由經濟學來思考房地產

個人節錄於金融海嘯後所寫出的部份文章片段
試圖將其應用於目前亞洲資產泡沫現象的解讀
對未來房地產的趨勢，個人沒有定見，也無特
定立場，只是提供個人片段思索
文章片段如下：(純個人想法，無抄襲)

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(2010/9/27)

“奴役，多少慾望假汝之名！”

自古以來，人類用勞動生產力來交換生活所需，以國家而言，對外輸出的勞動生產力可稱為外需，對內輸出的勞動生產力可稱為內需。透過”交換”(trade)，產生經濟上的流動，就如同血液輸送至全身，目前全球式經濟藉由這種流動維持活力”，而互通有無”是經濟的基石。

“價值”(value)，在交易的瞬間才決定與被認同，貨幣則是現今通用的價值衡量標準工具。透過貨幣連通實體資產與非實體資產，而貨幣的真實價值隨之浮動。
黃金或金本位，在過去作為貨幣之定量基準，現今則被多元式實體資產(如原物料等)所定量。在有限時間無法大量生產或無法複製之物品皆是貨幣”購買力”之定量工具。

實體資產-貨幣-非實體資產之間的流動造成經濟成長的假象，實質購買力之下降來自於”需求”的增加，透過這種流動，世界強權可以奴役國家，國家可以奴役人民，而被奴役者因”需求慾望” 可忍受某種程度下之奴役。

金融業(包括各國央行、各級銀行、保險業、當鋪、投信、卷商、基金公司)提供擔保與流通服務，同時必須確保”勞動生產力”之產值足以償還所提供之服務，及確保”奴役事實”。若以資本主義的說法是促進發展，不論是個人、公司或國家。

通貨膨脹與集體焦慮是資本主義用來說服被奴役者的強大工具。”今天不買，明天會更貴”，而一旦”交易”產生，意謂”勞動生產力”須源源不絕的提供，也就是”奴役事實”已被確立。

當然，”快樂”可以來自於不被奴役，或是不自覺被奴役，人性中更大的快樂則來自於可以奴役。

投資實質面上

時間可以是投資最大的敵人，也是最好的朋友

人一生最重要不可取代的資產，就是”時間”
時間決定投資方向，舉例來說，欲傳之後代的投資需著重於”無法複製”、”多數認同”，才能有隨時間增值的潛力。
所謂”時間複利”建立在”勞動生產力”與”需求”上，亦即”奴役事實”上
雖然時間複利是投資者常用來對抗金融業奴役的利器，但常是失敗的主因。也因此不具時間複利但卻同高度認同感的投資工具(如黃金)，常在勞動生產力趕不上償還速度的或是需求大於供給時發揮無比的威力。

當今資本主義的所推出的守門人是Bernanke。其主要目的為確保”奴役事實”發生在現有架構上，而非革命，但現有勞動生產力趕不上償還速度的或是需求大於供給，因此，資本家需要用”時間”去消化這二項不利現今架構的因素。當然，歷史上，不論政治或經濟為何種架構，”奴役事實”都會在”可忍受”(endurable)與”多數不自覺”(unconsciousness)的情況下自然發生，否則體制上必須做改革。

市場上常用之投資工具為股票、債卷、房地產、古董、原物料(如石油、稀有元素、農產品)、外幣、ETF 等

房地產、古董、原物料可歸為實體資產，但本質上其實並不盡相同，例如原物料較具”有限時間無法大量生產的本質”，古董具”不可複製”，而房地產則視國家的政策，是否要讓大多數人處於被奴役狀態而定。
股票、債卷、ETF可歸為非實體資產，確保在有限時間內的”需求”與”勞動生產力”足以償還是投資重點。需注意的是倍數型ETF或選擇權等以小博大的金融工具必隨時間價值遞減，投資風險高，屬賭博而非投資，非專業勿輕易嘗試
外幣則是貨幣，屬於分散風險資產配置很重要的一環，非主流貨幣之匯差與風險足以吃掉獲利率與定存利息，因此高倍數槓桿交易被創造出來，但即使是專家也容易被造市者吃掉。由於未來數十年美元仍是惟一國際主流結算貨幣，因此若需投資本國以外或分散風險仍是持有首選。

總的來說

投資非實體資產focus在 “需求”、”勞動生產力”
投資實體資產focus在“需求”、”無法複製”、” 有限時間無法大量生產”
投資貨幣focus在”分散風險”、但時間價值與國家政策通常讓其實質購買力下降

慾望始終於來自人性，”終”這個字很難做到。許多的商品會隨著退流行，亦即共同認同感而流失其時間價值，如何隨時間控制慾望是快樂的重要課題。

或許每人終其一生都難免於被奴役，持有”時間”、”家庭”、”健康”、”回憶”、”知識”可以讓其痛楚得以減輕許多，我們不可能長期擁有這些資產，但可以短暫而幸福的擁有。