我想通了
因為這波房價漲幅是反應生育費用減少的短暫替代效應
那麼一但生育率回穩時,假設是在0.7左右(我初估是明年年初)
就是台北市房地產30年最高點
我完全想通嘞!!
基本上房子跟小孩都是屬於長期支出考量...
都要20年左右..
人們平均所得長期而言是正成長..
以前的人把所得花在小孩身上..相對於可分配在房子上的金額就少..
目前的人不生小孩..相對於上一代的可支配所得就多了約2萬/月、每個小孩
兩個小孩約4萬/月..
以目前的利率而言..這可多負擔約800萬的房貸..
--
可支配所得的上限..
回推房貸金額..
是房價泡沫的上限!!
而非所得比..或投報率..
(房市大部分的買家還是自用的..)
實際上的高點可能不到上限就破滅了..
高點破滅的正確時間也很難預估(圖中也有差個兩年的)
這跟股市相似..
歷史股市的高點都在19~20倍本益比(2000年除外..因為有很大的金額投入在虧損的網路公司)..
這相當於5%的殖利率..
而美國30年公債的殖利率大約5%..
也就是當本益比高達20倍時..對長期投資者而言(壽險與退休基金)
還不如去買公債..
窩克workmail wrote:
台北市崩80%房價我...(恕刪)
大哥你現在才知道。有空把世界各國生育率及扶養比做個比較吧，你會發現超級有趣的東西。其實你說的事兩年前就有人講了，而且也直接命中08年的大崩盤以及接下來兩年經濟局勢。還有，台灣一堆白癡再講大陸人移民過來，快笑死了，大陸2018開始人口老化(扶養比反轉)，人家都缺青壯人口了，還給你台灣勒???!!!況且台灣的機會跟本比大陸少的可憐，局勢又差，想要優秀人才來台灣???吃屎吧!更恐怖的是!!!這波是歐美老化，下波是以大陸為首的亞洲國家，開始老化，嘿嘿，很有趣的....:p 你沒看到韓國這幾年在幹嘛?學日本老化前趕快把本錢存夠!
窩克workmail wrote:
我想通了因為這波房價...(恕刪)
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