重手再打房 房貸鑑價殺至6成
自備款拉高 購屋難度增 最快本周上路 引用自蘋果日棒20110404
【陳瑩欣╱台北報導】政府打房持續進行，業者指出，最近金管會發函要求各銀行調整不動產放款鑑價策略，過去鑑價原則以物件區段、法拍行情、仲介提供成交行情和銀行自有資料庫參考為主，不過金管會要求銀行提高聯徵中心不動產平台的權重，貸款金額恐6折起跳，並預計最快4月6日（周三）可透過銀行公會發文。
土銀副總阮劍平表示，過去各銀行都將不動產放款鑑價資料提供給聯徵中心整合，相關平台資料是眾多參考指標之一，銀行進行不動產鑑價時，包括周邊法拍行情、仲介提供成交行情、銀行內部資料庫與貸款人信用狀況與財務實力等都會是放款額度的重要參考。
聯徵資訊權重提高
金管會官員指出，為了避免銀行浮濫放款，因此督促聯合徵信中心推動「不動產成交行情及鑑價資訊平台」，提供國內400多家金融機構，在審核房屋貸款時，有更完整的資訊。
銀行使用相關平台，可以查到不動產標的物的坐落位置、建物屬性、買賣契約、交易價格，以及鑑定價格、個人房貸評分等。
不過銀行業者表示，由於聯徵中心的不動產交易平台資料與市面上的成交價有1到3個月的落差，因此各銀行鑑價時，不會以該平台的資料為重。
自住買盤同受影響
以剛完成捷運通車的蘆洲線為例，1000萬元成交的不動產，過去鑑價後可以貸800萬元，現在拉高聯徵中心的權重，恐怕只能貸出600萬元，等於打6折，連自住客也受傷。
據了解，金管會日前曾發出公文要求各銀行多多參考聯徵中心鑑價資料，近期則另外要求銀行公會通知各銀行，在進行不動產放款鑑價時，必須拉高聯徵中心交易資料庫的比重。
對此理專表示，過去民眾向銀行申請購屋貸款，多半會以房屋成交價的2成做為自備款，8成向銀行借；不過一旦聯徵中心鑑價平台的參考比重拉高，等於銀行必須忽視過去1到3個月內的房價漲幅，可以放出的款項等於只有成交價的6成，購屋民眾的自備款也因此必須拉高到4成以上，增加購屋的困難。
鑑價平台按月更新
聯徵中心副總賴國慶表示，目前該公司不動產鑑價資料庫的規模高達160萬筆、其中14萬筆是房仲提供的成交資料，5萬筆是各銀行提供的土地鑑價資料，其餘是銀行提供的房屋鑑價資料；查1筆只收銀行2元多，純粹是作公益。
聯徵中心也澄清，銀行貸款給民眾所估計出來的金額，並不是實際交易價格，這部分可能要政府和內政部建立相關資訊平台，而不是聯徵中心可以辦到的，不過過去鑑價平台採按季更新，會有3個月落差，今年以來已改按月更新，目前落差頂多只有1個月而已。
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有同樣待過金融房貸部門的朋友,
應該可以知道這招的強度如何!
陸陸續續一連串的打房措施出爐,
台灣的房地產市場回檔至合理價位有望了!
支持政府採取正確有效的打房措施!
讓房價回復合理的價位.
健全房地產市場.
Jack.He wrote:
支持政府採取正確有效的打房措施!
讓房價回復合理的價位.
健全房地產市場.
就算1200萬房價跌66%, 變800萬, 自備款320萬, 裝潢傢俱算個80萬, 沒有個400萬現金款, 照樣一堆人買不起
到時候這群人又要哭著要政府政策做多了
所以合理價是看立場站在哪裡, 對買方而言, 不用錢的房子最合理了, 對賣方來講, 每坪5000萬最合理了, 甚叫合理價位? 義正言詞人人會講, 骨子裡都是一個樣, 只是自己站的立場不同罷了
像名嘴好了, 不講點驚悚語, 他們還要賺甚錢? 口味重才有人愛看, 清淡無奇有誰愛? 新聞媒體生態就是這個鳥樣子, 不製造點衝突對立, 要賺甚? 看宗教台不就得了?
我貼個之前被公認看多的名嘴, 在過去又是怎麼一回事呢?
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房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價！
2006-11-18 18:30／鉅亨網記者林大正／台北‧11月18日
香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，他看空明年台灣「房價」，而非房市，理由是從2003年起房地產復甦至今，「北熱南冷」的失衡現象非常明顯；而北市漲太多，市場已出現對價格的存疑，加上投資客比重增加，非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之勢，因此明年整體在「價穩量縮」的格局中，他認為過度高漲的房價很可能被市場修正。
「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第2天，顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指出，房地產和金融業的生存息息相關，從2001年起觀察銀行的不良債權(NPL，NONPERFORMANCELOAN)由少量至2003年SARS疫情後遽增，隨著SARS後房地產回溫，去(2005) 年NPL又逐漸降低。
所謂的NPL，是指客戶未能正常繳納本息，甚或債權回收無望，而在會計上被打入「壞帳」(BADDEBTS)項目的不良金融資產。
顏炳立認為，隨著北市房價的市場認同度降低，平均成交天數拉長，高房價能否持續「支撐」下去還有變數。一旦非主流產品需求出現鬆動，去化遲緩，加上不動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊，營建業高財務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業，使其NPL上升。
顏炳立表示，整體而言，北熱南冷的畸形現象，更凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性；舉例而言，台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元，即使在同一路段，中古屋經過「拉皮」裝修，居然也能喊到50萬元，明顯不合理。
顏炳立提醒消費者，如果以北市中山、松山、信義、中正、大安等區為A級，每坪房價平均能賣到35萬元，那麼A級以外的地區，尤其是台北縣出現35萬元以上的房價時，能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。
隨著北市的單坪房價越喊越高，讓許多薪水家庭根本無力購置，市場漸漸形成富者的極端消費族群，而產品上，也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大增；加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高，種種跡象顯示，市場對高房價已經產生明顯的疑慮。
對於投資客而言，什麼時候房子才可以賣？顏炳立表示，當大家都「樂觀」的時候，就是出脫的好機。從03年到現在，房價已經漲升一段，顏炳立說，房價通常會預先反應未來的趨勢；譬如高鐵通車，他不認為沿線土地還有什麼投資價值，因為高鐵的利多都已經反應得差不多了，接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發展。
很多投資客眼看房價在漲，自己又跟不到，為求心安就跟著追進去買，好像買股票一樣，就被套在高點。顏炳立認為，房價泡沫化的徵兆，可以從非主流的產品消長進行初步判斷。
像是郊區的一些「休閒產品」，標榜養生、度假式的房子，事實上隨著政府的土地政策移轉，郊區的土地是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例，新店碧潭有的建案每坪賣到27萬元，同一條街上在過去些，1坪掉到只剩一半。
顏炳立提醒，隨著市場餘屋增加，建商會透過「以案養案」的方式，一旦需求無法充分支撐，高房價就會產生不小的下修力道。
顏炳立表示，買房子要「以面看點」，如果某個地點的房價比起周圍明顯高出一截，那究竟是地段好，環境好，租金收益好還是價格低？此外，鄰居的好壞也決定了房子的價格，這些因素都值得消費者考慮。
至於2008年以後，顏炳立指出，主要還是看政治。他認為，政治綁架政策，政策影響市場，市場決定價格；說穿了還是政治凌駕一切，08年兩岸三通的實現度，將會影響台灣房地產究竟是「STAY OR UP」。
道格吐司 wrote:
就算1200萬房價跌...(恕刪)
是不是合理價位,
屆時房地產市場自然會反應出來的.
現在是因為普遍被買賣雙方認為房價高的情況,
加上大部份民意傾向希望政府出手抑制房價,
我覺得這政策做得沒錯.
只要跌幅到一個合理程度,
市場自然會出現真正的買盤進場.
我個人已經很努力了快20年的工作生涯,
存下來的購屋資金,
只要以目前房價(不另亂加價)跌幅的六成左右,
合適的環境與屋況,
我就會下訂購屋了.
說實話,我出社會十年內,
別說買台北的房子,
就連中南部的小套房我都不敢動念購買.
因為自己很清楚,
在沒有祖蔭的情況下
凡事只能靠自己.
生活還是要過,
長年存款購屋除了是讓自己對人生有個交代外,
也對自己這二十年的努力,
給個自我肯定.
當然每個人對房價看法不同,
甚至是否要購屋看法亦不同,
純粹個人想法分享.
無須爭執或評判.
Jack.He wrote:
我個人已經很努力了快20年的工作生涯,
存下來的購屋資金,
只要以目前房價(不另亂加價)跌幅的六成左右,
合適的環境與屋況,
我就會下訂購屋了.
原來你也是想買個你認為的合理價, 等買入後, 又會覺得自己買在低點處, 未來很有增值空間, 不是嗎?
上面那篇顏先生5年前講的內容, 當初信道的, 後不後悔呢? 這些名嘴從來不為過去失準言論來跟信仲說抱歉, 因為信眾總是來來去去的, 那個時候他與張先生都是看空的, 現在卻是立場對立鮮明, 人家在演戲賺錢, 買張300塊電影票看看電影也就算了, 切勿跑去當信眾, 真跑去當信眾, 麻煩就大了
另外你說跌幅六成, 我卻說大安區日本人撤退後的屋舍, 有佔就是你的, 不用錢, 我說我要等這個不用錢時期, 你會不會覺得很可笑呢? 但過去它確實是曾經發生過, 不是嗎?
市場價格不是配合著你資金狀況在變化, 但人通常很習慣以自己立場, 偏向自己在解讀當下訊息, 然後不斷的催眠強化自己一定會中獎, 這種心態基本上與大樂透包牌是一樣的, 市場真相是不涉入善惡是分對錯等等分別認知, 它可以變得極不道德, 也可以變得很善良可愛, 更可以錯的離譜, 也可以是讓大家都很高興, 沒這一點認知, 預設立場就像挖洞讓自己跳是一樣的道理, 你對市場影響力其實沒有你想的這麼大啦
Jack.He wrote:
只要跌幅到一個合理程度,
市場自然會出現真正的買盤進場.
錯的很離譜, 市場沒有所謂合理性, 因為它每一個瞬間都很合理的, 否則又怎麼會有當下狀況出現呢? 出現就只是出現, 沒有合理不合理種種辨別性, 最常聽到的話就是價格合理或價格不合理, 但成交不成交是確實的, 現在成交量縮, 價格呢? 人云亦云, 因為交易資訊是不公開的, 所以量縮可能是跌價但也可能是價穩, 更何況每一間房子與每一筆土地的價格都不一樣, 萬一是量縮價穩築底你不買, 你將會為了預設跌6成的立場, 付出更多的購屋代價, 這件事, 5,6年前開始就一直不斷的發生在不同人的身上
自住客購屋, 買得起就可以買, 其實並不需要理會未來市場會變得如何, 投機置產又是一回事, 這跟買大樂透是差不多的遊戲, 只是貴多了
其實我是有一套計算模式在那裡, 但很抱歉, 我不會公開的, 這是我長期累積的經驗, 要公開我會選擇出書拿版權的, 這個不是免費的
我只會告訴你, 奢侈稅不會是我考慮的重點, 因為這事件並不會影響到我的計算模式, 天天都有事件, 哪裡有可能天天這猜那猜呢? 就像保險公司一樣, 每天都有人要理賠, 難不成有過理賠案例就不買或賣保險了嗎? 至於銀行緊縮貸款成數也不會影響到我的計算模式, 因為貸款成數常常在變動, 這又有甚特別的呢? 我一點都不在意的
可是金檢單位真正有在執行嗎..
大家看看
央行從去年年底打房政策至今......公佈了哪家金融機構違反規定????
那家?請大家去搜尋一下新聞?...沒有嘛....
不要說金融機構大家都很配合喔..隨便找幾家中南部的三商銀分行..就見真章了
說什麼土地抵押限制貸款嘛..銀行都跟客戶說..舊貸案..你先做個假的興建計畫展期一年.成數照舊9成.
新貸案件..那你就花個幾千元成立個公司..用營運週轉用途..照樣給你9成....
明年鋒頭過了..搞不好央行又改個政策了...一切船過水無痕..你客戶賺錢.我銀行賺業績
說什麼房屋鑑價參考聯徵...哈...
鑑價照聯徵...要知道耶..聯徵的資料也是銀行報送的
當初建商都是提供假資料...那您說聯徵資料參考性高嗎?
又銀行鑑價人員如果抓個附近較高的資料..那鑑價價格又被暗槓了
有本事你金管會用附近房屋的淨變現價值做鑑價標準
啥是淨變現價值...法拍價格....那絕對是最正確.最真實的價值
上有政策..下有對策
說打房...那是自我安慰的..............
制定政策的官僚..都是一群較無銀行實務經驗的公務人員
訂定出的政策破綻百出
對一些可能出現的漏洞..詢問央行的限制貸款諮詢專線人員...支支吾吾的....
打房耶...不是打空氣耶....用點力道
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