請問各位達人, 今天在聯合報看到奢侈稅 Q&A, 裡面提到奢侈稅豁免條款
之一 : 合建分屋. 這是啥意思呢? 聽起來很專有的名詞哩!
是說如舉例 : 起造人 xxx (自然人或建設公司) 土地有 100 坪, 蓋成三戶
透天厝, 自留一戶自住當自用住宅, 另兩戶雖非自用住宅但在取得使照後兩年
內銷售(第一次登記移轉), 也不必課徵奢侈稅嗎?
If yes. 那請問如果起造人是自然人要如何課稅?
如果起造人是公司法人要如何課稅? 先謝謝各位達人釋疑囉!
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以下是由聯合報擷取部份新聞內容 :
民眾賣掉合建分屋、自地自建的非自用住宅，若持有不到兩年，也會被課奢侈稅嗎？
A：不會。這種形態的賣屋不屬於投機性質，而且增加房屋供給量有助房價穩定，不課稅。
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信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，預售屋完工後通常先整體總登記在建設公司或起造人名下，
再進行分戶第一次登記移轉，這是銷售流程而非投機炒作，自當排除。
虹榜 wrote:
請問若是將祖產的三合...(恕刪)
我沒處理過類似的案件，不過依經驗因為彼此之間並沒有商業行為(買賣)，因為較偏向贈與稅或遺產稅
但要注意房屋完成之後其中一戶如果有買賣的行為，單一個戶還是會被視為商業買賣，其中買賣的定義並不會因為賣買雙房有親屬關係而消除。
台南找窩 wrote:
不太懂的是... 照...(恕刪)
不好意思最近畫圖忙翻了，比較少上來看，回文慢了點。
奢侈稅有幾個個重點
第一：同一戶籍內人口同時擁有兩戶以上的住宅。
簡單一點解釋就是，登記在一個門牌戶籍裡的人他的不動產屬於住宅的部份只能有一間，就算你家住了十個人，但總共還是只能有一間房子。想要買第二間房子，買的人就得把戶籍遷出到新房子去，因為這屬於自用住宅的範圍，所以這一點對社會大眾來說並沒有太大的問題。比較有問題的在下面這一點
第二：自用住宅二年內異動就屬投機行為，會被課奢侈稅，因為就算把戶籍遷到新戶口並不能有效打擊投機行為，投資客只要不斷的將戶籍牽入牽出就可避免第一項的問題，因此才會定訂了第二條，讓想短期抄房的人因為會有被課奢侈稅的問題而不敢在短時間內拉抬房價轉手賺價差。
這一點主要著眼於投資客都是跟銀行貸款買房，無法長時間負擔利息與第二年開始還本金的資金壓力，而訂定此條款，讓投質客除非有龐大的質金後援，不然不敢貿然下手，以免被房市套牢。
而為了第二點造成個人資金運用的問題，所以後來另訂十項「豁免條款」，排除自用住宅、換屋先買後賣、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商首次推案、繼承或受遺贈、政府買賣及其他經財政部核定等，並有可能會新增「個人合建分屋出售」、「因子女就學或工作需求換屋」等。
意思就是如果你要買的是以上的項目房屋，就不會有被課奢侈稅的問題。
而「虹榜」大和「台南找屋」大的問題就屬於「個人合建分屋出售」這個範圍，基本上是不會被課到奢侈稅(但前提是這個項目後來有被列入其他條款，因為這個項目基本上有漏洞)
另外提到目前奢侈稅的認定在於短期的買屋換屋，因此如果你只是單純的買入房屋，就應該不會是奢侈稅課稅的範圍，除非你短時間內又將房屋賣掉，而且又不屬於其他條規範的範圍內，那就會被課奢侈稅。
這樣有沒有比較清楚了。
realeric wrote:
合建分屋第主要開發票...(恕刪)
應該是不能說合建分戶時地主要開發票，比較適當的說法應該是會會有土地增殖稅和房屋稅殖改變的問題，
一般來說最常見的合建分屋會以地主與建商合作的方式，地主出地，建商負責後續所有整合、資金籌措、請照、建造、銷售、完工驗收的部份，很多地主只是單純的持有人，並不是商號，他是開不出發票的。
而且現在因為都更法令日漸成熟，手續也愈來愈少，可獲得利益變高，因此建商都會希望儘量以都更的方式來進行合建分戶，這樣不但可以更多的分紅比來提高地主同意合作的意願，建商本身也能得到更大的獲利。
初期奢侈稅剛出現時才只是個想法和草案，所以有很多層面的問題並沒有考慮進去，只是這個想法一出現就引起很多投資客與炒房炒股的建商很緊張，因為這會讓他們原本可以靠不斷飛漲的房市長久的大賺一筆，所以在初期草案都還沒確定之時就呼天喊地的，才會讓這樣事這麼為人所知，而且其實奢侈稅的對象不只有炒房的投資客，只是這是獲利最快又高的部份，才會讓既有利益都這麼緊張。
只要買房或蓋房都不是為了短期投資獲利，奢侈稅其實並不會對一般真的需要房子的民眾有太大的影響，長期來看反而有平穩房市和物價的功能。
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