常在房地產版看到要求調升利率將房價打擊建商的說法，
就很想動手算算看，這樣到底有沒有比較有利，
給大家參考看看吧，
假設現在貸款1000萬，利率1.7％，20年本利分期，
在假設銀行利率調升1％，建商就不得不降5％的房價，所以貸款金額同步調降5％，
可以得到以下結果：
貸款金額 利率 每月付款金額 總付款金額
1000萬 1.7％ 49180 11803162
950萬 2.7％ 51272 12305164
902.5萬 3.7％ 53274 12785670
857萬 4.7％ 55172 13241217
815萬 5.7％ 56953 13668694
774萬 6.7％ 58606 14065374
735萬 7.7％ 60121 14428969
以上算出來，就算房價降了1/4，但是總成本反而多快300萬（多出22.25％的成本），
瘦了賤商，爽了淫行，真是絕配啊，
調整一下，假設銀行利率調升1％，建商就不得不降8％的房價，所以貸款金額同步調降8％，
貸款金額 利率 每月付款金額 總付款金額
1000萬 1.70% 49180 11803162
920萬 2.70% 49652 11916579
846.4萬 3.70% 49962 11990904
779萬 4.70% 50108 12025984
716萬 5.70% 50092 12022198
659萬 6.70% 49918 11980429
606萬 7.70% 49592 11902019
以上算出來，就算房價降了近四成，但是總成本還是沒降，沒啥用，
再調整一下，假設銀行利率調升1％，建商就不得不降10％的房價，所以貸款金額同步調降10％，
貸款金額 利率 每月付款金額 總付款金額
1000萬 1.70% 49180 11803162
900萬 2.70% 48573 11657523
810萬 3.70% 47813 11475227
729萬 4.70% 46911 11258607
656萬 5.70% 45877 11010388
590萬 6.70% 44723 10733609
531萬 7.70% 43465 10431547
這樣總算有爽到了，房價降了快一半，可以少付130萬，
以上算出來，看來調升利率打擊房價，對於頭期款少，月入不多，需要貸款的年輕人來說，很難有利，
也許有人會說7.7％的利率太高，不過，大約十年前，小弟貸的就是8％的利率，
反過來說，從那時到現在，房價有沒有從531萬變1000萬，還要看地點對不對啊，
用調升利率打擊房價，會有利的人，就是自備款多，貸款成數不高，甚至全額付清的人。
簡單說，還是越有錢的人越有利，需要借錢的人還是很慘，
另外更慘的是，已經買房，結果利率越來越高，房子越來越賤價，貸款又繳不起的人，
所以政府會不會「大幅」調升利率，可能有的參詳了，
最根本的解決辦法，應該還是加薪，提高所得，讓人民看到踏實工作也有未來的希望。
另外補充，我叔叔阿姨輩那時候的利率是15％以上，借400萬20年要還1264萬，還不算通膨造成的幣值影響。
那個年代是固定利率，沒有指數利率這種東西。
ichirohiro wrote:
也許你該想想為什...(恕刪)
想過，因為次貸，
所以叫次貸危機，因為老美習慣借錢消費，因此只要一出現財務危機斷頭，影響就很大，
加上銀行爛貸，引此效應是滾雪球的發展，
也許版上有專家還是有再美國置產的可以說明一下，
看看這種情形會不會在台灣出現，我也很好奇，
另外因為華人置產儲蓄習慣跟老美不同，所以很神奇的，同樣在美國，
華人區的房價是上揚的，
2010/08/26的新聞
很有趣吧。不過我也不知道這新聞準不準，畢竟人不在美國。
另外3F有說，借日圓投資，好像也不錯，
不過我姑姑在泡沫時期附近有在日本置產，不知道現在解脫了沒，五年前叫他拿去抵押回台灣投資應該會賺吧。
現在就不敢講了。
因為至少要降個30%~40%以上才正常(2003年到現在漲超過一倍以上~廣大薪水階集有漲30%就偷笑了)
2.貸款成數本來就要合理~要不然專家說不要貸超過3~4成,不要超過1/3家庭收入是在說假的喔?你自己貸款超過負荷~不考慮利率升降,被法拍要怪誰?
3.最根本的方法:是阿~就是加薪....你要幫我加薪喔??那我也可以說~最根本的方法是人人都發一棟房子,每人每年發兩百萬現金~不夠在跟政府拿....大家都開心!(然後就會有人接著說~你不努力關我屁事~滾出去不就得了)
P.S.樓主立意良好~只是方向可能需要再想想.現階段就是投客建商把持市場~炒房到天價,政府為虎做倡,廣大自住客望屋興嘆,如此而已~
因為至少要降個30%~40%以上才正常(2003年到現在漲超過一倍以上~廣大薪水階集有漲30%就偷笑了)
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其實你可以看看，在我算的第二段，銀行利率調升1％，建商就不得不降8％的房價，
利率在7.7％的時候，房價606萬，到一開始的一千萬，等於漲了65％，
在第三段的是535萬對1000萬，也差不多漲了快一倍，
在1999年的央行存款利率，也就是指數利率的一般參考，還沒加上所謂的i值就已經6％了，
所以我的算法跟實際情況應該不會差太遠，只是告訴大家，這樣對要繳貸款的人到底有沒有利。
另外的情況是，我看到在大台北地區以外置產的人，1999年買個一千萬的房子，現在也不會變兩千萬，
但是利率一調升，是全台灣都調升的，不是只有台北的人才要繳貸款，
更多的勞動階級式在台北以外，這點要考慮。
2.貸款成數本來就要合理~要不然專家說不要貸超過3~4成,不要超過1/3家庭收入是在說假的喔?你自己貸款超過負荷~不考慮利率升降,被法拍要怪誰?
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所以說有現金最大，最有利的是有現金的人，可是假設一對小夫妻，每人月入三萬，一年14個月，
年收入大概84萬，貸款不要超過1/3家庭收入，也就是每年年繳貸款84*1/3＝26萬，一個月23333，
這樣可以貸多少？利率1.7％可以貸470萬，加上頭款100萬，也不過570萬，
要這種家庭照專家說法不要貸超過3~4成，就算房價降到一坪15萬，他們也沒辦法在台北買個三房養小孩，
很難吧。
3.最根本的方法:是阿~就是加薪....你要幫我加薪喔??那我也可以說~最根本的方法是人人都發一棟房子,每人每年發兩百萬現金~不夠在跟政府拿....大家都開心!(然後就會有人接著說~你不努力關我屁事~滾出去不就得了)
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嗯，其實加薪一般是從公務人員開始，可以回頭看一下，最近十年來公務人員只調薪一次，3％，所以社會一般參照，也就不怎麼調薪了，這些都有新聞可查，不過我不是公務人員，這點要先說，但是一般公務人員一調，大部分也會跟著動，這樣有很難嘛？我覺得沒有那麼難，以剛剛小夫妻做例子，不要說3％，一年調個2％，十年以後兩個人薪水就從84萬跳到108萬6，還不算升職或者是年資調整，繳貸款的能力也從一個月23333加到一個月3萬，這樣會很不實際嘛？
我覺得不是努不努力的問題，而是不要只看到表面，用短期負面的政策，結果真正需要資金的小老百姓反而受苦，而是要用長期正面的政策，我覺得會比較有效，錢才會真正進到小老百姓口袋。
b9355058 wrote:
我覺得樓主搞錯方向了...(恕刪)
我同意降成數的手法可能是對打擊投資客比較有用的，
不過根據與銀行打交道的經驗，
銀行是大小眼的，針對「現金較多、還款能力好、往來信用好」的客戶，
成數、利率跟貸款年限都是很好談的，
兩相比較，最先受到打擊的還是薪水階級的小老百姓，
不過調降成數，至少會讓一般人借不到那麼多錢，去擴張信用買心目中想要的房子，
慢慢的減少投資客獲利的可能，房價應該也會降，不過應該要點時間，
而升利率的話，老實說，會先有繳不起房貸的勞工階級會比投資客先斷頭賣房，
房價是降了沒錯，不過是先降在勞工階級的血汗上，然後一般民眾要買房，還是得繳更多的貸款，
所以前面算了，就算你買到斷頭降價的房子，配上更高的利率，也是枉然。
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