選舉效應-- 打房再一波

再抑房價 砍向建商融資

房市量縮價不跌，逼央行再出狠招，威力強大的「選擇性信用管制」大刀，將由房貸揮向土、建融資。除放款成數以六成為限、利率二％起跳外，針對「只養地不開發」的建商，也會強制退場，最快本周四理監事會公布實施。

此一措施可望對建商產生相當大的壓力，搶地、養地的建商壓力將加大，推案量與速度可望放緩，藉此讓房市降溫。至於是否能讓房價下降，則仍需視利率與資金情況而定。

央行最新統計，七月底建築融資餘額，達一.一四兆元的歷年新高。值得注意的是，自從在去年十月央行「關切房市」以來，建築融資餘額不減反增，平均每月增加一六○億元，出現「央行管愈多、建商借愈兇」的奇特現象。

相關人士指出，從近期的幾個大型標地案，標價屢創新高來看，顯示央行若無同步管控土、建融資，整體房價很難回到合理水準。

為免低利資金成為哄抬房價幫兇，據了解，央行將雙管齊下，同時管控放款成數及利率。成數原則上以六成為限，且為避免銀行利用「市場回收法」過度融資，將強制要求以「歷史資料比較法」作為鑑價、核貸基礎。

行庫主管表示，這幾年房價飆漲，若以「歷史資料比較法」核貸，建商能貸到的錢較少，許多銀行為了搶生意，都改採將建商購地、開發成本和合理利潤（通常是兩到三成）均納入的「市場回收法」估價，就算成數再低，建商貸到的錢還比用「歷史資料比較法」多。

行庫主管認為，如果央行只規定成數，但未對估價標準統一，屆時土、建融資版的「選擇性信用管制」，將如同空包彈，對穩定房價難有效果。

央行官員坦承，近月對銀行土、建融資金檢時，確實發現有銀行透過「市場回收法」過度融資，讓建商大量套取資金，已要求限期改善。但是否會明文規範，官員則不願證實，僅強調「這是一個不錯的方向」，將留待理監事會再做討論。

由於金融機構游資充沛，殺價搶貸屢見不鮮，央行也考慮，未來將以二％為土、建融利率底線，避免建商遊走於公民營銀行間，利率愈殺愈低。

而針對建商用銀行的錢養地，但沒有實質開發進度，卻坐擁土地增值的暴利，央行也要求銀行核貸土建融資時，訂出開工期限及明確退場機制，如建商申貸後一年內卻遲未動工，額度將全數收回。


房貸即時通報 投資客逃不掉

投資客炒房更難了！央行、金管會聯手協調聯徵中心建立的「通報系統」十月二十日起上路，各銀行將採即時通報，不動產授信資訊更透明，有助防堵投資客藉時間差，同時向多家銀行取得炒作資金。

銀行主管表示，如果投資客短期買賣房屋後，再向另一家銀行申貸，基於客戶資料保密，銀行間很難互通有無，掌握投資客動向。但藉由通報系統，只要是會員銀行，都可向聯徵查詢，以做為核貸參考，對穩定房價有一定助益。

通報系統從下月二十日啟動後，當銀行辦理不動產相關授信業務時，便可直接查詢，以授信戶為總歸戶，列出最近三年內，在各縣市各區段的申貸資料。銀行也可藉此判斷，授信戶是否在短期內交易頻繁、或集中特定區段炒作，視情況核貸與否，或加碼利率、取消寬限期、降低成數。

此外，通報系統上也提供各區段平均交易價格等資訊，讓銀行可以判斷授信戶是否有拉高房價，並可以做為鑑價及貸款成數的參考。

事實上，在通報系統上線前，各銀行為怕被央行關照，近期對房貸有逐漸緊縮趨勢，尤以公股行庫最明顯。根據統計，台銀、土銀、合庫、華銀及一銀等五大行庫，八月新承做房貸金額為三九一億元，較七月減少近兩成，創近半年以來新低。

行庫主管指出，六月底「選擇性信用管制」上路後，銀行對北縣市管制區內的第二套房貸，基本上都本著「寧可不要碰」的想法。如央行設限七成，各行庫甚至下殺到六成，或只剩五成，「能少借一點就少借一點」，避免成高房價幫凶。

但他也強調，調降成數的另一考量，是因房價近一年漲太凶，需預留房價大幅回檔修正空間；平均調降核貸成數幅度介於五％至十％。