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看起來 炒家死光了
還是一樣阿...
中評社香港3月28日電／中原集團董事施永青今天在am730發表文章說，自去年底香港政府對短期物業轉讓開徵額外印花稅以來，市場上的炒家差不多完全絕跡。很多人原先都以為樓價是被炒家推高的，照道理，炒家離場後，樓價應該回落至合理水平才是；但新例實施之後，住宅樓價不跌反升，中原城市領先指數，由年初的88.37點升至上星期的98.15點，升幅高達11%。不到一季已升了這麼多，如升下去，全年豈不是可升四成以上？那不用到年中，住宅樓價已可以升破97年的歷史高位。
有人批評，政府的這項新措施根本沒有作用，我不完全認同這種說法。因為，措施確已令炒家無利可圖，不得不撤離市場，而市場的總成交量亦隨即下調，幅度有兩至三成，相信2011年的土地註冊處的買賣合約登記量，將無法達到去年的一萬六千多宗的水平。
在一般的情況下，成交量減少往往會導致價格也會跟著下跌；但今年的情況很特別，成交量雖然少了，但樓價卻不跌反升。原因是今次成交量的下跌，並非由實質需求不足所造成。市場上至今不缺真正的用家與長線投資者，缺少了的只是炒家吧了。用家與長線投資者是樓宇的最終承接者，他們才有能力決定樓價可以升至甚麼水平，炒家只是中途搭順風車，想投機分享升幅中的一段差價吧了。
炒家被政府的新措施趕走後，樓宇的供應並不會因而增加；而另一方面，樓宇的用家需求與長期投資者需求亦不會因而減少；在主體供求關係未有改變的情況下，樓價亦無法不沿著原有的上升軌繼續衝上去。
再者，開徵短期轉讓的額外印花稅，會令新例執行前已擁有物業的業主，覺得自己手上物業擁有特權，在賣出時不用交額外的印花稅。這會減少業主的賣樓意欲，他們覺得把享有特權的樓賣掉去換一些受制約的樓並非明智的選擇。所以新例推出後，市場上放盤的人明顯減少。在選擇不多的情況下，新買家只好付出額外的代價，去爭奪僅有的賣盤。
在新例推行前，市場上曾對額外印花稅該由誰來負責的問題引起爭論。政府說他只管收，不管誰付，不付就“釘契”，清付後才可再轉讓。這實質上新買家承擔責任。我屬下的公司認為，額外印花費由賣方短期轉讓所導致，應由賣方負責，這是依理據行事的方法，亦有行家採取和稀泥的方法，認為應該買賣雙方各付一半。然而，這些爭論現在已變得多餘，因為市場上根本沒有業主願意短期轉讓，即使有人放這類盤，也很難達至交易合約。所以至今仍未出現過這類成交案例。有人曾以為，當買家需要付額外印花稅的時候，他們承擔高樓價的能力就會減少。但現在市場上根本沒有這類成交案例，當然亦沒有因要付額外印花稅而出現的低價成交。此之所以，措施推出後，市場並沒有出現被冷卻的現象。
香港政府是說開徵 新聞出來後兩天馬上就做了
果然是極權國家的作風
哪跟台灣一樣 玩假的 還事先就告知你
能不能過立法院都是大大的問題阿
香港樓市再次出臺新的樓市調控措施。從昨天起，香港開始對買入後半年至兩年內賣出的住宅，按三級別徵收最高達15%的特別印花稅，並進一步收緊貸款按揭，所有價值800萬港元以上住宅物業的按揭貸款最高成數有不同程度下調。香港特區政府運輸及房屋局局長鄭汝樺昨天對此表示，新推出的遏抑炒賣房地產措施是適時且適當的，向短期轉手物業徵收額外印花稅，將增加炒家交易成本，相信可令日趨熾熱的短期炒賣活動收斂。
公開的數據顯示，受到週邊環境刺激，香港資產價格上升，今年首九個月，樓價累計升了15%，與2008年低位比較，升幅達47%。今年首10個月的成交量也按年升了17%，而在二手市場中小型單位成交的增幅更甚于豪宅。財政司長曾俊華對此指出，12個月以內的短期炒賣今年內增加114%，其中84%是房價低於300萬港幣的住宅，曾俊華由此推斷，過去豪宅的熾熱炒風已經蔓延到一般住宅。
也正是如此，曾俊華19日宣佈新一輪樓市調控措施，包括增加住宅樓宇短期交易印花稅和按揭收緊政策。其中，印花稅新措施明確：從20日起，買入的物業在6個月內轉售，除了繳交4.25%的物業印花稅外，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6至12個月內轉售，特別印花稅稅率為10%；12個月至24個月內轉售，稅率是5%。這意味著，今後，在香港購房，如果半年內轉手物業，共需繳交佔交易金額最高19.25%的印花稅。
香港特區政府運輸及房屋局局長鄭汝樺昨天表示，新措施主要針對短期炒賣，確保香港金融穩定發展，相信對真正用家會有好處；但很難量化新措施的成效，因投資環境受很多外在因素影響。
現在不買 以後只會繼續在這邊抱怨
香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 政府於去年11月20日推出以徵收額外印花稅打擊炒樓措施以來，交投及樓價一度回落，措施推出5周調整期便告結束，於資金氾濫下，用家及收租客再度入市，樓價重拾升軌，反映本港大型屋苑二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL及大型屋苑領先指數CCL Mass分別最新報90.05點及87.01點，分別按周上升1.89%及2.12%，已經升穿政府宣布徵收額外印花稅(SSD)前的89.41點及86.75點高位，同創97年後新高。
反映額外印花稅五周後市況
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，最新公布的中原城市領先指數CCL是反映去年12月20日至26日的二手市況，即去年11月20日徵收額外印花稅後第五周的市況。CCL最新報90.05點，按周上升1.89%，指數為1997年11月9日90.09點後的逾13年新高。CCL Mass最新報87.01點，按周上升2.12%，指數是創1997年12月7日87.66點後的逾13年新高。
在分區大型屋苑指數方面，港島區指數最新報98.16點，與上周相同，未有升跌。九龍區指數報88.24點，按周上升4.80%，指數為1997年11月23日91.15點後的逾13年新高。新界東區指數報83.14點，按周上升0.61%，指數為1997年12月28日83.32點後的13年新高。新界西區指數報69.62點，按周上升2.27%，指數為1998年3月15日71.18點後的逾12年新高。
奢侈稅對房市的影響有多大？房仲業者比較香港、新加坡政府類似措施，台灣的奢侈稅力道介於兩者之間，預料影響程度也會介於中間，比香港嚴重一些，但比新加坡輕一點。
香港已反彈 新加坡不見止跌
香港在去年11月祭出印花稅，依港商戴德梁行統計，香港房市在走跌兩個多月後，今年2月已出現反彈。至於今年1月同樣祭出印花稅的新加坡，美商易而安不動產表示，成交量迄今重跌已逾6成，價格持續下滑，目前仍不見止跌跡象。
易而安不動產總經理黃鵬言希分析，一樣是印花稅，香港房市和新加坡房市出現截然不同的效應，主要是兩地政府所祭出的稅率以及課徵對象並不相同。
香港印花稅的課徵方式為，房屋買賣後半年內轉手，即課徵交易金額的15%，6至12個月為10%，1~2年內則是5%。至於新加坡的印花稅，則是1年內轉手課16%，2年內12%，3年8%，3~4年內轉手則課徵4%的稅額。
簡單說，香港1年內轉手只課10~15%，但新加坡一律要課16%；香港2年內轉手只課5%，新加坡則是12%。香港投資客只要撐2年就過關，新加坡投資客則得「抱」4年才能避開重稅。
香港有陸資支撐 新加坡沒有
黃鵬言希說，不論是稅率，年限、新加坡的印花稅都比香港來得重很多，這是香港房市很快復甦，新加坡卻持續低壓籠罩的一大主因，另一方面，香港有陸資買盤支撐，新加坡沒有，也讓兩地房市在印花稅打房下，表現不同。
至於台灣會是如何? 包括易而安、台灣房屋、戴德梁行均認為，台灣奢侈稅規定的一年內轉手課15%，兩年內課10%，稅率在香港和新加坡之間，因此對房市影響程度也會在此兩地房市之間，不致出現價量崩盤，但也不會太快回溫。
黃鵬言希認為，香港在短期內出現價量回漲的局面，在台灣不會出現，主要是香港原本就採實價登記，政府宣布課徵印花稅，大家都跑不掉，雖有恐慌，但也只有當下。
台灣要採實價課稅 要慢慢查
台灣卻不同，財政部要採實價課稅，就得靠稅捐機關一件一件慢慢查，這會讓市場一直瀰漫著不安氣氛，特別是有錢人，因為大家都擔心一旦被查稅，會連帶查到其他「東西」。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊也認為，這波奢侈稅打房打到投資客要害，而更重要的是，香港、新加坡是馬上宣布馬上實施，台灣卻得等到立院通過，最快7月1日實施，也讓觀望期拉長，短期內市場不可能回到之前。
台灣需求讓市場有一定交易量
不過和新加坡不同的是，台灣的房地產市場比新加坡大很多，擁有一定規模的自住需求，這種需求會讓市場持續有一定交易量，價格也不會太急速而明顯的下修。此外，很多置產族只是在等候價格修正，並非退場，也讓房價大幅下修的機率相對不高。
目前房地產業者大多保守看待大台北房價跌幅，多數預料，北市跌5~10%，長期資金接手買盤就會浮現，新北市則是10~15%，超過兩成的機率相當低。
香港有陸資支撐，臺灣有嗎？ 投資香港跟臺灣那邊限制少呢？
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