
如果你家正在都更，你有疑問，可以PM我交流交流
但請細讀我的文章，如果你是前者，或是我佩服的那種，請你不要來問我
因為你"永遠都不會滿足"
