>>引用你的文
我是一位房屋仲介業務，也來說說我的看法。
奢侈稅必定會衝擊到短期買進賣出的投資客，但我個人認為，要台北市房價大跌是不可能的。
我們拿1500萬的房子來做一下計算，
貸款7成，
自備款需450萬，放在銀行以1.5%的利率計算，每年利息可得6.75萬，
貸款1050萬，以利率2.5%寬限期2年貸款20年計算，每年利息支出為26.25萬，
6.75+26.25=33萬，放兩年就是66萬，66/1500=4.4%，我放兩年才賠4.4%，
若我以每月2萬出租則(66-48)/1500=1.2%，放兩年才賠1.2%，
現在要賠10%-20%賣掉甚至有人說5成，如果你是投資客你會願意嗎?
所以我個人認為奢侈稅成功的抑制了房價的上漲速度，但絕不會讓房價崩跌。
>>以上
你如果會簡單的算術 就可以知道
以上的文章刻意隱瞞了甚麼呢?
第一個
這個房仲 賭很大
他連自備款 都設算機會成本
或是
自備款 也是向親戚好友借來的? 利率1.5%
文中提到
自備款450萬 貸款1050萬
如果抱兩年
該房仲設算他的利息成本是 (450*1.5%+1050*2.5%)*2 =66萬
然後說他不賣的話
頂多賠-66/1500= -4.4%
這是完全的鬼扯 和模糊焦點
為啥?
1050萬的貸款是你和銀行借來的
你又沒有擁有那1050萬
怎麼可以拿1500萬算報酬率
你只擁有450萬 虧損了66萬
(450萬才是你自己擁有的錢)
你的報酬率應該是 -66/450=-14.67%
抱著房子不動 房價還不用跌 兩年就賠14.77%
各位看官 差很多吧?
第二個
以上花費都屬於沉沒成本
也就是說 你的自備款和貸款
都已經支付給建商
除非賣掉房子
這些錢都無法取回
為了避免被斷頭
你每年的利息支出得靠另外的現金來繳
所以你還要多準備現金
這些都還沒有加計要還本的錢
如果2年的還本期到了 每年除了利息外
還要在多還1050/20= 52.5萬
也就是說兩年一到 你的每年現金流出 負擔就變成52.5+33=82.5萬
這些都要動用到額外的現金流
如果你沒有足夠的現金流
等到還本期 你就只好等著被斷頭法拍
所以兩年後 就是一堆投機客要被迫賣房子的時候
第三個
你還沒有計算到
你為了取得這些額外現金流的融資及機會成本
房屋的折舊和管理費
可能升息的額外利息負擔
還有可能下跌的房價
還有你說要出租
你房屋的折舊會因為是有人使用過
而大幅提高
額外的折舊
也會影響整體售價
以上這些你都沒提
結論是
你甚麼事情都不做
假設自備款都是你的
光抱著房子兩年就賠了14.67%
要不要我試算給你看
如果還本期到了還沒賣掉 你要付多少錢?
或是房價跌10%
你會賠多少嗎?
各位網友 看這類的文章 要仔細 不然很容易就被唬弄過去了
windwaltz wrote:
1050萬的貸款是你和銀行借來的
你又沒有擁有那1050萬
怎麼可以拿1500萬算報酬率
你只擁有450萬 虧損了66萬
(450萬才是你自己擁有的錢)
你的報酬率應該是 -66/450=-14.67%
抱著房子不動 房價還不用跌 兩年就賠14.77%
各位看官 差很多吧?
照你的算法, 奢侈稅課房價15%, 1500萬課225萬, 自備450萬
- 255/450=50%
你認為7月以後有人傻到去付那個-50% ??
撐個兩年也才14.67%成本, 怎先認輸50% ??
貸款中的1050萬雖然是銀行錢, 但可不是丟進水溝甚都沒有, 屋主有權處理房子, 2年後, 漲跌沒有人說得準, 重點依舊是房價走勢
目前委賣量雖比較大, 那是因為擔心市場心理效應導致房價下跌, 倒不是怕繳稅, 因為那個稅不會有人會願意去繳的, 所以想搶先依當前行情價脫手賣看看, 所以價格通通都還是硬梆梆, 除了有些持有時間比較久一點的人, 因為購入成本比較低, 他們就算壓稍低賣掉還是有賺錢, 現在真正問題在賣方每個人的購入成本都不同, 擔心的不是奢侈稅, 是拋售潮, 而這拋售潮也不是全面性, 區域落差會很大, 有些區域價格堅挺, 有些區域先前炒得太過頭, 問題確實會比較大一些, 奢侈稅要過就要盡快通過, 因為一旦通過, 所有短線投機客房子就會通通轉去租屋市場, 到那時候, 除了預售屋外, 所有現貨出售量會變得很少很少, 供需變化這幾個月會變化很大, 心臟不強或不瞭解就多觀望吧
預估奢侈稅實施下去
殺傷力會在兩年內出來
投機客
要撐下去
首先要準備兩年利息
兩年利息66萬(屬沉沒成本)
賠14.67%
好你認了
等到兩年後 寬限期過了
你開始每年要還33+52.5萬= 85.5萬
突然現金負擔大增
你想在還本前脫手
很抱歉
因為大家都做了同樣動作
先撐兩年 避開奢侈稅
但又要在還本前脫手
所以兩年一過
市場上會有多少在做同樣動作的投機客?
有多少人不想繳本金?
突然湧出的賣盤
誰來接你們的賣壓
價格只要跌個10%
1500> 1350
你就賠了150萬
+兩年沉沒成本66萬
共賠216萬
你的本金只有自備款 450萬
(賠了48%)
這個時候 你手上還是只有套牢房子
面臨要還本的壓力
請問你賣是不賣?
不賣
每年再陪7.3%
每年還要再準備多兩倍的現金應付還本
如果價格再跌10%
你賣完房子後 剛好甚麼都不剩
windwaltz wrote:
那也要你能夠撐得下去...(恕刪)
孩子，不用你擔心。
會玩房地產投資的，自己會算!!!
很簡單，每個CASE成本都不同，
會賣的，頂多損益兩平。
絕對賠錢生意沒人做。
還有告訴你，
你把房地產市場當成都是投資客市場，
你真的是盤算錯誤。
大盤由自住客在撐場面。
我只能說，
想買低價多去踹踹，
你出價低於開價的80%，
我講開價唷(你應該知道開價會膨風吧)
相信我現在多去付幾間，
不用自住客屋主打槍你啦，
仲介先打槍你(因為心知肚明不會有人賣你啦，所以根本懶得幫你談)。
這種文發各300篇也是一樣啦，
房地產固定大格局已定，
人家賠不賠錢你真的不用擔心，
固定就是有錢人跟有需求的人會買，
買不起的
自以為算得很精的
還有所謂進不到貨的撿便宜小投資客
就算跌到剩10%還是一樣格局。
所以錢永遠是那15~20%的人賺。
別不服氣，
01就是鄉民看的文。
這80%的人都想變那20%的人。
好自為之。多加油!!
以我來說五年前在台中市買了30年25坪公寓(實坪),當時只花了110萬,三年前同棟在賣130萬去年190萬今年238萬,問題來了238萬35年老房子要能住人,至少得花50萬裝潢.238+50=288萬,本大樓公寓月租大概8000元x12=96000元x15年=1440000元稅金5.25萬維修30萬15年後這棟大樓拆了只剩地坪3坪288-(144-5.25-30)/3=60萬,如果真能以每坪60萬賣出也是損益兩平而已,搞了15年沒賺半毛錢,實無投資價值.
就我身邊的人來說投資房地產都是賠比較多,通常都是賺了租金賠了差價,現在漲價空間相對太小和投資期太長都大大的影響投資客的意願,一般人都想短線獲利,有賺就想跑誰知道兩年後會怎樣,當投資客退場這跟股市量能大退潮沒有兩樣,慢慢盤跌而已.
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