難怪會哀鴻遍野，說仲介業會倒很多，原來代銷與房仲自己就是投資客，正常的市場都被玩到不正常

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揪炒房元凶 代銷、投資客興風作浪
更新日期:2011/04/08 04:11
記者林美芬／調查報導


奢侈稅即將上路，滾燙的房市瞬間急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，因為炒作房市，只是少數業者所為，正派經營的房產業者並不樂見房價狂飆。其實，房價溫和上漲，可帶動周邊產業的發展，避免中產階級也買不起房子，否則一旦房市泡沫化，不但房產業者受衝擊，可能引發金融風暴，全民皆蒙其害。


房價究竟如何在少數人的炒作下狂飆，不願具名的建商提供了前述案例。建商抱怨，投資客與部分代銷、房仲業者聯手合奏「房價炒作圓舞曲」，快速拉升房價，造就市場炒風，抬高民怨，最後還引來政府的重手打擊！


該建商指出，其實，二○○九年下半年，北台灣只有一家代銷業者做這種預售案轉手的投資客生意，所謂投資客，一開始都是這家代銷業者自家的員工及親友，大家先認購一部分戶數，一起分擔風險，也砥礪員工積極銷售，不算壞事；但效果實在太好了，公司接了案子後，員工就大膽「玩」起來，案場員工先認購再自己銷售轉手，對建商也很好報帳，銷況進度自己控制。


房仲插一腳 500名單忙不完


代銷業界沒有秘密，Ａ代銷的動作，引來Ｂ代銷的學習，形成風潮，甚至從北台灣傳到台中及新竹，都可見秒殺案及投資客炒作的痕跡。


每家代銷業者手中都有投資客名單，有些還跟手中有投資客的房仲經紀合作，聯手帶客人。一位林姓房仲經紀手中投資客多達五百餘人，去年下半年介紹投資客給代銷建案，幾成主要業務；還有一戶預售屋轉手三次，買家都是他帶的客人，每次房價一坪加十萬元成交，一百坪加二個車位，每次轉手都賺一千萬元走人，現在這棟房子還沒有蓋好。


代銷擁九房 轉售勝過抽佣


「呷好逗相報」，醫生團、貴婦團…一團團出現，最後連菜籃族都現身了，但最大的投機炒家還是房地產界人士；北台灣的代銷跑單張小姐，短短一年手上有九棟房子，轉手再轉手，比自己賣房子抽佣好賺太多，去年賺到人生第一個一千萬元，不過，現在則是急到想斷頭手中的一些房子。


對這種與投機客合作的炒風，建商態度各異，有些默許，因為銷況好直接影響股價，連拉幾根漲停，比賣房子還好賺。


建商不同調 憂傷永續經營


也有建商明令禁止，擔心萬一市場反轉，或價格拱太高導致投資客斷頭，建商得自己承擔後果，得不償失；另有建商認為，一個建案中如果太多投資客，轉手率太高，對房子的居住品質及價格保值等，都是傷害，反而不利長久經營。


更有建商表明不屑這種代銷做法，認有違商業道德，且土地市場連帶被炒翻天，買地更不容易，增加經營難度。


部分推案量大的建商，則採分割策略，有些案子跟Ａ代銷合作，以方便炒股價，有些要保值及維持公司形象的案子，就採傳統代銷手法，兩者兼顧。


建商與代銷不同調，主要還是兩者之間成本、時間及風險的考量不同，建商從買進土地到興建完成，最快要三年，萬一碰到不可預期的風險，如行政流程卡住，或銷售不佳，一個案子可能要拖四、五年；代銷則不同，簽約銷售期一般只有六個月，有時一年，結案就走人，交屋是建商的事，雖也有部分個案必須和建商簽交屋條款，但畢竟建商成本比代銷多很多，一個建案少說也要數億元，炒短線只會傷害自己，所以這次政府以奢侈稅重擊房市炒家，代銷及房仲急跳腳，建商態度相對低調。


今年第一季市場銷售，代銷幾乎全賠，買中古屋的投資客也來不及跳車而受傷；至於第二季，代銷預期在奢侈稅的壓力下，很難全身而退，只能儘可能保本。而因市場急凍，部分建商也被凍傷，不過打長期戰的建商，已著手擬訂新策略因應，但現況還是以觀望為主。