之前小弟針對所謂每年4%房租投資報酬率的相關說法, 有人說我的計算方式是仲介的算法, 這位網友認為真正的房地產投資報酬率應該是 房租收益/房屋總價,
如果這種算法為真, 那我當了好幾年的公司股東, 原來一直被公司這些財務人員給蒙蔽了, 公司資本額3000萬, 去年透過銀行貸款光是買料的錢就超過八千萬, 後來在今年初結算去年的財報,扣除所有成本(裡面真的有資金成本這一項), 結果盈餘有將近900萬, 如果這900萬全部派發給股東, 對於出資者來說, 就有30%左右的投資報酬率, 因為我拿出來就是這麼多, 回來的也是這麼多, 對我來說我的投資報酬率就是這麼多
回過頭來說這家所謂俄羅斯的阿斗財團還是甚麼法國牙膏集團, 對他來說, 他要國際地產公司幫他找房地產的投資標的, 鎖定所謂年租金4%收益的台北市店面, 對財團來說,
地產公司回報, 假如是5億的房子, 年收租金500萬, 對於財團來說, 他的計算方式則是 : 投入的資金+每年需要的支出才是他的成本 , 所以五億的房子, 他需要投入五億嗎? 以財團和銀行的關係, 你只要手上有擔保品, 新的物件, 甚至是空虛的投資案, 銀行就可以貸款, 如果是有擔保品的借款, 他的借款的利息肯定比你我的房貸還低
他的計算方式就是 : (每年房租收入-每年相關支出) / 實際的投入資金
這個就是他每年的投資報酬率
當然相對來說, 投資還必須考慮整體, 例如一般投資會把機器設備的折舊攤提進去, 國際機構對於房地產投資則需要考量匯率, 房價的變動, 甚至政治因素, 所以這些所謂國際的地產公司出具的報告都會把這些因素和分析都納入, 和一般仲介不同的是, 這些國際地產公司相對會比較具有公信力, 也就是比較不會因為想要賺錢就出具沒有依據的投資報告, 所以有的時候, 表面上看起來投報率並不高, 如果投資分析的結果, 綜合因素更有利於長期投資, 或者說以某個時段來看, 例如每年租金收益有4%, 五年後變現, 因為綜合房價上漲, 平均每年獲利可以達到15%甚至更高, 就算短期投報率並不高, 或者低於其他例如國家公債或者公司債的投資, 有的公司還是會決定投入
換成這樣的思考大家可能會比較明白一些
情況一: 購入房屋一億, 自備款2000萬, 如果每年房租收益是300萬, 利息支出是160萬, 假設我房子買入之後當月就開始出租, 五年後我把房子賣掉還了銀行貸款後取回我當初相同的2000萬本金, 請問我這五年來每年的房租收益是多少?
情況二: 金額和情況一相同, 但是五年後賣出兩億, 也就是除了本金以外, 我還多出一億,每年的房租收益相同, 到了賣出的這一年,還多了投資收益, 一般來說是在結算當年計入, 但是如果攤算的話, 變成每年有2000萬的投資收益
所以當投資分析有兩項投資建議, 1.買固定每年4%收益的國家公債, 2. 每年4%的房租收益的不動產, 如果分析報告裡面做了房價趨勢和分析指出房價或者房租未來趨勢正向成長, 以企業來說他會做第二項的投資, 當然如果報告裡面指出有其他比較嚴重的不確定因素, 例如利率, 政治不安定, 整體經濟狀況不佳, 政府政策變化, 以投資者的角度會比較顧慮,但是大財團做的是投資組合, 風險性的投資往往是投資組合的一部分, 也許我們眼中看到的只有 4%的房租收益, 對於大財團內部來說, 可能看到是每年50%的投資收益
alina58889 wrote:
租金收入/房屋總價 ...(恕刪)
實際的差別只在你有無貸款
如果是有貸款者
租金收入-必要費用/投入資金 .....(2)
我認為2會比較實際
不過如果是本利攤還者，若租金不變的情形之下
投入的資金由於繳交房貸的金額會隨日期而增加
應是變動值，而不是固定值
也就是投報是遞減的!
但如果對於一個沒有貸款的人而言
2和1就差不多是同一個意思
差別只在必要費用(假設利息)就歸零
而投資資金就等於房子總價!
1是比較簡單的算法
2比較全面性
2可以取代1，但1不能取代2
Nelson5 wrote:
之前小弟針對所謂每年...(恕刪)
你忘了將土地算進去了, 買屋不像買車子, 車子時間久了會變成一堆廢鐵論斤賣, 房子久了垮了燒了碎掉了, 土地並不會因此就不見了, 除非是崩了或是跑到水裡面了, 否則這麼計算長期收益是會有些問題的
當我們要扣除每年的損耗,折舊與稅務之時, 要將實際成本分開成土地與房屋兩部份, 並且要將產險成本也一併算入進去, 頭款成本與借貸成本也需要納入, 並且以要將複利計算模式考慮進去
其實還有一些風險所帶來的變動成本, 利率也不是一成不變的, 若要降低一些變動過大的不可確定性因素, 就需要用時間來降低這些變動, 適度的簡化是必要的, 至於要如何簡化, 見人見智
如果用投資股票類比，類似於使用融資融券放大槓桿，而非本金交割
或許更貼切的形容是類似期貨
合約上寫的是一億，其實你只計算自己投入的數百萬元本金
這樣算的好處是投資金額被放大，獲利也被放大
但是風險同樣被放大
股票或期貨交易可以這樣算
但是房地產投資，在下認為不能這樣算
因為房地產流動性不足
股票持有者，股票跌掉50%，他還有50%
但是玩10倍槓桿的話，跌破合約價10%，就一切斷頭歸零
所以趨勢很重要
一旦看錯趨勢，必須立刻停損殺出
財務槓桿原本是拿來避險的，但是投機資金都這樣玩
芝加哥一年的石油期貨合約總價加起來可以讓全世界買幾十年的油
為什麼可以這樣玩，因為流動性充足
很少人(或是我不知道)玩期貨玩到執行合約價
或是欠對方幾十年的油錢
你跌破本金就歸零了，合約中止
但是房地產是現貨市場
總價一億的房子，你不是只有合約，而是使用現貨(資產)抵押
趨勢看錯，合約必須繼續執行，你要繼續繳貸款
買賣要簽契約，要過戶，這張合約不是說賣就賣得掉，說不執行就不執行
否則法拍，但是對不起，更慢
當然房地產趨勢變化、價格起落也沒那麼快就是了
很多REITs以財務包裝房地產，當期貨玩
他們都是如同Nelson5大這樣算沒錯
但這就是美國次級房貸風暴，之所以引起全球金融海嘯的導火線
其實美國房地產總共好像只跌了30%吧 (不清楚實際數據)
擁有房產的人，他總資產頂多損失30%
但是玩槓桿的人，還有全世界眾多的投資熱錢，血本無歸，哀嚎遍地
所以
如果要把外國資金在台北房地產的投資，類比於REITs期貨
要把他所承受的風險同時計算進去
另外，這樣算的話
4%，甚至8%的年報酬率，也實在算不得多高
與澳幣定存也差不多吧
（補充一下）
還有，當趨勢改變的時候
這些REITs計算投報率
本質上是看漲追漲，看跌殺跌，靠流動性(市場波動)賺錢的
他們的存在，將增加市場波動幅度，與不確定風險
與政府對房地產的基本立場 無疑背道而馳
要當熱錢，這一個風險，就更要考慮進去了
(謹提供個人見解)
(無意筆戰，說的不對請指教)
很多表面事物背後藏著的東西不難懂，但要學會 獨立思考....
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