【請益】土地變賣欲訴請買賣無效

因為某些連我也難以理解的原因，
阿公留下來的地本來登記在阿嬤名下，
現在被叔(姑)賣掉了，並確定已過戶。

買主係隔壁地主，
因水保問題去年曾被我爸向縣府檢舉，
迄今尚未處理水保問題。
也就是說買主早有打算不處理，
因為他買了我們的地。

不識字的84歲阿嬤自94年入住安養中心至今，
其狀況屬無法自理生活起居，
我們未曾向法院申請禁治產，
因為不覺得阿嬤達精神耗弱狀態，
但阿嬤無能力處理自己名下事物，
一直以來都是家屬替她處理相關財產問題。

請問，
1.阿嬤這樣去精神鑑定的過嗎??算無行為能力嗎?
2.現在去跟法院申請無行為能力/禁治產來的及嗎?
3.如果依此向法院主張買賣無效成立機會大嗎?

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今天6/2至地政調出該比土地相關資料，
我叔早在98年3月即以"贈與"名義將登記在阿嬤名下轉至自己名下，
再以"買賣"名義給了姑姑的兒子(據我爸說那是姑姑的兒子)，
並於今年(99年)3月轉賣於隔壁地主，
請問，這樣一來想訴請買賣無效，是否機會渺茫???

另一方面，阿嬤每個月都領有政府補助的年金，
原本存在農會，自94年起大部分是扣水電費，
今經過查證，幾十萬的存款不僅被領空，
還辦有提款卡，最後一筆紀錄是5/26，戶頭僅剩百餘元，
這筆款項是否已被花光或是另外安置則無從查證。

對於這樣的問題，板上的大家可以給我建議該如何處理嗎?