板上投機客最常跟你講的兩件事就是
1.只要自住就沒差不用管價格
隨時買都可
2.另外就是我本錢多可以撐
即使碰到打房 反正我不降價
我抱十年也沒差
這上面兩件事都是騙你的
簡單分析就知道
一間持有十年的房子會變成>> 一間十年的舊房子
投機客持有十年的房子會從一間新房 變成>>一間十年的舊房+十年利息成本+還本
任何一個投機客都不是傻子
每一個投機客都知道當預售屋開始交屋後
就是折舊的開始
而十年的舊房 和全新的新成屋 價格是完全不一樣的
但是投機客為了騙你進場買房
不會跟你說這個
1.其舉例的房價 永遠都用新建案或新成屋來算
例如說 某某某建案開價100萬
你如果2000年買40萬的話 現在就賺了60萬
是這樣嗎?
2000年買的房 過了十年後 變成 10年的中古屋
你還想賣新成屋的價格?
10年中古屋 = 新屋?
你會願意花新屋的錢去買中古屋?
那抱30年呢? 一堆人天真的幻想
我30年的中古屋要賣新屋的價錢
所以投機客短期賣不掉 損失的除了利息*槓桿以外
還損失房屋的折舊
以一棟3000萬的房子(土地持份7坪)為例
假設以30年攤提折舊
每年利息2.5% 20年房貸 貸款八成
每一年投機客的所花的成本
就是2000/30+2400*0.025+2400/20=246萬
抱十年=246*10=2460萬
抱十年 他要付出的成本就是2460萬 快可以買一棟新房
而他的房子十年後變成十年的中古屋
除此之外
能夠賣的價格 會因此大打折
所以要損平
他必須賺回利息+折舊 =1266萬
也就是要賺42%
才能回本
你認為很容易嗎?
由上面分析
你認為哪個投機客會抱十年?
所以投機客當然要短進短出
在房屋價值被利息和折舊給吃掉前
趕快套給其他的自住或投機客
這就像是抽鬼牌的遊戲一樣
每個投機客都想靠快速的周轉率和財務槓桿
來大撈一筆
所以成交量沒了
就代表這個遊戲沒辦法繼續下去
那鬼牌留在誰手上呢?
投機客說他不急 賣不掉沒差>> 只有笨蛋才相信
投機客一定比你更急
只要房地產不漲 不用跌
依投機客貸款的程度
他的房屋價值很快就被折舊和利息吃完了
投機客都還沒斷頭
自住者去湊甚麼熱鬧
這樣分析 你了解了嗎
因為我們探討的是現在的房價
在這個價位買下去能不能賺錢
而你卻拿過去的房價
來告訴我們說
過去買了房 我買的房價是XXX 賺了幾倍
我賺錢了
所以依照過去推估
你現在買房 以後也會跟我一樣賺錢
以後也應該會漲好幾倍
這是一點意義也沒有的事
就好像現在我跟你說 宏達電股價1000元
已經貴了
你跟我說 你十年前買了宏達電股價只有100元
你賺了十倍
所以依過去慣性來推估 現在買宏達電
未來還是可以賺十倍漲到10000元一樣
這是完全沒有邏輯的事
而我不相信會講這些話的人會不知道
會犯這些邏輯錯誤的人
只有兩種
1.頭腦沒有想過前因後果
2.明知道有邏輯錯誤 卻刻意因個人利益上來誤導下一手
在論壇上每天鼓吹奢侈稅無效,政府打假的,房價沒有降價
實在很有趣
那麼這些人,有甚麼目的呢???
其實"消毒"洗腦"恐嚇"準買家之固然是目的之一,
但是主要目的不在此處.
因為她們其實也很清楚,
哪有幾個傻B買家會相信她們的"天方夜譚"呢???
那麼甚麼目的讓這一票人那麼努裡的在說"夢甲"呢???
我認為主要目的是:安慰鼓勵或者說詐騙她們的同類.
甚麼意思???
各位,在火熱而人擠人(投機投資客)的市場(房市),忽然間著了大火(奢侈稅)
而逃生門(成交量)就那麼小,
所有的人都急著逃命,問題是有些人帶著一大堆行李(物件),
行動很不方便,根本無法快速擠出門逃命去.
怎麼辦???那只好趕快高聲吼叫:::沒有火!沒有火!沒事,沒事.
全都是誤報謊報,大家安靜不要出場,
意圖讓其他市場內的人(同類)相信而冷靜下來,
如此,她們才有機會能奪門而出.
可惜阿,可惜.那些小咖投機客,只有一兩間物件,
先逃命再說,誰會鳥你阿???(看看現在到處委賣大增)
天天看這而這群人在大玩"宮心記"
太有趣了,太有意思啦.
銀行貸放款均用此種算法
如屋齡已超過三十年以上
沒有銀行願意再以其房屋承做抵押貸款
房屋殘值為0
僅剩下土地價值
我這個個案已經用7坪土地持份來推估了
很多建案戶數多的 比這更少
根本分不到幾坪
就像僅有地上權的建案一樣
當期限到 你沒有土地持份
你的殘存價值= 0
過去三十年炒作中古屋
房仲所使用話術為
1.中古屋公設比較少
2.買來等都更
這也是一個騙局
第一個 買一間屋齡30年的房屋來自住
請問 以三十年前使用的建材和建築技術
你想要住幾年?
再住30年? 你不怕死?
第二個 都更
詳細請參考都更條例
都更是非常困難的 除少數個案
沒有你想像的容易
現在去買10年的中古屋呢?
公設比還少嗎?
土地持份還高嗎?
想清楚 這是個騙死人不償命的社會
被騙了別人只會笑你笨
不會可憐你
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